Чтобы описать московский рынок недвижимости нужно только 1 слово.
Паника.
Градус эмоций зашкаливает и поднимает за собой цены на квадратные метры. Если вы думаете, что это началось в августе, когда ЦБ поднял ключевую ставку, вы ошибаетесь.
Это так же началось не в 2020 году, когда ставка, наоборот, ушла вниз до 4,25 пунктов.
И даже не в конце 2014, когда народ раскупал не только квартиры, но и телевизоры. Скорее, в 2014 панический характер рынка стал хорошо заметен.
Вы, конечно, хотите знать, что дальше.
Читаете статью за статьей, смотрите одно за другим видео. И совсем не понимаете, кому верить. Одни говорят, что цены рухнут на невиданную ранее глубину, другие, что взлетят в 10 раз из-за санкций.
Верить никому не надо.
В нынешней ситуации тотальной неопределенности мы с вами никогда раньше не были. Показатели других исторических промежутков или опыт других стран невозможно переложить на наше время и нашу реальность.
Рассказываю в этой заметке, что происходит сейчас и чего стоит ожидать до конца текущего года. Дальше пока не загадываю.
Что сейчас
Вторичка
При ставке на вторичке от 14% с первоначальным взносом больше 20% все равно остаются желающие взять кредит.
И берут.
Но их сильно меньше, чем было еще летом. И суммы, которые они могут получить от банка не в пример меньше тех, что были давеча.
Чтобы получить 10-15 млн кредита нужен такой доход, который имеют только избранные.
При этом рынок продолжает кипеть и бурлить, как бульон на кухне мишленовского повара. Банки с утра до ночи забиты участниками сделок.
Этому есть несколько важных причин:
- Осталось еще какое-то количество ипотечников, одобривших кредит до повышения ставки рефинансирования. Срок их одобрения истечет примерно к середине ноября.
- На рынке немало покупателей с деньгами без кредитов. Они что-то где-то продали, но пока ничего не купили.
- В Москву продолжают переезжать из регионов. И не только переезжать, а просто вкладывать нажитое непосильным трудом в московские квадратные метры.
При этом количество продаваемых квартир драматически уменьшается. С конца мая до конца сентября 2023 года количество объектов в экспозиции уменьшилось более чем на 15 тысяч единиц.
То есть покупают больше, чем продают.
Продавать сейчас не кажется выгодным и безопасным. Если продавец не знает точно, куда потратить вырученные деньги.
Переложить их не во что.
И мы постепенно приходим к положению, когда покупать не только некому, но и нечего. И это совсем не к снижению цен, а, скорее, к еще большему расслаиванию рынка.
Любая приличная квартира будет мгновенно продаваться за относительно высокий прайс на фоне оставшегося неликвида. А неликвиду останется только снижать цену.
Новостройки
Если вы попробуете поискать от застройщиков, мало найдется объектов в продаже с планом сдачи в 2023-2024 годах.
В основном конец 2025 и позже.
Либо такой неликвид, который никто не берет даже с ключами.
Хорошие варианты появляются по переуступке. Но их не так, чтобы много. И по переуступке нельзя купить квартиру по программе Ипотека с господдержкой 2020.
Самая выгодная ипотека - на новостройки. Особенно выгодная для семей с 2-мя детьми, младший из которых родился после 2018 года.
И кредиты для работников официально признанных IT-компаний.
Очевидно, что рынок потихоньку сдвинется в эту сторону. Все, кто подпадают под параметры пользователей льготной ипотеки, имеют шанс сейчас вложиться в новостройку.
Но я бы сильно не радовалась ставке.
Ведь разница между льготной ставкой и обычной уже зашита в цену квартир. Фактически мы покупаем ежемесячный платеж. Закрывать такую ипотеку раньше срока нет смысла.
Вы все равно сильно переплатите банку.
Только брать на максимальный срок и платить каждый месяц, как за аренду. И это будет достаточно выгодно.
ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство)
В этом году под него открыли довольно удобное кредитование. Программа сейчас только начала набирать обороты.
Относительно выгодно можно купить участок и построить частный дом.
Вангую, что эта программа получит особое развитие с весны следующего года. Вот только найти подходящий участок под застройку - тот еще квест. Особенно в Московской области.
А до конца этого года я бы не ждала ни увеличения квартир в продаже, ни снижения количества сделок, ни, как следствие, снижения цены квартир на вторичке.
Первичка не будет спешить тем более.
Если у вас есть сегодня потребность в деньгах и вы раздумываете, не продать ли квартиру, сейчас отличный момент, чтобы получить за нее максимум. До начала следующего года будет продаваться почти все и по максимально возможной цене.
Это отнюдь не означает, что цену можно задирать бесконечно высоко.
Выставили на продажу, а покупатели обходят вашу квартиру стороной? Значит, завысили цену. Снижайте до активации спроса и продавайте. С высокой вероятностью, в следующем году такую цену будет не взять.
О том, как может развиваться рынок недвижимости в 2024 году и позже сейчас говорить сложно и практически бессмысленно. Но если вас сильно волнует этот вопрос и хочется возможных сценариев развития событий, пишите в комментариях.
В следующей заметке поговорим о будущем.
Все цифры, подтверждающие мое мнение о ситуации на рынке, подробности ипотечных программ и живые наблюдения за тем, что происходит с московской недвижимостью, у меня в телеграм канале "Дзен-риэлтор". Ссылка в первом комментарии и в шапке профиля. Присоединяйтесь!
Я возобновляю свои знаменитые консультации:
✅ Для всех, кто хочет купить, но самостоятельно не получается.
✅ Для тех, кому надо поменять место жительства или разъехаться с родственниками.
✅ Для тех, кто нашел квартиру сам, но нуждается в сопровождении сделки специалистом.
✅ А для тех, кто хочет продать квартиру в этом сезоне - особые льготные условия.
Пишите мне в вотсап +79153857212 или в телеграм @JuliaKiani только одно слово КОНСУЛЬТАЦИЯ.