"Добрый день.
Нашли машино-место,оформлено как доля 1/28.
А если я отдам задаток,а кто-нибудь из дольщиков захочет выкупить, у него будет право первоочередной покупки?"
Продажа паркинга (машино-места в паркинге)подчиняется общим правилам сделок с недвижимым имуществом и регулируется Гражданским кодексом РФ и ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости".
Сразу оговорюсь.
Под паркингом, в этой статье, мы будем понимать предназначенную, исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, то есть - машино-место.
Не путайте машино-место с парковочным местом, которое располагается за пределами здания.
Парковочное место является частью уличной сети и купле-продаже не подлежит!
В этой статье вы получите общие разъяснения, алгоритм сделки купли-продажи машино-места и регистрации права собственности на него в Росреестре.
ПАРКИНГ - здание или помещение для стоянки большого количества автомобилей.
Продажа паркинга (машино-места в паркинге)
Продажа паркинга (машино-места) невозможно, если этот объект недвижимости не состоит на кадастровом учете и права собственности не зарегистрированы в Росреестре.
Это общее правило оборота объектов недвижимости полностью применимо и к машино-месту.
Кадастровый учет - первичен! На основании кадастрового учета объект недвижимости квалифицируется как машино-место. В ЕГРН вносится характеристики этого объекта недвижимости, его назначение и площадь. А так же присваивается уникальный кадастровый номер
Регистрация прав на машино-место -вторична.
Постановка машино-места на кадастровый учет происходит с описанием его границ в здании или сооружении.
ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости"
6.2. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.
Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым , установленным органом нормативно-правового регулирования.
( Минимально допустимый размер подобных объектов – 5,3 на 2,5 метра. Приказ Росреестра от 23 июля 2021 г. № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места»)
Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается.
До сих пор встречаются ситуации, когда машино-место не поставлено на кадастровый учет, как отдельный объект недвижимости, а оно является частью паркинга и права зарегистрированы полностью на здание (паркинг) в общую долевую собственность.
До 02.01. 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении.
При этом количество сособственников могло быть очень большим. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для продажи машино-места необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.
Кроме того, такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
ст. 6 Закона № 315-ФЗ
каждый участник общей долевой собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств и оформленные до вступления в силу этого закона, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места и зарегистрировать своё право собственности на него.
Для выдела в натуре своей доли и регистрации права собственности на машино-место участник общей долевой собственности должен представить в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
В этом случае представлять согласие всех остальных участников долевой собственности на выдел не потребуется.
Оформление купли-продажи машино-места
Купля-продажа паркинга оформляется договором купли-продажи и актом приема-передачи. При этом возможна обязательная нотариальная или простая письменная форма договора купли-продажи.
Если ваше машино-место не поставлено на кадастровый учет, как отдельный объект недвижимости, и права на него оформлены как доля в праве общей собственности - продажа оформляется нотариальным договором в обязательном порядке.
Вы можете обратиться к любому нотариусу в рамках нотариального округа, в котором расположен ваш объект недвижимости (машино-место, паркинг).
Если машино-место состоит на кадастровом учете как отдельный объект недвижимости и права на него оформлены в единоличную, общую долевую или общую совместную собственность тогда, при продаже:
- ( машино-места) целиком - нужна простая письменная форма договора при любой форме собственности (единоличной, общей долевой или общей совместной);
- доли в праве на машино-место из единоличной или общей совместной собственности - простая письменная форма договора;
доли в праве на машино-место из общей долевой собственности - обязательная нотариальная форма договора.
Но даже если вам не требуется обязательная нотариальная форма договора, по общему решению сторон сделки, они могут обратиться к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи машино-места.
Для оформления передачи задатка за машино-место оформляется предварительный договор купли-продажи машино-места и соглашение о задатке.
А позже, в сроки, определяемые сторонами сделки, заключается основной договор купли-продажи.
Закон требует соблюдение той же формы предварительного договора, как и основной.
Если ваша сделка по продаже паркинга не подлежит обязательному удостоверению нотариусом, вы вправе самостоятельно составить договор купли-продажи.
Вы можете заказать нам индивидуальный шаблон договора, учитывающий ваши индивидуальные условия сделки (оплаты, передачи, рассрочки и т.д) или составление договора юристом.
Передача машино-места покупателю
Купля-продажа машино-места, как и любого другого объекта недвижимости, требует подписания Акта приема-передачи объекта.
Он заключается сторонами сделки в момент фактической передачи машино-места и завершает оформление сделки.
Акт-приема передачи не передается на регистрацию в Росреестр, если он подписывается уже после государственной регистрации права на покупателя.
Акт приема-передачи и договор купли-продажи храните бессрочно в своем архиве.
Если документ передавался в Росреестр, он оцифрован и в любой момент можно запросить его копию. Цена 350 рублей.
Извещение (уведомление) о продаже доли в праве собственности на паркинг
Извещение (уведомление) о продаже паркинга, который оформлен как доля в праве общей долевой собственности, размещается продавцом на сайте Росреестра.
Это можно сделать из личного кабинета сайта Госуслуг.
В разделе недвижимость указаны все, принадлежащие вам объекты недвижимости.
Выберите из списка ваших объектов паркинг (долю в праве на паркинг), смотрите ссылку на размещение уведомления о продаже.
4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
В заявлении о государственной регистрации прав при продаже машино-места как доли в праве общей долевой собственности, должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным части 4.настоящей статьи.
Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы.
Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли.
Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования. (часть 4.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
Оригинал статьи на моём личном сайте.