Что такое хозяйственные постройки вспомогательного характера, чем они связаны с основным зданием и как воспользоваться упрощенным порядком их регистрации в Росреестре
Действующее законодательство устанавливает упрощенный порядок постановки на кадастровый учет и регистрации хозяйственных построек, используемых как вспомогательные по отношению к основному зданию на земельном участке. Основанием для отнесения к этой категории является наличие главного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому они будут выполнять своего рода обслуживающую функцию.
Капитальные и некапитальные строения
Все строения на земельном участке подразделяются на капитальные и некапитальные. Градостроительный кодекс РФ в пункте 10.2 статьи 1 определил понятие некапитального строения как не имеющего прочной связи с землей, конструктивные особенности которого позволяют осуществить его перемещение, демонтаж и последующую сборку без изменения основных характеристик и несоразмерного ущерба назначению.
В свою очередь Гражданский кодекс РФ в статье 130 указывает, что, хотя некапитальные сооружения и являются объектами строительства, но к недвижимости не относятся. Таким образом, строения и сооружения вспомогательного использования, в зависимости от их соответствия положениям статьи 130 ГК РФ могут являться или не являться объектами недвижимости.
Некапитальные хозяйственные постройки, которые не ставятся на учет, как правило, являются сборными (теплицы, навесы, беседки) или готовыми изделиями (контейнеры, пластиковые бассейны, фургончики). Хозяйственные постройки с прочным фундаментом, но площадью менее 50 квадратных метров также не подлежат регистрации и не являются объектами налогообложения. Таким образом, получается, что ставить на учет в Росреестре следует только капитальные сооружения, имеющие площадь более 50 «квадратов» и нерушимую связь с землей.
Признаки вспомогательного строения
Какие признаки позволяют безошибочно определить то или иное строение на земельном участке как вспомогательное? С 1 сентября 2023 года вступило в силу Постановление Правительства от 4 мая 2023 года № 703, в котором перечислены критерии, позволяющие в случае соответствия хотя бы одному из них отнести сооружение к этой категории:
- Строение возводится на одном земельном участке с основным зданием. Его строительство предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту и предназначено для его обслуживания.
- Строение возводится для обеспечения эксплуатации основного здания и имеет обслуживающее назначение по отношению к нему. Оно не является особо опасным, технически сложным или уникальным объектом и не требует установления санитарно-защитных зон. Общая площадь строения составляет не более 1500 квадратных метров. Оно может размещаться на одном земельном участке с основным объектом, либо на смежных. Строение вспомогательного использования и основное здание могут находиться на земельных участках не имеющих общих границ при условии, что они технологически связаны между собой.
- Строение располагается на земельном участке, предоставленном для: ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства или блокированной жилой застройки. Оно должно удовлетворять нужды граждан, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором создано, и может являться сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной). Количество надземных этажей строения не должно быть больше трех, а его высота – двадцати метров.
Законодатели установили правило, разрешающее возводить вспомогательные строения на землях для ИЖС, садовых и приусадебных участках только при наличии там основного здания. Но поскольку Градостроительный кодекс РФ в части 3 статьи 48 не требует от правообладателя подготовки проектной документации, предусматривающей сроки и последовательность возведения основного и вспомогательных сооружений, то владельцы земельных участков имеют право принять решение о графике строительства домов, сараев, бань и теплиц в любой удобный момент.
Хотя возведение на участке хозяйственной постройки с прочным фундаментом должно быть предусмотрено проектной документацией, но собственник может принять решение о ее создании и позже. В этом случае размещение вспомогательного строения не будет отражено в проекте.
Журнал «Земельный Вестник ГЕО»