Росреестр опубликовал обзор причин за II квартал 2023 года, которые препятствуют осуществлению ГКУ и ГРП для предприятий и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа.
Основания для приостановлений и отказов в ГКУ
Большая доля ошибок, которая влечет за собой приостановления или отказы, связана с подготовкой технического плана. При его составлении кадастровые инженеры наиболее часто нарушают следующие пункты Требований к подготовке технического плана:
1. Пункт 51 о заполнении технического плана:
- сведения о местоположении линейного объекта в техническом плане сформированы неверно. Например, указаны не все населенные пункты;
- используются неактуальные сведения из ЕГРН или не используются вовсе;
- во время реконструкции линейного объекта в техническом плане указывается лишь реконструируемый участок, а нужно указывать все ЗУ, где располагается объект;
- при несуществующих границах в XML-схеме заполняется элемент «ExistContour» (существующий контур) или, напротив, заполняется элемент «NewContour Definition» (новый контур) при наличии в ЕГРН сведений о контуре;
- при подготовке технического плана по результатам реконструкции линейного объекта все контуры описываются в «NewContour Definition», а элементы «ExistContour» и/или «DeleteAllBorder» (ликвидируемый) отсутствуют в XML-схеме;
- год завершения строительства указывается в поле «ExploitationChar YearUsed» (год ввода ОН в эксплуатацию) вместо поля «ExploitationChar YearBuilt» (год завершения строительства ОН).
Заполнение указанных элементов технического плана является обязательным, и их неправильное заполнение препятствует корректной загрузке технического плана в ЕГРН и его пространственного анализа.
2. Пункты 65 и 82 о графической части технического плана:
- линейный объект отражается на схеме расположения ОН на ЗУ и чертеже контура здания/сооружения не целиком;
- изображение точек контура, обозначений и надписей накладываются друг на друга.
Ошибочное заполнение технического плана и некорректное отображение элементов на нем также не способствует правильной загрузке информации в ЕГРН.
3. Пункты 23 и 23.6 о заполнении электронных документов:
- в XML-схеме формата GKUOKS_.xml технического плана неправильно заполнен элемент «CadastralBlock». Для объектов недвижимости, учтенных в кадастровом округе «Общероссийский», части кадастрового номера, соответствующие номеру кадастрового округа, номеру кадастрового района и номеру кадастрового квартала – строго нули, разделенные двоеточиями «0:0:0:»;
- подлежащий включению в раздел приложение технического плана электронный документ, выданный органом государственной власти или местного самоуправления, заверяется ЭП кадастрового инженера, а не уполномоченного должностного лица органа государственной власти или местного самоуправления.
Данные нарушения препятствуют считыванию XML-документа, что также неблагоприятно сказывается на работе кадастрового инженера.
4. Пункт 21 о документах-основаниях:
- в разделе «Исходные данные» не указываются реквизиты проектной документации, разрешения на строительство, технического паспорта и т. д.;
- сведения о проектной документации в разрешении на строительство не соответствуют сведениям о проектной документации в техническом плане;
- при уточнении сведений о линейном объекте его протяженность в техническом плане не соответствует сведениям о протяженности в других документах. КИ не наделен полномочиями по определению протяженности линейного объекта;
- в разрешении на строительство или на ввод в эксплуатацию нет сведений о протяженности линейного объекта;
- законы субъектов РФ могут устанавливать случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК, однако данные законы не распространяются на ОКСы, расположенные на территории двух и более субъектов РФ.
Подготовка технического плана, не включающего важных сведений или содержащего ошибки, влечет за собой отказ или приостановку.
5. Пункт 81 о местоположении линейного объекта: в качестве местоположения линейного объекта указываются не все субъекты РФ, муниципальные образования или населенные пункты, на территории которых расположен линейный объект.
6. Пункт 35 об определении контура линейного объекта: при определении контура линейного объекта в контур такого ОН не включаются проекции всех его строительных конструкций. Например, провода воздушных линий электропередач расположены на открытом воздухе и прикреплены при помощи изолирующих конструкций и арматуры к опорам и стойкам. Такие наземные и подземные элементы воздушных линий электропередач должны быть отображены в семантической и графической частях технического плана.
7. Пункт 61 о требованиях к обозначению контуров: при отображении контуров линейного объекта на техническом плане не соблюдаются требования по применению специальных условных обозначений.
8. Пункт 42 об указании подземной и наземной частей контура: так как линейный объект состоит из подземных и наземных элементов, необходимо указывать сведения о точке перехода из подземного элемента в надземный.
9. Пункт 43 о реконструкции и ликвидации контура линейного объекта: XML-документ технического плана не содержит элементы «DeleteAllBorder» (ликвидируемый), «ExistContour» (изменяемый), «NewContour» (новый контур), из-за чего нельзя установить, какой существующий контур линейного сооружения реконструирован или ликвидирован.
Причины для приостановлений и отказов ГРП
Нарушение пунктов Закона о государственной регистрации недвижимости также является основанием для приостановления или отказа. Ниже рассмотрены наиболее часто встречающиеся нарушения:
1. Необходимые для ГРП документы не предоставлены:
- отсутствуют документы, подтверждающие полномочия лиц, обратившихся за осуществлением учетно-регистрационных действий;
- нет правоустанавливающих документов на ЗУ, на которых расположены наземные элементы линейного объекта.
Для осуществления ГРП необходимо отправлять соответствующие документы (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона). Если их нет, то регистрация прав не может быть осуществлена.
2. Электронный документ подписан ненадлежащим лицом: электронные документы должны быть подписаны лицами, которые подписали эти же документы на бумажном носителе, или лицами, которые уполномочены это делать (часть 9 статьи 21 Закона).
Регистрация прав невозможна, если форма или содержание документов не соответствует требованиям законодательства РФ (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона).
3. Обращение ненадлежащего лица с заявлением о ГКУ или ГРП:
- при изменении характеристик линейного объекта, связанных с реконструкцией, когда нужны разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, с заявлением на ГКУ обращается собственник линейного объекта. В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона заявление на ГКУ без ГРП может подать только собственник объекта недвижимости, а в случае выдачи разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию – орган государственной власти;
- за осуществлением ГКУ или для предоставления дополнительных документов обращается кадастровый инженер. Полномочия КИ в представлении документов в орган регистрации прав установлены Федеральным законом «О кадастровой деятельности». Однако КИ может обратиться с заявлением, если у него есть нотариально удостоверенная доверенность.
В связи с пунктом 2 части 1 статьи 26 Закона регистрация прав невозможна, если с заявлением в орган регистрации прав обращается ненадлежащее лицо.