20 % — доля активов банков, выраженная в ипотеке, и ещё 20 % — кредиты бизнесу, в том числе застройщикам, сообщает БКС — сильная команда финансовых аналитиков.
Получается, что 1/3 активов банков связана с рынком недвижимости. Но так было не всегда.
Как все эти годы банки перехватывали доходы и управление строительным сектором?
Сперва в 2004 году банки инспирировали историю с обманутыми дольщиками и протащили ФЗ 214 о Долевом участии в строительстве в первой редакции.
Ведущие застройщики того времени игнорировали навязчивую «опеку» и выкручивались. Договоры, по которым продавались квартиры, дольщики подписывали фактически под честное слово.
В 2006 году появилась ипотека. Не льготная, как сейчас, а под 20 %. Конечно, её брали не все. Застройщики предлагали рассрочки до 10 лет под 12 %, потому что тоже были заинтересованы в «длинных деньгах», чтобы обеспечить финансовый поток на годы вперёд.
Дальше начался мировой финансовый кризис и череда крахов застройщиков, которые больше всех задолжали банкам.
Если застройщик номер 2 того времени — Эталон (ЛенСпецСМУ) имел минимальную кредитную нагрузку и перешагнул кризис, то застройщик номер 1 — Л1 (ЛЭК) не справился с долговыми обязательствами и надорвался.
Стали снова появляться «обманутые дольщики». Причём и это важно, застройщики ГК Город, Унисто Петросталь, Норманн, О2 Девелопмент и другие «долгостройщики» привлекали банковские средства и заключали договоры долевого участия по 214 ФЗ. Не помогло.
Здесь важно, что банки по сути финансировали преступников, выделяли им деньги на противоправную деятельность. Руководство Норманн и ГК Город впоследствии оказались за решёткой. А банкиры, которые финансировали долгострой, — нет.
Типа банкиры, неглупые люди с экономическим образованием, не знали, как расходуются кредитные деньги. Или не хотели знать. Потому что борьба за перехват управления была в самом разгаре.
Дальше под эгидой борьбы с обманутыми дольщиками банки протащили новую редакцию ФЗ 214, по которой строить жилые дома можно либо на собственные, либо на заёмные у банков деньги, — «проектное финансирование».
Параллельно банки добились снижения процентной ставки, чтобы в ипотеку было покупать выгоднее, чем по рассрочкам от застройщиков.
Зачем всё это?
Таким образом, банки обеспечили себе новый, полностью подконтрольный и колоссально мощный строительный сектор.
Застройщики загнаны в позицию просящих. Все проекты жилых комплексов необходимо согласовывать с банкирами. Не дадут денег — не будут ничего строить.
Получилось так, что небольшие строительные фирмы с интересными проектами ушли с рынка, и остались только крупные, связанные обязательствами и подконтрольные банкам.
Именно поэтому Герман Греф и Михаил Костин улыбаются и потирают руки, докладывая о росте ипотечных и кредитных портфелей.
Какие альтернативы?
Такая система прежде всего устраивает банкиров. Застройщики вынуждены смириться. Хотя предложение тоже есть — откатить реформу и снова строить на деньги дольщиков.
Цены будут ниже, особенно на котловане, дольщики станут инвесторами, ну а банки лишаться части доходов.
Оборотная сторона — задержки, банкротства, обманутые дольщики.
Однако тем, кто прогорел на бирже, никто не компенсирует неудачные инвестиции. Взрослые люди сами взяли на себя риски и прогорели. Бывает.
Проектное финансирование не решает проблему обманутых дольщиков.
Например, долгострой ЖК Аист финансировался Сбербанком. В итоге 1-подъездный ЖК строили 5 лет, и никто не понёс ответственность.
То есть этот и другие похожие случаи доказывают, что проектное финансирование и эскроу не решают проблему обманутых дольщиков.
Цель банков была именно перехват управления и контроля над финансовыми потоками застройщиков. Как следствие, квартиры подорожали на 70 % за 3 года.
Застройщики пока шёпотом предлагают отыграть реформу назад как неэффективную.
Но их выставили крайними в росте цен на недвижимость, поэтому идеи застройщиков воспринимаются как лоббистские.
В тени остаются истинные виновники и бенефициары сложившейся ситуации.
Работает стереотип, что «банки — это надёжно», а вот застройщики — это хапуги, а уж тем более риелторы)
Разбираем традиционные российские вопросы: что делать и кто виноват? В контексте цен на недвижимость Петербурга и новостройки СПб.
Ваше мнение в комментариях:
______
Указать пожелания и получить подборку квартир, подписаться на Телеграм и получить методику объективного выбора квартиры, получить ответ на вопрос или проконсультироваться — все контакты и соцсети автора: https://1belik.ru/link