Процесс продажи подаренной недвижимости часто вызывает множество вопросов, связанных с возможностью продажи, условиями сделки и налоговыми обязательствами. В данной статье мы рассмотрим, как можно успешно продать подаренную квартиру, предоставив информацию в доступной форме.
Возможность продажи подаренной квартиры
Когда квартира передаётся человеку безвозмездно в качестве подарка, новый собственник получает полное распоряжение данным имуществом, не требуя разрешения от дарителя. Поэтому после получения выписки из ЕГРН новый владелец может немедленно приступить к продаже квартиры.
Однако существуют некоторые случаи, которые могут вызывать определённые вопросы:
- Даритель живёт в подаренной квартире. Изначально, договор дарения является безвозмездным и не предусматривает условие о проживании дарителя (согласно статье 572 ГК РФ). Тем не менее, существует юридическая практика, когда условия о проживании дарителя признаются допустимыми. В этом случае возможны определённые сложности при продаже подаренной квартиры. Несмотря на это, собственник имеет право на продажу квартиры, даже если даритель продолжает проживать в ней.
- Квартиру подарили ребёнку. При продаже квартиры, принадлежащей ребёнку, требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства. Закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Государственные органы могут требовать приобретение для ребёнка жилья, которое не будет уступать предыдущему по площади и стоимости. В случае отсутствия желания приобретать новую недвижимость, могут потребовать поместить деньги от продажи на счёт ребёнка до его совершеннолетия.
- Квартиру подарили недееспособному человеку. В данной ситуации опекун имеет право продать квартиру, купить аналогичное жильё для своего подопечного либо перечислить денежные средства от продажи на его счёт. Для совершения сделки требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.
- Квартиру подарили одному из супругов. Подаренное имущество не является совместно нажитым и не делится при разводе. Однако, если квартиру продать и на вырученные средства приобрести новое жильё, последнее будет считаться общим. В случае развода потребуется доказывать суду, что деньги для покупки были получены от продажи подаренной квартиры. Для предотвращения такой ситуации рекомендуется заключить брачный договор, где закреплены правила раздела имущества, или включить в договор купли-продажи условие о приобретении новой недвижимости на вырученные средства от продажи подаренной квартиры.
- Возможность оспорения дарения в суде. В случае, если договор дарения был признан судом недействительным, квартира возвращается обратно к дарителю. Лицо, которому была подарена квартира, перестаёт быть её законным владельцем и теряет право на её продажу.
Процедура продажи
Продажа подаренной квартиры проводится по аналогии с продажей приобретённой недвижимости. Продавец собирает необходимые документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если квартира находится в собственности одного взрослого человека, то для совершения сделки достаточно предъявить паспорт и подписать договор купли-продажи. Если квартира является общей или долевой собственностью либо принадлежит ребёнку, то потребуется получить согласие с других собственников или разрешение от органов опеки и попечительства.
Покупатели иногда могут запросить дополнительные документы, такие как выписка из ЕГРН, домовая книга, договор дарения, технический паспорт на квартиру от БТИ, справки об отсутствии долгов от коммунальных служб, а также заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Данные документы служат для обеспечения гарантий: убедиться, что в квартире никто не прописан, на ней нет задолженностей, покупателям не придётся платить штрафы за неправомерные перепланировки, а также чтобы продавец нес полную ответственность за свои действия и признаётся дееспособным. Желательно заранее подготовить эти документы, чтобы не тратить время в процессе заключения договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда Росреестр вносит информацию о переходе права собственности на покупателя в ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, получение разрешений от соответствующих государственных и муниципальных органов, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
Налог с продажи
Начнем с налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который обычно уплачивается с продажи квартиры. В общем случае продавец оплачивает данный налог, если квартира была продана до истечения минимального срока владения: 3 года для квартир, полученных в дар от близких родственников, и 5 лет во всех остальных случаях. Ставка налога составляет 13% от суммы сделки. Однако существуют исключения.
При получении квартиры в дар также возникает обязательство по уплате НДФЛ, но его сумма рассчитывается на основе кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, когда был зарегистрирован переход собственности к одаряемому. Важно отметить, что этот налог не взимается, если квартиру подарил близкий родственник, такой как родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук.
Давайте рассмотрим пример: вы получили квартиру в дар от дальнего родственника. Кадастровая стоимость этой квартиры составила 2 миллиона рублей. В таком случае, вы заплатили налог в размере 260 тысяч рублей. Через полгода вы продали квартиру за 2,2 миллиона рублей.
Поскольку квартира была в вашей собственности менее минимального срока владения, вы должны представить декларацию по НДФЛ на следующий год и заплатить налог от полученного от продажи дохода. В данном случае размер налога составит 26 тысяч рублей.
Важно отметить, что рекомендуется не недооценивать стоимость квартиры при ее продаже. Фактически, если стоимость продаваемой квартиры составляет менее 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Ранее налог платился как за подарок, так и за полную сумму при продаже квартиры. При этом составляло 26% от стоимости квартиры. Однако с 2019 года правила изменились (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Теперь существуют несколько вариантов уменьшения налога при продаже квартиры:
- Применение налогового вычета в размере 1 миллиона рублей.
- Уменьшение суммы, подлежащей налогообложению. Для этого существуют два способа:
- Если квартиру подарил близкий родственник, вы можете уменьшить сумму на стоимость приобретения квартиры дарителем, которая ранее не учитывалась при налогообложении (если у вас есть платежные документы, подтверждающие стоимость).
- Если квартиру подарил неблизкий родственник, вы можете уменьшить сумму на кадастровую стоимость квартиры, с которой уплачивался НДФЛ после дарения (как указано в декларации и квитанциях об оплате налога на подарок).
Давайте посмотрим на пример с применением налогового вычета:
Мама (близкий родственник) подарила квартиру дочери, и НДФЛ не был уплачен. Мама также сохранила договор купли-продажи, по которому она приобрела данную квартиру за 1,5 миллиона рублей и передала его своей дочери. Спустя полгода дочь решила продать квартиру за 2 миллиона рублей. Если она применит налоговый вычет, то налог с продажи составит 130 тысяч рублей.
Расчет: (2 000 000 — 1 000 000) × 13% = 130 000.
Теперь рассмотрим пример с уменьшением суммы, подлежащей налогообложению:
Дочь может применить уменьшение дохода на величину расходов матери на покупку квартиры. В данном примере расходы составляют 1,5 миллиона рублей. Следовательно, размер налога составит 65 тысяч рублей.
Расчет: (2 000 000 — 1 500 000) × 13% = 65 тысяч рублей.
Необходимо заранее определиться с вариантом, который вы хотите использовать: применить налоговый вычет или уменьшение доходов. Оба варианта одновременно применить невозможно. В некоторых ситуациях один вариант может оказаться значительно выгоднее другого.
Важно отметить, что налог с продажи подаренной квартиры не обязательно нужно платить, если прошло минимальное время владения. Для жилья, подаренного близкими родственниками, это составляет 3 года, а в остальных случаях — 5 лет. Срок рассчитывается от даты регистрации, которая указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.
Для уплаты налога необходимо подать декларацию в соответствии с формой 3-НДФЛ. Это следует сделать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля того же года, в котором была подана налоговая декларация.