В Иркутской области развелись супруги. У них была квартира, которая находилась в их совместной собственности. Однако, в документах владельцем был указан только муж. Во время раздела имущества после развода, муж решил продать квартиру своему родственнику, который, в свою очередь, был настоящим покупателем.
Для покупателя все было легально: у продавца были все права и согласия на продажу квартиры. Он и не подозревал, что у предыдущего владельца были проблемы с разделом имущества. Однако, жена не забыла про квартиру. Когда она узнала о продаже, она попыталась признать договор недействительным, чтобы получить свою половину.
Таким образом, ничего не подозревающий покупатель должен был отдать ей часть квартиры, за которую он заплатил. Дело было передано в Конституционный суд, так как предыдущие судебные инстанции не смогли разрешить спор.
Решение Конституционного суда является очень важным не только для пар, которые находятся в браке или разводятся, но и для покупателей квартир. Внезапно они могут оказаться в ситуации, когда оплаченное или ипотечное жилье должно быть возвращено ☝️ прежним владельцам. Вот что нужно учитывать, чтобы считаться добросовестным покупателем и не остаться без квартиры.
Аргументы сторон
Жена. Я развелась с моим мужем, и он продал нашу общую квартиру своему родственнику. Я решила подать в суд на этот случай. Мы покупали эту квартиру в браке, и оформили ее на имя мужа, но она является нашим общим имуществом. Я выиграла дело в суде, и сделка была признана недействительной. Однако, выяснилось, что родственник мужа уже продал квартиру кому-то еще. Я не давала согласия на это и моя доля была фактически продана без моего разрешения. Я прошу признать договор купли-продажи недействительным и вернуть мне половину этой квартиры.
Покупатель. Когда я покупал данную квартиру, я тщательно проверил документы продавца. Никаких согласий от бывших супругов не требовалось, и на квартире не было никаких обременений. С момента предыдущей сделки прошел уже год, а после развода бывших собственников прошло более трех лет, что означает, что срок давности истек. Я не собираюсь отдавать эту квартиру.
Муж. А что я? Я продал свою квартиру, все оформлено в Росреестре. Что произошло с ней после этого, это уже не касается меня - решайте сами с бывшей женой.
Что сказали суды?
Мы признаем, что у женщины есть право на 50% долю в квартире. Квартира была продана, хотя бывший муж, продавец, не имел на это права. Новый собственник не хочет вернуть имущество. Женщина требует изменить запись о владельце квартиры в Росреестре и передать ей жилье.
Первым покупателем квартиры был родственник мужа. На тот момент брак уже был расторгнут, но позднее женщина судом получила часть жилья. Родственник, который купил квартиру, знал, что супруги развелись и что мужчина не имел права продавать общую недвижимость. Однако он ничего не проверил и не попросил согласия бывшей жены на сделку. Этот договор купли-продажи был признан недействительным. Теперь у квартиры есть новый собственник. Однако он должен вернуть недвижимость женщине.
Срок давности для такого требования начнется не с момента продажи квартиры мужем, а с момента признания этого договора недействительным. Получается так, что муж продал квартиру в 2016 году, а договор стал недействительным в 2018 году. То есть в 2019 году бывшая жена может требовать возврата жилья уже у второго покупателя.
Новый владелец, хотя и не был осведомлен о разводе, теперь должен вернуть половину оплаченной им квартиры женщине. Право собственности будет автоматически переоформлено в Росреестре на основании судебного решения. Все инстанции, включая Верховный суд, поддержали эти выводы. Всем показалось справедливым, что бывшая жена может забрать часть квартиры спустя годы и после нескольких сделок. Новый владелец не согласился с этим и обратился в Конституционный суд. Там он попытался оспорить положения гражданского кодекса, согласно которым при незаконной продаже необходимо вернуть имущество первоначальному владельцу. И решение Конституционного суда уже не является выводом по конкретному делу, а, по сути, является толкованием закона, которое может быть применено всеми.
Конституционный суд:
Постановление № 35-П
Если имущество было приобретено у лица, не имевшего права на его продажу, и покупатель не знал и не мог знать об этой проблеме, то собственник имеет право забрать данное имущество только если:
- оно было утеряно;
- оно было похищено;
- оно выбыло из владения помимо его воли.
По мнению конечного покупателя, квартира была незаконно отобрана у него. Он действовал честно и осторожно, и недействительным оказался не его сделка, а договор между мужем женщины и его родственником. Таким образом, все честные покупатели рискуют потерять свое жилье, если одна из предыдущих сделок окажется недействительной. Например, если будет выяснено, что в цепочке продаж не было согласия супруга.
Вот как должен работать закон в таких ситуациях:
- Никто не может быть произвольно лишен жилья.
- Права добросовестных приобретателей должны быть защищены, если те заплатили за жилье, а одна из предыдущих сделок оспорена.
- Добросовестность участника сделки предполагается, потому что он ориентируется на данные Росреестра.
- Супруг может распоряжаться общим имуществом, только если есть нотариальное согласие второго.
- Если согласие не получено, супруг с нарушенным правом может требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда должен был узнать о ее совершении.
- Основанием для недействительности сделки может стать отсутствие полномочий у того, кто ее совершил. Но нужно доказать, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об этом.
- Если сделка все же будет признана недействительной, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное имущество или возместить его стоимость.
- Если имущество, которое продали без согласия супруга, уже находится у другого лица, этот приобретатель лишается права собственности. А собственник, который оспорил первую сделку, может требовать от него возврата имущества.
- Из-за особенностей оформления общего имущества супругов в Росреестре может не оказаться записи о том, что у квартиры есть еще один собственник. И никаких указаний, что жилье в совместной собственности, тоже не будет. Квартирой владеют оба супруга, а по документам собственник только один из них.
- Покупатель квартиры полагается на данные единого реестра недвижимости и не обязан выяснять, находилась ли квартира в общей собственности и не продавалась ли она ранее без согласия супруга. Если бы была такая обязанность, в чем тогда смысл ЕГРН?
- А вот бывший супруг, который не указан в данных Росреестра как собственник, должен сам принять меры по контролю за имуществом — если заинтересован в его сохранности. Он может указать свои данные в сведениях о квартире.
- Если бывший супруг не принял меры по защите общего имущества от продажи после развода, ответственность за последствия сделок нельзя накладывать на добросовестного покупателя, который ориентируется на ЕГРН.
- В этой истории можно считать, что бывшая жена не интересовалась судьбой общей квартиры или доверяла распоряжение ею бывшему мужу. А значит, квартира продавалась не против ее воли.
- Свои права женщина может защитить, обратившись с требованиями к бывшему супругу, который продал квартиру без ее согласия. А второй покупатель точно не мог располагать сведениями об их отношениях.
Зря лишают нового владельца половины квартиры. Просим пересмотреть дело в соответствии с законом и не перекладывать ответственность на добросовестного покупателя, которая лежит на бывших супругах. А законодатели должны внести изменения в нормативные акты, касающиеся регистрации общей собственности, чтобы покупатели недвижимости не рисковали из-за раздела имущества. Это толкование должно применяться всем и всегда.
Что в итоге
Дело будет рассмотрено повторно. Очевидно, что половина квартиры будет возвращена второму покупателю. Бывшая жена не получит долю жилья, так как не приняла надлежащие меры для защиты своего имущества. В аналогичных случаях суды будут применять такой же подход. Возможно, появятся уточнения в правилах регистрации недвижимости, чтобы делать отметку в Едином государственном реестре недвижимости о совместной собственности супругов.
Как защитить общее имущество от продажи
Есть несколько вариантов, пока супруги в браке, разводятся или делят имущество. Даже без изменений в законах:
- Для разделения супружеской доли имущества, муж или жена могут запросить выделение своей доли в общем имуществе в Росреестре, например, половину квартиры. В этом случае продажа будет возможна только при участии нотариуса, так как без наличия второго собственника невозможно осуществить сделку.
- Все сделки с недвижимостью должны быть оформлены при личном присутствии обоих супругов. Никаких доверенностей или продаж без их согласия. Регистрация сделки возможна только при личном присутствии обоих супругов.
- Сделать запрос о запрете на совершение сделок. В рамках иска о разделе имущества можно сразу обратиться в суд с просьбой наложить ограничения на сделки с спорной квартирой. В реестре будет сделана пометка, и супруг не сможет распорядиться общей недвижимостью путем продажи или дарения.
- Рекомендуется проверять данные о квартире в ЕГРН. Сейчас выписку о любой недвижимости можно получить на госуслугах за символическую сумму. Любой человек может проверить собственника, даже если сам не имеет отношения к объекту. Рекомендуется проверять данные в реестре хотя бы раз в квартал, чтобы в случае изменений иметь возможность оспорить сделку и защитить свои права.
Как проверять квартиру при покупке
Решение Конституционного суда не подразумевает возможность приобретения любой квартиры без проверок. Данное решение обеспечит гарантированную защиту только в случае соблюдения следующих условий:
- Покупатель добросовестный.
- Оспорена не его сделка, а какая-то из предыдущих.
- Супруг, который пытается вернуть имущество, раньше не принял меры для его защиты.
Даже после полной продажи квартиры все равно существует риск ее потерять, поэтому важно узнать, как происходил переход прав с момента покупки. Эту информацию можно получить через госуслуги. Если у вас возникают сомнения относительно какой-либо из предыдущих сделок, рекомендуется оценить возможные риски.
Вот в каких случаях сделка может оказаться рискованной:
- Для покупки квартиры был использован маткапитал.
- Продавец — пожилой человек.
- В числе собственников есть дети до 18 лет. Или они прописаны в квартире.
- Продавец состоит в браке или недавно развелся.
- За последние три года было подозрительно много переходов права собственности.
- Квартира досталась по наследству.
- На квартире есть обременение.
- Цена ниже рынка.
- Одна из сторон сделки действует по доверенности.
- У собственника есть долги или с ним кто-то судится.
🧐 С какими сложностями вам приходилось сталкиваться при покупке или продаже квартиры?
📋 Бесплатные Гайды 👇
💥 Гайд "Имущество супругов"
✅ Скачать 👉🏻 https://anna-i-zakon.ru/gaidimushestvo
💥 Гайд "Законный развод: как не остаться без имущества, детей и денег"
✅ Скачать 👉🏻 https://anna-i-zakon.ru/cheklistrazvod