Во Франции рынок жилья очень четко контролируется государством. Ситуация "хозяйка квартиры внезапно нагрянула и пригрозила нас выселить за беспорядок" тут исключены.
Приветствую тех, кто впервые в моем канале! Уже 11 месяцев я живу в Париже. Пишу про быт во Франции, борьбу с бюрократией и свои наблюдения глазами недавно релоцировавшейся. Добро пожаловать!
Владелец квартиры не может назначить свою цену. В зонах высокого спроса (Париж) есть верхний потолок цены за квадратный метр. Цену эту превышать нельзя, даже если кандидат готов платить.
Владелец не может просто так выселить квартиранта. Для этого нужна одна из трех веских причин. 1. Владелец хочет сам жить в квартире или поселить там близкого родственника. 2. Владелец хочет продать жилье. 3. Съемщик серьезно нарушил договор. В третьем случае съемщика можно выселить только через суд, причем процесс может затянуться на годы. Если владельцу просто "разонравился" квартиросъемщик, или он нашел другого, побогаче - так просто выселить первого не выйдет.
Ежегодное повышение аренды регламенировано государством. Да-да. Есть определенный индекс в каждом регионе, который нельзя нарушать. Кроме того, ежегодное повышение должно быть прописано в договоре. Если в договоре ничего нет - съемщик живет по изначальной цене хоть 10 лет. Также повышение не может быть чаще, чем раз в год. Если владелец не уведомил квартиранта своевременно, то поздняк метаться - ретроспективно взимать более высокую плату за прошедшие месяцы запрещено.
Именно по этой причине те, кто снимает квартиру давно (например, уже 10 лет) часто платят значительно ниже рынка. Существенно поднять аренду можно только при смене арендатора.
Требовать оплату вперед - незаконно. Арендатор должен оплачивать квартиру раз в месяц или раз в три месяца, согласно графику, прописанному в договоре. Ни при каких условиях съемщик не должен приостанавливать платежи или сокащать, даже если он считает, что таким образом компенсирует поломки или недоработки владельца жилья. Все подобные компенсации должен оценивать суд.
"Квартиру сдадим, но без прописки" - это не про Францию. Если у вас официальный контракт, и эта квартира является вашим основным местом жительства - вы там "прописаны" по умолчанию. Именно этот адрес будет указан в вашем ВНЖ. В случае переезда нужно уведомлять миграционную службу о смене адреса.
Съемная квартира - мой дом, моя крепость. Это значит, что владелец не имеет права туда заявляться без согласования с жильцом (и жилец в праве отказать). Более того, арендадтор может поменять замки. Но в этом случае при его выезде владелец имеет право потребовать все вернуть, как было (см. ниже).
Жилец в праве без согласования с владельцем жилья вносить в жилище небольшие изменения. Например, переклеить обои - считается небольшим изменением. Одновременно, владелец в праве потребовать все вернуть, как было, когда арендатор съезжает. Поэтому все же лучше согласовывать.
"Мальчиков не водить?" - Водить! Жилец в праве принимать гостей, в том числе с ночевкой, без ограничений. Если жилец вступил в брак в период проживания в квартире (как я), то супруг становится по умолчанию со-съемщиком и имеет право проживать в квартире. При этом никакого повышения арендной платы быть не может.
"Платить будете по счетчику" - Да и нет. По счетчику вы будете платить компании-поставщику электричества, а не владельцу. При въезде на новую квартиру жилец обязан заключить на себя контракт с поставщиком электричества, интернета, телефона и т.д.
Страховой депозит строго регламентирован. Он составляет один месячный платеж в случае немебилированной квартиры и две месячных платежа - в случае мебилированной. При заезде в квартиру и выезде составляется акт осмотра (etat de lieux). По его итогам депозит может быть удержан или возвращен арендатору. Если он удержан - владелец квартиры обязан предоставить в письменной форме основания для удержания и чеки (например, ремонт, покраска и т.д.) Если по какой-то причине акт осмотра первоначально не был составлен, то депозит должен быть возвращен "по умолчанию", так как состояние квартиры на момент окончания аренды формально не с чем сравнивать.
По факту, вернуть страховой депозит очень сложно - после проживания в квартире всегда есть, к чему придраться. Но, как говорят знакомые, возможно.
Жилец обязан уведомить владельца квартиры о том, что съезжает, за 3 или 1 (в случае зоны высокого спроса) месяц до желаемой даты. Владелец жилья - за 3 месяца. Причем если владелец хочет продать квартиру, то арендатор по умолчанию является приоритетным покупателем.
"Без животных" - Нет. Съемщик имеет право содержать домашних животных при условии, что они ведут себя смирно (не вызывают проблем с соседями). Разумеется, арендатор как хозяин животных несет ответственность за повреждения, которые они могут нанести жилищу. Владелец квартиры лишь может запретить содержание опасных пород собак 1-ой категории (питбуль, мастифф и т.д.)
"Сдам только некурящему" - Нет. По закону такой пункт договора, если прописан, является абузивным и, как следствие, не имеющим силы. Аналогично с приемом гостей и т.д.
"Никакой коммерческой деятельности" - Да. Этот пункт может быть прописан, что вполне логично. Однако, если съемщик - индивидуальный предприниматель, он может зарегистрировать адрес съемной квартиры как административный адрес своей микро-компании. При этом согласие владельца квартиры по закону даже не требуется. В таком случае адрес квартиры служит "почтовым ящиком" индивидуального предпринимателя. Однако, такая регистрация не позволяет арендатору принимать клиентов, складировать товары и тому подобное.
Важный нюанс: во Франции именно арендадодатели выбирают квартирантов, а не наоборот. Спрос сильно превышает предложение. Поэтому владелец может просто не выбрать кандидата с животными, любителя водить мальчиков/девочек (если он может поставить диагноз по внешнему виду), семью с большим количеством детей и т.д. Но раз уж квартира сдана, как жить там дальше - решает только съемщик и никто больше.
Должна отметить, что вышеперечисленные пункты касаются только долгосрочной аренды, которая заключается минимум на 1 год для мебилированной квартиры и 3 года для немeбилированной квартиры. По истечении этого срока договор продляется автоматически. То есть, даже если этот период истек, владелец не может выставить жильца без уважительной причины.
Что касается краткосрочной аренды (меньше года, в том числе туристические квартиры), то тут все не так строго: владелец может запретить жильцу курить или содержать домашних животных. И в этом случае, как правило, электричество и Интернет входят в стоимость аренды или оплачиваются владельцу по счетчику.
Отдельная история про суб-аренду. Это когда жилец уезжает и сдает свою квартиру кому-то третьему на пару неделек.
Во-первых, формально для этого нужно письменное разрешение владельца. В случае, если ситуация вскроется, жильца могут выселить по причине №3 - серьезное нарушение договора.
Во-вторых, в случае суб-аренды нужно заключать договор и декларировать доход. В противном случае серьезно рискует и арендатор: если его суб-арендатор откажется съехать, это будет полная ж... сложная ситуация.
Один из самых любопытных фактов о правилах аренды во Франции: trêve hivernale. Это значит, что в период с 1 ноября по 31 марта арендатора нельзя выселить даже в случае серьезного нарушения им договора, отсутствия платежей и т.д.
Говорю ли я, что все действует только по букве закона?
Конечно, нет. Серый рынок аренды существует. Однако, серьезно рискуют обе стороны:
- Арендатор не сможет получить подтверждение адреса (заключить контракт на электричество на себя). Его могут выставить из квартиры без всякого предварительного уведомления. Могут менять уровень оплаты, не вернуть страховой депозит и т.д. И у него не будет правовых оснований для отстаивания своих прав.
- Арендодатель может нарваться на мошенников, которые просто захватят жилье, перестанут платить и откажутся съезжать. Выселить их так просто не получится, потому что они формально не являются скваттерами (скваттеры - это те, кто проникли в жилье нелегально; если их пустили владельцы добровольно - это уже другая история). У него могут быть серьезные юридические последствия за недекларирование дохода. В случае, если съемщики испортят жилье, он также ничего не сможет с них взыскать.
Так как кажется, что закон всюду защищает арендатора, владельцы квартиры часто перестраховываются и не только скрупулезно проверяют кандидатов, но и требуют гаранта. Гарант - это гражданин Франции, зарабатывающий больше арендадтора, и готовы за него поручиться и выплачивать аренду в случае, если съемщик не сможет. Также есть платный сервис GarantMe, которые предоставляет такую гарантию за плату со стороны съемщика - порядка 3,5% от годовой аренды. Для молодежи до 30 лет и другие малозащищенных категорий есть бесплатный гарант - Visale.
Сам факт скрупулезной проверки со стороны владельцев квартиры приводит к тому, что иностранцам, студентам, стажерам очень сложно найти жилье. Приоритет будет отдан тем, чей доход в три раза выше аренды, и у кого есть бессрочный рабочий контракт (CDI). От знакомой, которой 26 лет, я слышала, что ей не хотели сдавать, так как она слишком молода (хотя у нее был CDI и гарант).
В общем, я рада, что смогла найти квартиру довольно быстро! Ведь на тот момент у меня даже не было ВНЖ.
Мои статьи про поиск квартиры во Франции и обустройство:
Спасибо, что дочитали! Буду благодарна за лайки и комментарии :)
#Франция #Париж #Аренда #Квартира #Съемнаяквартира #Рынокжилья #поискжилья #поискквартиры
