Осенью 2023 года совокупный долг россиян по ипотеке достиг 16,2 триллионов рублей, что составляет около 10% от ВВП. Помимо увеличения задолженности, ухудшилось и качество выдач. По последним подсчетам, 70% заемщиков тратят на кредиты больше половины своих доходов.
У россиян заканчиваются свободные деньги. Государство не идет им на встречу и предлагает банкам пересмотреть сумму минимального первого взноса. Еще в сентябре стало известно, что даже для программ с господдержкой сумму первоначального платежа поднимут до 20%. Такой подхож вынуждает россиян брать долги заранее – чтобы накопить на взнос.
Однако из ужесточения условий не следует сокращение спроса. По информации Банка России, доля заемщиков, обслуживающих несколько кредитов, еще во второй половине 2022 года выросла в два раза. Причиной повышения долговой нагрузки стали не только обновленные требования банков, но и стремительный рост цен на жилье.
Банки делят клиентов, оформляющих ипотеку, на качественных и некачественных. Если первые знают свои финансовые возможности и аккуратно относятся к условиям программ, то вторые готовы на все условия банка, чтобы заключить договор. Именно к последней группе относятся россияне, берущие ипотеку, которая отнимает большую часть их дохода.
Подорожание ипотеки дало свои результаты: во втором квартале 2023 года 71% ипотечный договоров подписали клиенты, которые уже переводят на кредиты больше 50% своего ежемесячного заработка. Эти цифры касаются ипотеки на первичном и вторичном рынке, одобренной заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) больше 50%.
Чтобы подстроиться под финансовые возможности клиентов, банки используют проверенный подход: увеличивают срок действия ипотечного кредита, чтобы уменьшить величину ежемесячного платежа. По мере давления ЦБ, кредиторам приходится вводить новые требования для заемщиков, среди которых уплата единовременной комиссии.
Комиссия позволяет получить дисконт к ставке. Для клиента это хорошая возможность оформить ипотеку на «мягких» условиях, а для банка – приспособиться к закрытию программ от застройщиков и скачкам ставок на рынке. ЦБ заранее предупредил плательщиков, что польза от таких схем ощущается только в долговременной перспективе. Поэтому досрочное погашение в данном случае оказывается невыгодно.
Пока что власти не планируют пересматривать введенные ограничения. Смысл ужесточения ипотечных условий чиновники видят в охлаждении рынка. Будущее ипотечных программ зависит от действий ЦБ. Напомним, что только в 2023 году банк поднимал ключевую ставку трижды – на 1% в июле, на 3% в августе и на 1% в сентябре.