Наверняка многие не раз слышали истории о том, как на этапе долевого строительства простых граждан обманывает застройщик. Методов много, но самый распространённый – когда строительство тормозится, деньги дольщиков оседают в одном кармане, а владелец этого кармана растворяется в закате, обанкротив фирму. Но есть и обратная сторона этой медали, когда подвоха приходится ждать совсем не от застройщика.
В 2011 году гражданка О. решила поучаствовать в долевом строительстве, по окончанию которого планировала получить за свои вложения (чуть более 3,3 млн рублей) в нежилое помещение под магазин в новом доме. Для этого она заключила договор с фирмой-застройщиком. Назовём эту фирму ООО «Доступное жилье». Однако долго этой фирме просуществовать не удалось, она обанкротилась и строительство, соответственно, застопорилось.
Стоит особо подчеркнуть, что финансовые средства гражданка О. вносила в кассу именно в некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства», действовавшей на тот момент в качестве агента ООО «Доступное жилье».
Через некоторое время все права банкрота на строящийся многоквартирный дом вместе с нежилыми объектами перешли к Жилищно-строительному кооперативу (ЖСК). Теперь гражданке О. пришлось заключать еще один договор (на этот раз – паенакопления) с данным кооперативом, согласно которому деньги, уплаченные ею в ООО «Доступное жилье» засчитываются как паевой взнос в ЖСК, а О. становится членом кооператива.
А вот далее её цели и задачи не совсем понятны. То ли она просто передумала за предыдущие несколько лет связываться с торговлей и нежилое помещение под магазин утратило для неё свою актуальность, то ли она таким методом решила вернуть вложенные средства. Тут остаётся только гадать. Однако факт остаётся фактом – на следующий же день после принятия её в члены строительного кооператива, гражданка О. пишет заявление о выходе из этого кооператива.
Далее гражданка О. направила претензию председателю правления ЖСК о расторжении договора паенакопления с датой поданного ею заявления о возврате денежных средств, а также с требованием вернуть оставшуюся сумму в размере 2554000 рублей в течение 10 рабочих дней с момента получения требования. Однако претензия была оставлена без внимания.
Тогда гражданка О. обратилась в суд с иском к ЖСК о расторжении договора паенакопления, о взыскании уплаченных ею паевых взносов, а также взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере более 230 тыс. рублей. Плюсом к этому просила взыскать около 22 тыс. рублей в возмещение судебных расходов на оплату госпошлины.
Вероятнее всего, в силу низкой компетентности судьи в вопросах законодательства по жилищному строительству, представителю гражданки О. даже удалось выиграть суд первой инстанции. Её позиция в суде рассматривалась лишь с точки зрения обманутого дольщика.
На самом же деле данный случай должен был рассматриваться совсем в другой правовой плоскости. Оснований для расторжения договора с ЖСК в одностороннем порядке у гражданки О. попросту не было. Это было бы возможно только в случае существенного нарушения кооперативом его условий, а ЖСК условий договора паенакопления не нарушал.
Защищая интересы ЖСК, адвокатское бюро Валентины Игольниковой подало апелляцию в Верховный Суд РХ. И вот здесь уже справедливость была установлена. В удовлетворении исковых требований гражданки О. к ЖСК о расторжении договора паенакопления, взыскании с ЖСК оплаченного паевого взноса, а также взыскании процентов за пользование чужими денежными было отказано.
Кроме того, было доказано, что к спорным правоотношениям не относятся нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», предусматривающие право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, т.к. стороны данного судебного дела не являются участниками правоотношений, регулируемых указанным Федеральным законом.
А также мы сумели убедить суд, что к спорным правоотношениям не может применяться и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», т.к. законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с жилищно-строительными кооперативами, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
Чтобы в подобные истории не попадать, в качестве совета всем лицам, желающим стать дольщиками, мы бы порекомендовали внимательно ознакамливаться с договорами, которые нужно заключать с застройщиками и их правопреемниками. Заранее предусматривать в них случаи расторжения данных договоров по инициативе дольщиков и возврате денежных средств в связи с этим.
