На этой неделе за данной услугой ко мне обратились 2 клиента. Давайте разбираться.
Предположим, что мы купили объект за 15 млн рублей, из которых 10 млн - кредитные средства. Естественно, мы не забыли про халявные деньги, которые нам дало государство и что неплохо было бы погасить им часть нашего кредита. Идем в пенсионный фонд, чтобы направить деньги в банк.
Ура, теперь мы должны банку не 10, а 9.5 млн рублей. Что нам это дало? Да почти ничего. Вместо платежа 110.000 рублей наш платеж стал 105.000 рублей.
Теперь давайте разберём, что будет стоить нам использование мат. капитала, которое уменьшило наш платеж на 5000 рублей и сократило долг перед банком на 500.000, если вдруг до совершеннолетия детей мы надумали продавать или менять нашу квартиру.
Продажа квартиры с использованием мат. капитала возможна только с разрешения опеки, поэтому мы отправляемся получать его. Добрая бабушка на приеме из опеки говорит, вы сначала должны выделить доли детям, потом приходите.
Идем в банк с просьбой о выделении долей детям, так как использовали мат. капитал. Добрый дядечка из банка говорит, что мы не можем вам этого позволить. Мы не хотим иметь квартиру в залоге, где собственники дети. Сначала закройте все обязательства перед банком, потом мы снимем обременение и вы сможете выделить доли.
Но, где нам теперь взять 9.5 млн рублей, когда их нет??)))
В итоге мы оказываемся в непростой ситуации, в которую мы себя загнали, использовав гос. деньги.
Выход следующий.
Если вы купили новостройку, то вы не можете ее продать до тех пор, пока не получите собственность, а это может быть 1-2-3 года. И здесь вопрос, а что если я не могу платить ипотеку и продать тоже не могу 😱🤷♂️🤦🏼♂️
Если вы купили вторичку, выходы есть:
1) Занять где-нибудь эти деньги, что для большинства практически невозможно, и закрыть кредит самому.
2) Найти инвестора, который хочет заработать на этой сделке и взять денег у него. Как правило, это очень большой риск для него и даже, если он на это пойдет, это будет стоить не меньше 12-15% от суммы долга.
3) Найти покупателя на объект, который внесет вам аванс на сумму равную вашему долгу. Найти такого покупателя сложно, особенно, по рыночной стоимости. В этом случае вам также придется сделать скидку не менее 15% с вашего объекта, так как это большой риск для него.
4) Продать так как есть. Да, и это тоже возможно. Ввести в заблуждение покупателя. Подделать справку из мат капитала, сказать, что его не использовали. Это тоже прокатывает.
Но здесь 159 статья УКРФ и, конечно, в тюрьму вас за это не посадят и может даже вряд ли все скроется. Но негативных семян в свой огород вы точно посеяте, и карму никто не отменял. Выходит боком.
Я, как опытный специалист с 16-летним опытом в недвижимости и разными схемами работами, подтверждаю это.
5) Ждать, когда детям исполнится 18 лет.
6) Есть еще один способ, говорят, что он реальный, но я ни разу не пробовал. Вроде как Сбербанк идет на выделение долей, и если рефинансировать ипотеку туда и хорошо пообщаться, могут разрешить выделить доли в ипотечной квартире. Но я не пробовал 🤷♂️ Возможно это миф🤣