В соцсетях с угрожающей частотой начали появляться истории о том, как банки отзывают одобренные заявки на ипотечные кредиты. Однако было бы еще полбеды, если бы стороны сделки узнавали об этом заранее. Но в ряде случаев это происходит уже после регистрации права собственности за покупателем! В итоге продавец остается без денег и без квартиры. Новострой-М разобрался в ситуации.
Примеры из жизни
Для начала расскажем реальные истории из риелторской практики, которые упираются в два факта:
- по закону продавец квартиры получает деньги уже после того, как право собственности на квартиру переходит к покупателю. Переход права – основание для того, чтобы раскрыть аккредитив или ячейку и забрать деньги. Они могут быть и кредитными, выданными под залог той самой проданной квартиры.
- банки руководствуются пунктом 1 статьи 821 ГК РФ Гражданского Кодекса: «Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок».
Итак, конкретный случай: сделка по продаже квартиры состоялась, первоначальный взнос уплачен, все договоры подписаны и документы отправлены на регистрацию. И вдруг банк передумал и отказал заемщику в ипотечном кредите – то есть покупатель квартиру получил, а продавец свои деньги – нет.
Рассказывает Георгий (покупатель, заемщик): «Мы приехали, оформили договор купли-продажи, подписали кредитный договор и перечислили продавцу 50% взноса — 5 млн рублей. Нас отправили в МФЦ на регистрацию. В МФЦ мы благополучно все сдали, вернулись домой. И тут звонок – сообщение о том, что нам отказано в кредите».
Покупатель спешно едет в отделение банка, где его уже ждут сотрудники с документами о расторжении кредитного договора. Причем о причинах отказа банка в выдаче кредита ничего не сообщается. Георгий отказался подписывать расторжение, написал жалобу в ЦБ, но и там получил ответ, что разбираться нужно с банком. Представитель финансового учреждения вновь ответил, что по заявке получено отрицательное решение и сослался на п. 1 ст. 821 ГК РФ.
Особенно неприятно, что эта квартира, как это часто бывает на вторичном рынке, оказалась в «цепочке» альтернативных сделок. Ее прежний владелец планировал на вырученные деньги купить другой объект, а вместо этого ему самому пришлось спешно брать кредит.
Причины и версии
Но дыма без огня, как водится, не бывает – у всего есть свои причины. Банку тоже невыгодно терять клиента, таким образом, отказ в выдаче кредита, как правило, имеет под собой серьезные основания.
Они могут быть вполне обоснованными. Например:
- потребкредиты и кредитные карты, открытые потенциальным заемщиком уже после получения одобрения по ипотеке. Очевидно, что кредитный комитет банка вполне может проверить, насколько закредитован заемщик, не только перед подписанием договора, но и после. Законом это не запрещено.
- заемщик проживает не в России, а в одной из недружественных стран. Если к тому же он пытается получить ипотеку в банке, который попал под санкции в этой стране, неудивительно, что в выдаче жилищного займа можно получить отказ.
- по негласной статистике, под отказ часто попадают граждане из бывших республик СССР, а также из регионов, недавно вошедших в состав РФ.
- есть случаи отказа в выдаче ипотеки уже после регистрации сделки, в которой участвовали несовершеннолетние. Хотя документы были оформлены по всей строгости закона, а ДКП был удостоверен нотариусом. При этом банк решил датировать отказ в выдаче кредита задним числом. Все это привело к судебной тяжбе.
Резюме
Таким образом, сразу праздновать полученное одобрение по ипотеке не стоит. Лучше дождаться, когда все стороны сделки получат свое: покупатель – квартиру, продавец – деньги. А покупателям жилья – потенциальным заемщикам – стоит закрыть все имеющиеся обязательства по иным кредитам, рассрочкам и займам, не оформлять кредитные карты параллельно с заявкой на ипотеку, а также не пытаться скрыть от банка уже имеющиеся долги.