Понятие "льготная ипотека" можно трактовать исходя из самого названия - когда у людей по ряду причин есть возможность получить ипотеку под процент, который будет ниже, чем установленный ставкой рефинансирования государственного Банка России.
В данном случае, процентную разницу, получаемую при льготе заёмщиком, берет на себя либо государство, либо банк, с учётом своих обязательств перед государством. Это в классическом исполнении, хотя и здесь есть "мутёж". Очень часто застройщики квартир и индивидуальных домов предлагают ипотеку с пониженной ставкой, приравнивая её ко льготной.
Но не всё тут просто. Их замысел заключается в том, что люди, принимая решение о покупке, отреагируют именно на маленький ипотечный процент и приобретут себе недвижимость, не обращая внимание на её первоначальную стоимость или ликвидность самого объекта.
То есть, первоначальная стоимость объекта уже сильно завышена для покупателя, и в этом заключается умысел продавца. Этот приём характерен для низколиквидной недвижимости, которая не должна стоить, как обычная или престижная. Например жилые комплексы, которые строятся где-то на "отшибе", предлагаются по ценам приличных жилых комплексов, но под минимальный ипотечный льготный процент. Зачастую покупатели не всегда могут проанализировать характеристики недвижимости, но их подкупает маленький ипотечный процент, поэтому они останавливают свой выбор на таком объекте, не обращая внимание на то, как дальше им придётся жить с этим.
Ещё пример: банки готовы дать низкий ипотечный процент покупателям на готовые индивидуальные дома именно от продавцов-юридических лиц. Покупатели живо реагируют на пониженную ставку, начинают искать такие дома, но так как их пока меньше на рынке, чем домов от "строителей-физиков", то они сталкиваются с тем, что здесь спрос превышает предложение, и поэтому стоимости подобных домов от "юриков" будут завышены.
Итого имеем:низкий процент при завышенной стоимости не даёт никакой экономии и хоть какой-нибудь скидки покупателям, в реальности.
Так что есть ухищрения продавцов, неумение правильно считать свои деньги покупателями, но нет реальной скидки, как того хотелось бы.