В силу вступает новый закон, который касается уже действующих членов ГСК, и тех, кто только планирует покупку гаража.
С 1 октября в силу вступает Федеральный закон № 338-ФЗ от 24.07.2023 «О гаражных объединениях», который вносит изменения в работу гаражных кооперативов. Приводим некоторые важные положения из этого нормативного акта.
1. В законодательстве до сих пор не был закреплен термин гаражный или гаражно-строительный кооператив. Новый закон исправляет этот пробел. Но, как говорится, есть нюанс: понятия ГСК так и не появилось, вместо него законодатели разделили все гаражные объединения на два вида:
– территория гаражного назначения;
– гаражный комплекс;
Кроме того, в законодательстве появилось определение «гараж».
Разберемся в каждом из терминов.
Гараж – нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей.
Территория гаражного назначения (ТГН) – совокупность земельных участков, на которых размещены или будут размещены гаражи для личного использования гражданами, а также земельные участки общего назначения.
Гаражный комплекс – здание или сооружение (в том числе подземное) для размещения транспортных средств на машино-местах. В состав гаражного комплекса могут входить нежилые помещения.
Управление указанными гаражными объединениями по новым правилам сможет осуществляться одним из трех способов:
– путем непосредственного управления собственниками гаражей и машино-мест (такой механизм используется существующими ГСК);
– путем организации товарищества собственников недвижимости (ГСК можно преобразовать в ТСН, но при условии, что все владельцы гаражей зарегистрируют право собственности на земельные участки и сами гаражи);
– путем выбора и назначения управляющей компании (только для гаражных комплексов).
2. Теперь все гаражные объединения должны вести деятельность в соответствии с требованиями нового закона.
Но срочно переименовывать ГСК в ТГН и вносить изменения в Устав – не нужно. С 1 октября 2023 года уже существующие гаражные кооперативы продолжат свою деятельность в привычном режиме, но с учетом введенных законом новых требований и ограничений.
А учредительные документы и наименование можно привести в соответствие с новым законом при первом изменении учредительных документов ГСК (ст. 34 Закона № 338-ФЗ). А до этого момента учредительные документы будут применяться, как и раньше, но только в той части, которая не противоречит новому закону.
3. Все общее имущество, принадлежащее на праве собственности гаражному кооперативу, с 1 октября будет признаваться общей долевой собственностью собственников гаражей.
Теперь каждый член ТГН вместе с правом на гараж (машино-место или нежилое помещение), приобретает и долю в праве собственности на общее имущества кооператива.
Доля каждого собственника гаража в праве общей собственности на общее имущество в границах ГСК должна определяться пропорционально общей площади его гаража (ст. 6 Закона № 338-ФЗ). При покупке гаража к приобретателю автоматически перейдет доля в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах гаражного объединения.
К общему имуществу относятся пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. К общему имуществу в гаражном комплексе – технические этажи, чердаки, технические подвалы, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и другое.
4. Сбор и учет взносов
Закон подразделяет все взносы, уплачиваемые собственниками гаражей в пользу гаражных объединений, на два вида:
– членские взносы: для обеспечения текущей деятельности;
– целевые взносы: для реализации конкретных задач.
Членские взносы гаражным объединениям разрешается тратить на следующие цели (ч. 5 ст. 26 Закона № 338-ФЗ):
– уплата налогов и сборов;
– выплата зарплаты лицам, с которыми у ГСК заключены трудовые договоры, в том числе председателям и бухгалтерам;
– проведение аудиторских проверок ГСК;
– содержание имущества ГСК;
– организацию и проведение общих собраний собственников гаражей и выполнение решений этих собраний;
– оплату услуг ЖКХ;
– благоустройство земельных участков.
С 1 октября 2023 года все ГСК должны принимать членские взносы только на расчетный счет (ст. 26 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ).
Целевые взносы можно тратить на:
– подготовку документов, необходимых для образования земельного участка, планировки территории и проведения кадастровых работ;
– создание или приобретение земли;
– создание (строительство и реконструкцию) или приобретение общего имущества;
– реализацию мероприятий, предусмотренных решением общего собрания собственников гаражей.
Порядок и срок внесения взносов должен определяться уставом ГСК. НО! Периодичность уплаты взносов – не чаще 1 раза в месяц.
Автор статьи: Наталья Филатова