Для оформления и регистрации объектов недвижимости (зданий) законодатель предусмотрел подготовку технического плана кадастровым инженером и внесение данных в ЕГРН на основании технического плана.
Форма и требования к техническому плану содержатся в приказе от 15 марта 2022 года N П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».
Что такое технический план здания?
Согласно Приказа N П/0082 Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера [8].
Технический план составляется на основе выписок ЕГРН об объекте и земельном участке в границах которого находится объект. Если объект недвижимости расположен в границах нескольких земельных участков, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых расположен объект и кадастровый план территории в граница которого расположен объект.
Данные из выписок ЕГРН о земельном участке показывают кадастровому инженеру основные характеристики земельного участка, в том числе охранные зоны. Такая информация показывает наличие или отсутствие возможности оформления технического плана объекта недвижимости на определенном земельном участке.
Технический план подготавливается для таких объектов недвижимости как:
- здание;
- сооружение;
- объект незавершенного строительства;
- помещение;
- единый недвижимый комплекс;
- машино-место.
Документы - основания для подготовки техплана здания:
Технический план выполняется на основании:
- Декларация об объекте недвижимости;
- Разрешение на строительство и проектная документация;
- Проектная документация;
- Уведомление о начале/завершении строительства;
- Технический паспорт БТИ, изготовленный до 1 января 2013 г.;
- Решение суда.
Далее, рассмотрим каждый этот документ отдельно.
Декларация - документ, который составляется в случае, если законодательством Российской Федерации в отношении соответствующего объекта недвижимости не предусмотрены подготовка проектной документации здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, проекта перепланировки и (или) выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию, акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения.
Декларация об объекте недвижимости содержит:
-Вид объекта недвижимости, такой как здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
-Назначение здания или сооружения (жилое/нежилое)
-Наименование объекта недвижимости: (жилой дом, садовый дом)
-Вид разрешенного использования: (жилой дом, садовый дом)
-Адрес или местоположение объекта недвижимости
-Кадастровые номера земельного участка и объекта недвижимости, в отношении которого составляется декларация
-Описание объекта недвижимости, которое содержит: количество этажей, материал наружных стен здания, год завершения строительства
-Приложение включает в себя выписки ЕГРН на земельный участок или объект недвижимости
Также, технический план выполняется на основании разрешения на строительство и проектной документации в отношении таких объектов как здания, сооружения, разрешение на которые требуется, согласно градостроительному кодексу. Это такие объекты как: административные здания, склады, производственные здания и т.п.
Разрешение на строительство - документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Проектная документация -документация, в которой содержатся материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяются архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей.
При изготовлении технического плана на основании разрешения на строительство имеются особые условия, такие как:
-Разрешение на строительство выдается на 10 лет;
-К разрешению на строительство в обязательном порядке должна быть приложена проектная документация;
-Разрешение на строительство выдается до 2031 года на все объекты, кроме объектов индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и объектов садоводства.
Технический план также может выполнятся на основании уведомления о планируемом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Уведомление о планируемом строительстве- это документ, который собственник участка или подрядчик подаёт в органы местного самоуправления до начала строительных работ.
В уведомлении о планируемом строительстве указываются сведения о земельном участке и параметрах строительства.
Через 5 рабочих дней после получения органом местного самоуправления такого уведомления (Администрация района (города)), направляет заявителю «Уведомление о планируемом строительстве».
В уведомлении о планируемом строительстве, которое направляется органом местного самоуправления, указывается также какие согласования необходимо дополнительно получить для получения уведомления о завершении строительства.
Технический план выполняется на основании технического паспорта (изготовленного до 1 января 2013 года, - в случае отсутствия разрешения на строительство, проектной документации на объект незавершенного строительства) в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Технический паспорт ‑ это документ, содержащий основные технические характеристики объекта недвижимости, экспликацию помещений, поэтажные планы, составленные по результатам проведения технической инвентаризации, необходимые для осуществления технического учета объектов недвижимости.
При изготовлении технического плана используются поэтажные планы технического паспорта БТИ.
Исполнительная съемка- составная часть геодезического сопровождения строительства, служит основанием для составления исполнительных схем и расчетов фактических отклонений геометрических и технологических показателей объекта от проектных параметров. Исполнительные геодезические схемы является неотъемлемой частью исполнительной документации в строительстве.
Исполнительный чертеж- отчетный документ по подземной инженерной коммуникации, определяющий назначение, характеристики, планово-высотное положение построенной или реконструированной подземной инженерной коммуникации, исполнительные чертежи возведенных зданий, сооружений, несущих и ограждающих конструкций
Решение суда – акт судебного органа власти, устанавливающие права и обязанности лиц, участвующих в деле, а в некоторых случаях неограниченного числа лиц.
В отношении объектов недвижимости решением суда, как правило устанавливается право собственности или иного права на объект недвижимости и объем таких прав.
В решении суда указывается наименование объекта и его площадь. И такая информация является обязательной для исполнения данного решения суда.