Комплексное развитие территорий (КРТ) реализуется по инициативе правообладателей путём заключения договора о КРТ с правообладателями либо реализация КРТ осуществляется путем проведения торгов и последующим заключением договора о КРТ с победителем торгов.
Победителем торгов может стать одно юридическое лицо, который по итогам торгов может заключить договор о КРТ с Департаментом городского имущества г.Москвы. Однако принять участие в торгах могут только компании, которые за предшествовавшие 5 лет реализовали проекты строительства не менее 10% от объема строительства, установленного в решении о КРТ. Также Постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 N 331-ПП устанавливаются дополнительные требования к опыту участия в строительстве технически сложных и уникальных объектов высотой более чем 250 метров, опыту участия в качестве заказчика по разработке документации по планировке территории с границами разработки не менее 50% от площади территории, установленной в решении о КРТ, опыту участия за предшествовавшие 5 лет в строительстве зданий и (или) помещений нежилого назначения не менее 100 тысяч кв. м в случае, если решением о КРТ нежилой застройки предусматривается развитие не менее 300 тысяч кв. м и др. требования, которые сужают потенциальной круг участников торгов.
Что делать другим инвесторам? В реализации территории КРТ могут быть заинтересованы другие юридические лица - собственники недвижимости в границах КРТ. В таких случаях они могут выступать соинвестором в КРТ и развивать объекты согласно ППТ в границах своего участка, и по результатам своей деятельности приобрести эти объекты в свою собственность. Для этих целей предлагается заключить инвестиционное соглашение между победитель торгов и соинвестором, в котором следует урегулировать порядок взаимодействия инвесторов в части осуществления строительства объектов капитального строительства на соответствующей территории, определения порядка разработки документации по планировке территории, распределения прибыли и расходов, разграничения ответственности.
По условиям подписанного договора о КРТ ответственным за развитие территории перед ДГИ города Москвы будет один инвестор-победитель торгов. После заключения с победителем торгов договора о КРТ земельные участки и недвижимость всех правообладателей изымаются для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством для передачи победителю торгов для реализации КРТ.
Таким образом, до проведения торгов как правило рекомендуется заключить инвестиционное соглашение между победителем торгов и другим соинвестором.
Подробнее о реализации КРТ на торгах:
Порядок проведения аукциона осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 N 701, постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 N 331-ПП "О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы".
ДГИ города Москвы является уполномоченным органом в Москве по реализации проектов КРТ нежилой застройки города Москвы и комплексного развития территорий города Москвы по инициативе правообладателей, принятие решений о проведении торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки города, о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов и объектов капитального строительства, находящихся в собственности РФ, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории нежилой застройки и др. (Постановлением Правительства Москвы от 22.02.2022 N 229-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы").
1. Принятие решения о проведении торгов ДГИ города Москвы
Решение о проведении торгов содержит: сведения о местоположении, площади и границах территории нежилой застройки города Москвы или части территории нежилой застройки города Москвы, подлежащей комплексному развитию, а также перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории; cведения о начальной цене предмета торгов, величине повышения начальной цены предмета аукциона ("шаге аукциона") в случае проведения торгов в форме аукциона, сумме задатка и условиях договора о КРТ нежилой застройки, конкурсные условия в случае проведения торгов в форме конкурса.
В целях проведения торгов на право заключения договора о КРТ нежилой застройки Тендерный комитет принимает решение о создании аукционной комиссии (в случае проведения торгов в форме аукциона) или конкурсной комиссии (в случае проведения торгов в форме конкурса) с участием представителей ДГИ города Москвы, а также определяет состав и порядок работы таких комиссий. В течение 5 рабочих дней с даты принятия решения о проведении торгов ДГИ города Москвы направляет в Тендерный комитет следующие документы: копию решения о проведении торгов; проект договора о КРТ нежилой застройки; копию решения о КРТ нежилой застройки.
2. Проведение торгов
Не позднее 30 дней до дня проведения торгов (конкурса или аукциона) на электронных площадках www.torgi.gov.ru и www.investmoscow.ru размещается извещение о проведении торгов, в котором указываются основные условия участия в торгах в соответствии с п. 8-9 Постановления Правительства РФ от 04.05.2021 N 701. К извещению о проведении торгов прилагается проект договора о комплексном развитии территории, который является неотъемлемой частью этого извещения.
Для участия в торгах заявитель представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок и в предусмотренном в таком извещении порядке документы, установленные п.15 Постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 N 701, перечень документов закрытый.
3. Заключение договора о КРТ с победителем аукциона
Договор о КРТ нежилой застройки заключается ДГИ города Москвы по итогам проведения торгов с победителем торгов, с заявителем, признанным единственным участником торгов, или в установленном порядке с участником торгов, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета торгов (в случае проведения торгов в форме аукциона) или предложения которого были оценены как непосредственно следующие за предложениями победителя торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса).
В течение 10 дней со дня оформления протокола о результатах торгов договор о КРТ нежилой застройки в трех экземплярах подлежит подписанию ДГИ города Москвы и направлению победителю торгов. В течение 30 рабочих дней со дня оформления протокола о результатах торгов победитель торгов направляет в ДГИ города Москвы три экземпляра подписанного договора о КРТ нежилой застройки.
4. Разработка ППТ и ПМТ победителем аукциона
5. Утверждение ППТ и ПМТ Правительством Москвы (без публичных слушаний)
6. Изъятие городом ЗУ и ОКС по ходатайству победителя аукциона (возмещение за изымаемые ЗУ и ОКС в полном объеме предоставляет победитель аукциона) в соответствии с земельным законодательством
В п. 7 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ закреплена возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ нежилой застройки, в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено Градостроительным кодексом РФ. Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях КРТ нежилой застройки закреплены в ст. 56.12 Земельного кодекса РФ (в том числе порядок принятия решения об изъятии (его опубликования, направления правообладателям).Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, должно содержать:
-выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;
-размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
-иные условия, предусмотренные п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ.
В п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ закреплён упрощённый порядок прекращения права аренды или безвозмездного пользования в ряде случаев: если земельные участки расположены в границах территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены физическим или юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых менее пяти лет, изъятие таких земельных участков осуществляется путём прекращения соответствующих прав на них (за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества). Правообладатели имеют право на возмещение убытков ввиду такого досрочного прекращения прав (размер определяется на день принятия решения об изъятии земельного участка).
7. Реализация проекта КРТ
Выполнение мероприятий в целях реализации утвержденной документации по планировке территории в соответствии с условиями договора о КРТ, заключенным между департаментом и победителем торгов, а также в соответствии с инвестиционным соглашением, заключенным между победителем торгов и инвестором.