Банк России не видит признаков «пузыря» на рынке ипотеки

Центробанк не видит сейчас «пузыря» на ипотечном рынке, но на нем есть дисбалансы, которые регулятор должен устранить, чтобы сегмент был здоровым, а ипотека оставалась качественной. Об этом заявила в ходе международного банковского форума Ассоциации банков России директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова, передает корреспондент «Ведомостей».

Доля просроченных кредитов (от 90 дней) в ипотечных портфелях банков составляет сейчас 0,6%. «И хотелось бы, чтобы это сохранялось», – отметила Данилова.

Первый риск, по словам Даниловой, – дисбаланс цен между первичным и вторичным рынком. Разрыв цен между ними в I квартале составил 40%, во втором – 39%, сообщал в июле ЦБ.

Этот дисбаланс несет риски для финансовой стабильности, обратила внимание Данилова: так как новостройки переоценены, в случае дефолта заемщика стоимости недвижимости (ее будут продавать уже на вторичном рынке) не хватит для покрытия потерь. Это создает также угрозы и доступности кредитов, потому что первичный рынок зависит от вторичного, продолжила Данилова, так как, улучшая условия жизни, люди продают вторичное жилье и покупают новостройку.

Но ждать сокращения разницы в ценах придется долго. На фоне повышения ставок после увеличения ключевой вторичная ипотека замедлится в большей степени, отметила Данилова, поэтому вряд ли цены на нее буду расти быстрее, чем на первичную.

Второй риск, который беспокоит ЦБ, это ухудшение стандартов кредитования. Банки все чаще выдают ипотеку высокозакредитованным гражданам, чей показатель долговой нагрузки превышает 80% (ПДН, соотношение платежей по всем кредитам человека к его месячному доходу). «Обострилась конкуренция за заемщика, официальные доходы требуются в меньшей степени», – признала Данилова.

По данным ЦБ, более 40% выдач ипотеки сейчас приходится заемщикам с ПДН 80% и выше, а доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) на первичном рынке достигает 63%, вторичном – 44%. Это значит, что, расширяя доступность ипотеки, банки переходят в более рискованные сегменты, чем в предыдущие годы, объяснила Данилова: низкий уровень плохих кредитов в портфеле сейчас связан именно с тем, что раньше ипотека была продуктом для качественных заемщиков.

В августе банки предоставили гражданам 860 млрд руб. – это максимальный показатель за всю историю наблюдения, следует из данных исследовательской компании Frank RG. При этом, по прогнозам компании, уже в сентябре российские банки могут поставить новый рекорд – 1,064 трлн руб. выдач по ипотеке.

С одной стороны, углубление рынка ипотеки – это хорошо, считают в ЦБ. С другой, это не должно быть так «форсированно», говорит Данилова. «Нужно дать людям накопить на первоначальный взнос, погасить свои какие-то другие кредиты, чтобы быть в лучшей форме для привлечения ипотеки», – отметила она.

У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании прямые лимиты (макропруденциальные) и с их помощью ограничить долю наиболее рискованных выдач. Поэтому с 1 октября ЦБ установил запретительные надбавки на капитал для выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом (до 20%) и заемщикам с ПДН от 80%.

В ЦБ надеются, что эти меры сработают вместе с изменением программы льготной ипотеки – минимальный первоначальный взнос по ней увеличен с 10 (15% по ряду программ) до 20%.

Но регулятор может распространить прямые лимиты и на выдачи ипотеки, заявила ранее журналистам Данилова: сначала ЦБ оценит, как они сработали в необеспеченном кредитовании.