Ранее мы публиковали подробный пост о том, как происходит сделка по купле-продаже недвижимости по правилам российского законодательства. Однако иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка может быть признана недействительной и будет оспариваться в суде. Разберёмся, в каких случаях это может произойти и как избежать такого ЧП.
📌Что такое недействительная сделка
Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей.
Подобные сделки могут быть двух видов:
- оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
- ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.
При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости.
То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги.
Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год.
📌В каких случаях сделку могут признать недействительной.
1. Покупка доли в квартире. При покупке доли нужно получить согласие на сделку от других собственников, иначе они могут оспорить сделку. Такое бывает, если владельцы долей конфликтуют между собой.
2. Продавец-банкрот. Иногда собственники на грани банкротства распродают недвижимость. Однако кредитор в течение двух лет после продажи может потребовать, чтобы такую сделку признали недействительной.
Проверить продавца на наличие дел о банкротстве можно в Едином федеральном реестре.
3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать. Это может быть человек, который по состоянию здоровья принимает сильнодействующие лекарства, влияющие на мышление.Чтобы исключить этот риск, риелторы запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
4. Скрытые собственники. Они не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в квартире. Например, во время приватизации собственники не выделили долю для несовершеннолетних детей, которые по достижении 18 лет могут заявить свои права на квартиру.
Таким же правом обладает человек, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.
5. Маткапитал. Речь идёт о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства. Если в семье продавца есть несовершеннолетние дети, также нужно получить разрешение опеки.
6. Заниженная стоимость. Стороны могут определить цену по своему усмотрению — обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога. Однако покупатель в таком случае может быть признан недобросовестным, и ему придётся вернуть квартиру. В качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре. Недействительной могут признать сделку, если у квартиры часто менялись собственники.
Призываем вас быть предельно внимательными про оформлении сделок с недвижимостью! Проверяйте документы, не верьте на слово, даже если покупатель или продавец кажутся честными людьми. И конечно, не пытайтесь обмануть сами – это грозит серьёзными юридическими последствиями.
Подписывайтесь на юридический канал в Телеграм.
В телеграм-канале есть контакты, по которым можно записаться на бесплатную юридическую консультацию в ЛНР (по телефону или очно в Луганске).
