Представьте ситуацию, что вы хотите купить квартиру в ипотеку. Вы собрали первоначальный взнос, получили одобрение в банке и стали искать подходящие вариант. Нашли идеальный для вас вариант, который подходит по всем параметрам, кроме одного — квартира в залоге у банка, а схема, в которой вы отдаете свой первоначальный взнос продавцу для погашения ипотеки с последующей продажей квартиры вас не устраивает.
Раньше таким покупателям оставался вариант поиска банка, который готов кредитовать залоговые квартиры, но условия по таким займам существенно отличаются от стандартных (это и понятно — много рисков), либо использовать схему перекредитования (в случае если банк это вообще допускает), т. е. банк выдает вам кредит путем перечисления денег на счет продавца с последующим погашением задолженности, потом продавец снимает обременение, а вы регистрируете новое от своего имени — процедура долгая, порой дорогая. В обоих случаях существенные риски несет покупатель, ведь нет никакой гарантии, что продавец оперативно обратиться в Росреестр для снятия обременения. Плюс ко всему покупатель оформляет новый кредит по ставкам, действующим на сегодняшний день, а сегодня они выше чем вчера.
Сейчас банки предлагают более простую и дешевую схему — покупка квартиры с чужой ипотекой, т. е. покупка залоговой квартиры и регистрация нового обременения без фактического погашения задолженности продавцом, а перевод остатка задолженности на покупателя. При этом ставка, срок погашения, сумма ежемесячного платежа остаются таким же как у прошлого собственника.
Это более простая, быстрая, надежная и дешевая схема, в которой выигрывают все три стороны сделки:
1. Продавец быстро продает квартиру и погашает задолженность.
2. Покупатель получает более низкую процентную ставку по договору, менее зависим от телодвижений продавца, покупатель знает, что банк точно одобрит приобретаемый объект. Плюс лишний повод для торга.
3. Банк получает, возможно, более платежеспособного клиента (особенно если прошлый владелец квартиры допускал просрочки), несет более низкие издержки по сравнению с полноценной выдачей кредита (проверка документов по квартире и собственнику, снятие обременения, непосредственная выдача денег (в т.ч. безналичных)).
В этой схеме не требуется снятие текущего обременения от продавца, тут залог по прежнему остается в пользу банка, меняется только собственник объекта, он же залогодатель, а со сменой собственника происходит и передача всех прав и обязанностей по кредитному договору от продавца к покупателю, т. е. произошла смена владельца закладной. Таким образом, фактически, покупатель купил чужую ипотеку на выгодных для себя условиях.
Данная схема применяется в единичных банках, как правило банки действуют через прямое погашение задолженности (сначала продавец все закрывает, а потом покупатель оформляет кредит и право собственности), но не каждый клиент может воспользоваться такой схемой.
Этой схемой не могут воспользоваться:
1. Те, у кого низкий первоначальный взнос, ведь сумма кредита должна быть равна остатку задолженности по старому договору.
2. Те, кому доходы не позволяют оплачивать ежемесячные платежи установленные для старого собственника (вдруг там был короткий срок и очень большие ежемесячные платежи).
3. Те, кого не устраивают условия кредитования старого собственника (ставка, срок, платеж и т.д.).
С тех пор как существенно выросли ставки по ипотеке обращений клиентов, которые желают купить квартиру именно по этой схеме, стало больше, но проблема в том, что банков, у которых есть такой продукт, мало, а при использовании такой схемы не может быть двух разных банков, это должен быть один банк, т.е. где квартира заложена. там покупатель и должен оформлять кредит.
Схема хорошая, если ее качественно откатать на клиентах, то она будет весьма выгодна всем сторонам сделки.