Аналитики One Company следят за изменением климата на ипотечном рынке, отмечая значительные изменения за последние месяцы. В августе 2023 года оформлено рекордное количество ипотечных сделок – на 849 млрд рублей! Последний месяц лета обогнал июль на 31%, который, в свою очередь, тоже показал очень высокий результат — 647 млрд рублей. К высокому спросу привел скачок ключевой ставки до 13%, ожидания ее дальнейшего роста и введения банками повышающего коэффициента риска по ипотечным кредитам с 1 октября.
Как меняется инвестиционный рынок
Последнее время наблюдается рост доли и числа частных инвесторов в общем объеме торгов на Мосбирже. Так, 14 августа 2023 сделки совершали более 1,5 млн человек — максимальное значение за всю историю существования биржи в России. Объем торгов на рынке акций только в этот день составил 240 млрд рублей, а доля физических лиц достигла 84%. Это связано как с уходом иностранных компаний с российского рынка, так и с резким ростом курса доллара.
На сегодняшний день в России уже более 30 млн частных инвесторов имеют брокерские счета — впечатляющие цифры. Однако инвестиции в недвижимость остаются на топовых позициях в списке способов инвестирования. Далее в статье мы разберемся в причинах данной тенденции.
Рынок жилой недвижимости с точки зрения размещения капитала условно можно разделить на три сегмента: новостройки, готовое и вторичное жилье и рынок аренды. Последний быстрее других реагирует на любые экономические и геополитические изменения. Вспомните пандемию, пытаясь «выжить» в период локдауна, даже крупные сетевые отели сдавали номера в длительную аренду за 20% от стандартной цены размещения.
Что происходит на мировом рынке недвижимости
Стоит отметить: в сравнении с другими странами аренда жилья в России не очень распространена — 80% населения живет на своей территории.
Если посмотреть на график, станет понятно — достигнуть таких высоких показателей удалось благодаря приватизации. Для сравнения: чуть больше 60% американцев живут в своем жилье, в развитых европейских странах — меньше половины.
При этом за последние полтора года Европа столкнулась с проблемой роста процентных ставок и стоимостью аренды из-за дефицита предложения. Азия — с кризисом ликвидности, и как следствие, банкротством крупнейших застройщиков Китая.
В России вложения в квадратные метры продолжают расти
Рынок недвижимости России движется по другому вектору: на данный момент у нас нет проблем ни с предложением, ни со спросом на новостройки. Государство активно поддерживает строительную отрасль.
Сегодня льготные программы позволяют приобрести квартиру тем, кто раньше мог позволить себе только аренду. Так, в 2018-2019 годах только около 5% граждан в возрасте 20-25 лет покупали жилье в собственность, в 2022 году доля составила уже 10%. Такой прогресс стал возможен благодаря появлению субсидированных ставок, программ покупки без первоначального взноса и других выгодных условий от банков.
Однако сегодняшний рост ставок серьезно ограничивает доступность программ на вторичное жилье. Поэтому те, кому нужно готовое жилье с ремонтом, обращаются на рынок аренды.
Стоимость аренды снова приблизилась к многолетним максимумам, а число лотов в экспозиции достигло минимума — показателей лета 2021 года.
После прошлогоднего проседания рынок пришел в норму. В столицах число лотов снизилось в два раза и сейчас лишь на 10% выше июля 2021 г. В остальных регионах показатели еще лучше: экспозиция на 40% ниже аналогичного периода 2021 года (29 тыс. лотов против 51 тыс.).
Традиционно с повышением спроса растет и стоимость аренды. Теперь снять однокомнатную квартиру в Москве стоит на 8% дороже по отношению к июлю 2021 года, в Санкт-Петербурге — на 18%, в остальных регионах — сразу на 40%. Темп роста по стране составил в среднем 30%.
При этом потребительская инфляция за рассмотренный период составила 20%, цены на первичном рынке выросли на 33%, а на вторичном — на 28%.
Какие нас ждут перспективы
Благодаря высокому спросу цены на новостройки получат небольшой дополнительный импульс. Ждать положительной динамики на вторичном рынке не приходится.
В дальнейшем развитие сценария сильно зависит от действий ЦБ и от продления программ льготного кредитования. Аналитики One Company прогнозируют на ближайшие 2-3 года рост цен на жилье на уровень инфляции.
Вместе с повышением спроса на аренду у потребителей растут требования к месту проживания, но уже не к комфорту и количеству квадратных метров, а к инфраструктурному наполнению и внутреннему сервису. Устаревшие проекты жилых комплексов больше не отвечают на актуальные запросы жителей городов.
Выход на рынок аренды через покупку недвижимости на первичном рынке
Поэтому для тех, кто ищет прибыльный инвестиционный канал лучшим вариантом станет выход на рынок аренды через покупку недвижимости на первичном рынке. Особенно, если вы используете для приобретения объекта ипотеку. Важно, что девелоперам крупных городов сейчас есть что предложить.
Например, в Новосибирске новые проекты с насыщенным сервисным и инфраструктурным наполнением готовы совершить настоящую революцию на рынке аренды жилья. Речь в большей степени идет о комплексах апартаментов. Сейчас в одной из самых популярных локаций — Михайловской набережной — активными темпами ведется строительство крупнейшего за Уралом мультифункционального комплекса Freedom. Пять высоток, объединенные стилобатом, по масштабам и концепции схожи с Moscow City и «Лахта-центром». Здесь появится крупный ТЦ, бизнес-центр, термальный комплекс с бассейнами, кластер красоты и здоровья, улица баров и ресторанов и многое другое. Freedom станет инфраструктурным продолжением набережной — места, где сосредоточен максимальный пешеходный трафик и 70% всего транспортного потока города. Ничего подобного в Новосибирске еще не было реализовано.
Гарантированный доход со сдачи апартаментов 5,5%
Рассчитаем доходность от сдачи студии в аренду в 5 минутах от центра Новосибирска. Средняя площадь — 25 м2, цена на первичном рынке — 160 тыс. рублей, плюсуем 30% на ремонт и получаем стоимость порядка 5,2 млн рублей. Сдавать такие апартаменты можно в среднем за 30 тыс. рублей, за год получаем 360 тыс. рублей. Вычитаем простой квартиры, налог на имущество, налог с аренды, амортизацию и коммунальные расходы: все вместе — 20%. Получаем прибыль 288 тыс. рублей. Таким образом, доходность от апартаментов составляет 5,5% в год.
3 «да» в пользу инвестирования в недвижимость
Некоторые инвесторы возразят: чем вложения в квадратные метры лучше инвестиции, например, в акции или облигации? Например, сейчас по облигациям федерального займа предлагается выше 10% гарантированного купона, и некоторые банки обещают схожие проценты по депозитам?
Во-первых, чтобы инвестировать в недвижимость, вам необязательно иметь крупную сумму денег на руках, вы можете оформить ипотеку. Можно взять займ и на покупку ценных бумаг, но ставки на потребительский кредит гораздо выше.
Во-вторых, интересные финансовые продукты, предлагаемые банками в текущий момент, носят краткосрочный характер. А внешние рынки и некоторые валютные инструменты для нас сейчас в принципе недоступны.
В-третьих, недвижимость позволит защитить сбережения от обесценения в случае сильного инфляционного шока. В расчете выше мы не учили рост стоимости самих апартаментов, что может существенно добавить доходности инвестиции.
И напоследок, недвижимость в собственности придает уверенности в завтрашнем дне: в случае серьезных потрясений у вас всегда будет крыша над головой. Лучшее время для покупки квартиры — сейчас.