Действительно, Банк России устанавливает ограничения для банков на выдачу кредитов с низким первоначальным взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
Одним из самых востребованных и удобных инструментов для получения собственного жилья по-прежнему является ипотека. Однако сейчас многие говорят, что стало сложнее получить ипотечный кредит из-за ужесточения условий Центробанком. Что это значит?
По словам управляющей Отделением Банка России по Тюменской области Елены Никитиной, действительно, Банк России устанавливает ограничения для банков на выдачу кредитов с низким первоначальным взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
— Это так называемые макропруденциальные надбавки — повышенные требования к капиталу банков, стимулирующие их ограничивать рискованное кредитование, — пояснила она. — При выдаче кредитов, на которые распространяются надбавки, банкам придется запасать больше собственных средств. В результате им становится менее выгодно выдавать такие кредиты.
Это делается для того, чтобы управлять качеством предоставляемых кредитов и ограничить риски в экономике, связанные с ростом закредитованности граждан.
Почему потребовались надбавки по таким кредитам?
— Ипотечное кредитование в последние несколько лет растет стремительными темпами, но качество выдаваемых кредитов постепенно снижается, — отметила Елена Никитина. — Доля предоставленных в конце 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с долговой нагрузкой более 80% (то есть свыше 80% дохода они направляют на платежи по кредитам) в целом по стране достигла 44%. Это даже выше, чем в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно ипотечные заемщики имели гораздо более низкую долговую нагрузку.
Чем выше этот показатель, тем больше вероятность, что в какой-то момент заемщик не справится с выплатами. Также выросла доля ипотеки с низким первоначальным взносом — на первичном рынке жилья доля таких кредитов достигла 70%. Отмечу, что первоначальный взнос — важный индикатор риска, потому что он показывает способность заемщика накапливать деньги и, в конечном счете, обслуживать кредит. Если доля кредитов с низким взносом будет расти, кредитные портфели банков будут более уязвимы.
Кроме того, распространились практики, при которых происходит завышение стоимости жилья, например, ипотека с нулевой ставкой. Это создает риски для ипотечных заемщиков. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то реальной стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке. Такие практики также привели к тому, что цены на первичном рынке стали значительно выше цен вторичного рынка. Мы вынуждены учесть этот риск.
С 1 декабря 2022 года были введены запретительные надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%.
С 1 июня 2023 года несколько ужесточили условия, при которых банки могут не применять надбавки по ипотечным кредитам. В частности, по кредитам с господдержкой заемщикам с показателем долговой нагрузки до 60% и первоначальным взносом свыше 20% надбавки могут не применяться. А с 1 января 2024 года надбавки могут не применяться при взносе не менее 30%.
Это означает, что кредиты с низким первоначальным взносом будут дороже для банков, поскольку им придется резервировать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом.
Подчеркну также, что Банк России не устанавливает требования к первоначальному взносу по ипотеке, это делают сами банки.