А потом когда всё будет построено, через суд заставят всё снести...
Кто разрешал, будет уволен или сядет в тюрьму...
Это когда "всё можно" и когда это можно не всем...
На самом краешке земли...
Покупая земельный участок на берегу реки, мы, конечно же, помимо проверки юридических документов, пытались найти максимально полную информацию о нем в сети. И конечно же, пытались оценить, что мы увидим с участка летом, когда мы будем проводить здесь практически все свое время.
Виды с участка
Первое, что нашлось - это спутниковые снимки участка пятилетней давности.
Потом мы обнаружили впечатляющие снимки закатов, снятые с берега поселка. Особенно порадовало то, что обращенная к воде сторона участка выходила летом точно место захода солнца за горизонт.
Ну и жирную точку в желании оказать здесь поставила найденная на Youtube съемка с квадрокоптера - бескрайние водные просторы просто завораживали!
Юридическая сторона участка на первой линии
Прежде всего стоит отметить, что в данном случае приобретали мы не право собственности на данный участок, а право аренды этого участка. Это право возникло ранее у продавца по долгосрочному договору аренды.
Ничего крамольного в такой ситуации нет - собственник участка (в данном случае в лице органа местного самоуправления) передал его арендатору в долгосрочную аренду при условии его последующего освоения. В данном случае, разрешенным видом использования участка является индивидуальное жилищное строительство: после окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, арендатор вправе выкупить у арендодателя сам участок по весьма символической цене.
Однако у данного участка имелась определенная особенность - это близость к водному объекту, что влекло наложение на него зоны береговой линии и водоохранной зоны. Всю эту информацию мы почерпнули как из открытых источников типа открытой кадастровой карты, так и из градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Бытует расхожее мнение, что в водоохранной зоне строить нельзя и любая постройка в этой зоне подлежит сносу, а в адрес владельцев этих объектов постоянно выдвигаются обвинения в "серых" схемах - но это не от большого ума выдвигающих такие темы.
Рассмотрим этот животрепещущий вопрос на примере нашего участка.
В нашем случае, несмотря на то, что практически весь участок на экспликации показан находящимся в водоохранной зоне, для площади залитой сеткой, имелось указание: Границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, устанавливаемые с учетом минимальных отступов от границ земельного участка
Ответ на данное указание, разрешающее строительство в водоохранной зоне, находится в пункте 16 статьи 65 Водного Кодекса РФ:
В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.
Также, в разделе ГПЗУ, посвященному информации о вида разрешенного использования земельного участка из наиболее важного для нас имелось указание на то, что он относится к зоне Ж4 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" и может быть использован для:
- размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
- выращивания сельскохозяйственных культур;
- размещения индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
Что такое публичный сервитут?
Теперь о зоне публичного сервитута - в данном случае он был установлен в связи с тем, что над нашим участком проходят воздушные линии электропередач. В связи с этим, на этой части земельного участка вводятся особые условия его использования связанные с ограничениями ее застройки, засадки и т.п. Другими словами, вы не можете на этой части построить дом, посадить большие деревья (да и кустарники без согласования тоже) и т.п. Судя по кадастровой карте эта зона в поселке проходила по многим участкам (поскольку это общепоселковая сеть электроснабжения), но наличие под проводами построек и деревьев говорило о том, что это не сильно парило как самих хозяев участков, так и энергетиков.
Какие еще есть нормативные особенности жизни на первой линии?
- Часть земельного участка, который имеет наложение с береговой линией нельзя выкупить в собственность - можно только взять в аренду;
- Формально у любого гражданина есть право доступа к береговой линии, а значит он может пройти к ней через прибрежную зону (водоохранную зону) нашего участка. По факту, как я уже рассказывал в другой заметке, через наш участок местные натоптали несколько тропинок в разрывах старого забора и пока мы не закрыли их, народ по привычке так и шатался ) В нашем случае эти риски несущественные - в 30 метрах от нашего участка берег сходит на нет и исторически там находится причал всего поселка и именно оттуда народ выезжает и выходит на берег.
- При нашем высоком береге и весенних штормах, нужно серьезно думать о берегоукреплении, чтобы не остаться в один прекрасный момент без участка. Но об этом в отдельной заметке.
Выводы:
1) Строительство в водоохранной зоне жилого дома законно с определенными ограничениями по водопользованию и водоотведению. Также придется соблюдать ограничения застройки, связанные с отступами от береговой линии.
2) Пользование участком, расположенным в водоохранной зоне налагает определенные ограничения, связанные с правами третьих лиц по доступу к береговой линии. В большей части эти ограничения останутся на бумаге и особых хлопот владельцам участка не принесут.
Оставайтесь на линии.
У самурая нет цели - только путь!