На самом деле продать долю в квартире - это уже удача. А если ещё и по нормальной цене - вообще супер.
Чем меньше твоя доля в квартире, тем больше проблем.
Откуда же берутся "микродоли"? Так спасибо механизму бесплатной приватизации!
Продажа 1/6 доли в квартире
Твёрдо решили продавать?
1. Не забудьте, что, прежде чем выходить с вашей долей на рынок недвижимости, вам необходимо предложить купить её остальным собственникам квартиры, объявив цену. Сделать это надо обязательно письменно, с уведомлением о вручении, и подождать месяц. Если, конечно, раньше не получите от них письменный отказ.
И вам очень повезёт, если вашу, к примеру, 1/6 квартиры согласны выкупить остальные владельцы, и цена устраивает всех. Но так бывает редко.
А всё потому, что продавец обычно определяет стоимость доли как пропорциональную к рыночной стоимость квартиры. То есть, если у него 1/6, то и получить он намеревается ровно 1/6 от гипотетической вырученной при продаже всей квартиры суммы. А это не так. И остальные собственники это знают или, по крайней мере, об этом догадывается.
Но вот вы всё сделали верно, других собственников предупредили, отказ в покупке или гордое молчание в ответ получили, можно продавать.
2. Давайте, подумаем - а кому, собственно, может понадобиться ваша доля?
Тут необходимо уточнить, что это в подавляющем большинстве случаев - не выделенная доля. То есть не комнатка в квартире, а просто абстрактные квадратные метры. И представить, что на эти метры в квартиру заселится кто-то чужой - реально трудно.
Так кому может понадобиться эта доля?
- Человеку из ближнего зарубежья, которому нужна регистрация в вашем городе?
Много денег у него нет, а жить и работать на законных основаниях хочется. Но цену он вам даст самую минимальную. Да и ещё и заселиться в собственный угол захочет( Хотите такого соседа?
- Родственникам маргинала или очень пожилого человека, которых хотят выселить из принадлежащей им квартиры? Так они дорого тоже покупать не будут.
Но вы же цену объявили совсем не низкую! А по закону должны теперь продать свою долю не дешевле. Дороже - можно, дешевле - нет. Это может служить основанием для признании сделки недействительной через суд. С доводом от других собственников квартиры - да за такую цену и мы купили бы!
Поиск покупателя
И вы начинаете искать покупателей. Желающих мало((( Причём часть из них хочет посмотреть "потенциально свои квадратные метры" в натуре...
И тут остальные собственники начинают проявлять себя в полной красе: срывать показы, вести себя на этих показах так, что ни один здравомыслящий покупателей таких соседей не пожелает...В общем мешают продаже как могут, но в законных рамках - без хулиганства.
Любую ли долю можно продать?
Есть и ещё один нюанс. В примере я использую 1/6 долю. Так вот, она не всегда может быть в принципе выставлена на продажу.
Законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:
в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼
в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли
в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли
То есть для продажи 1/6 необходимо, чтобы площадь квартиры была больше 60 кв.м!
Способы продажи
- Объявления на торговых площадках по продаже недвижимости.
Всё бы хорошо, но со второго месяца за показ вашего предложения с вас требуют денег. То есть ещё непонятно, продадите ли, а тратить надо уже сейчас(((
- Вы пытаетесь обратиться к риэлторам, но им этим заниматься совсем не интересно - продаваться доля будет долго, а маржа незначительна((( И если они даже соглашаются, то всё равно в той или иной форме хотят предоплату... То есть опять незапланированные вами расходы.
Чаще всего на этой стадии вы махнёте рукой на саму идею такой продажи. И в принципе это верно:
- или оставляйте всё как есть
- или просите "вкусную" низкую цену
- или договаривайтесь с остальными владельцами - получите немного, но хоть что-то.
Продажа 1/2 доли в квартире
У меня есть опыт продажи 1/2 доли в пустующей двухкомнатной квартире. Вроде не самый плохой вариант, но удовольствие по всем вышеперечисленным пунктам мы получили по полной программе. Сыграл свою роль человеческий фактор.
Представители второго собственника так себя вели и при показах, и при переговорах, что три сделки, уже вышедшие на нотариуса, просто сорвали.
Зачем будущие покупатели хотели пообщаться со вторым собственником?
Причин было две:
- обсуждение возможности выкупить и вторую половину квартиры. На самом деле получить целую квартиру за цену двух половин - выгодней. Потому что стоимость 1/2 доли меньше, чем стоимость всей квартиры, разделённая пополам.
- посмотреть и оценить будущего соседа. Согласитесь, это важно, кто будет жить во второй комнате и с кем ты каждый день будешь сталкиваться. И не важно, что сейчас он там не живёт. Он может въехать в любой момент. И потенциальный покупатель после знакомства отказывался.
Нам понадобилось 3 года, чтобы осуществить задуманное.
Да, мы продали за нужную нам цену, но нервов нам потрепали предостаточно. И дополнительные расходы были:
- оплатили услуги риэлтора
- три раза посылали другому собственнику заверенные телеграммы с уведомлением о продаже, каждый раз указывая изменившуюся в сторону повышения цену
- два раза у нас пропала оплаченная нотариусу сумма в связи с отменой сделки((
Совет владельцам доли
Не беритесь за это дело, если вам срочно понадобились деньги. Срок продажи велик.
А самое лучшее - вообще договориться с остальными собственниками и получить оговорённую сумму. Пусть даже небольшую и в рассрочку. Главное, правильно оформить такую сделку нотариально.