Не у всех есть возможность быстро накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Но свою квартиру-то хочется! Что делать в такой ситуации, расскажем далее.
Зачем вообще нужен первоначальный взнос
Ипотека без первоначального взноса была популярна до конца 2000-х годов, до тех пор, пока не началось снижение курса рубля. Это привело к тому, что клиенты стали хуже выполнять свои долговые обязательства - ведь у многих заемщиков были иностранные валютные кредиты. В ответ на это банки стали выдавать новые кредиты с большей осторожностью и более тщательно оценивать все риски.
Для банка размер первоначального взноса является показателем надежности заемщика и его финансовой дисциплины, что способствует более легкому одобрению кредита.
Для самого заемщика это также выгодно, поскольку при большом первоначальном взносе, например, 50% или 70%, процентные ставки по кредиту будут более низкими.
Давайте рассмотрим два варианта ипотечного кредита для приобретения готовой квартиры стоимостью 10 миллионов рублей с сроком кредита на 15 лет и ставкой 12%.
1) Первоначальный взнос 15%
Первоначальный взнос будет составлять 1 500 000 рублей, ежемесячный платеж - 102 014 рублей, а общая переплата за 15 лет - 9 862 572 рублей.
2) Первоначальный взнос 50%
Первоначальный взнос будет составлять 5 000 000 рублей, ежемесячный платеж - 60 000 рублей, а общая переплата за 15 лет - 5 801 512 рублей.
Итак, в первом случае вы переплатите почти вдвое больше процентов, чем во втором случае. Но зато сможете приобрести квартиру, имея на руках лишь небольшую часть необходимой суммы.
Как взять ипотеку без первоначального взноса
С 1 августа 2021 года Центральный банк повысил надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 15%. Это должно стимулировать банки не выдавать подобные займы. Поэтому получить ипотеку без первоначального взноса будет очень сложно — с вероятностью 99% все банки вам откажут, и вы просто испортите свою кредитную историю.
Тем не менее, если у вас нет денег на первоначальный взнос, не стоит отчаиваться — вот несколько вариантов того, что с этим можно сделать:
1. Ипотека под залог уже имеющейся квартиры
Люди, у которых уже есть квартира, могут использовать ее в качестве залога для покупки новой квартиры. Важно отметить, что не только ваша недвижимость может быть использована в качестве залога, но и собственность ваших родственников. Например, если у вас не хватает средств для первоначального взноса, но у ваших родителей есть квартира в собственности, вы можете использовать ее в качестве залога для покупки нового жилья.
Условия по ипотекам под залог отличаются в зависимости от банка. Обычно сумма кредита может составлять не более 80% от оценочной стоимости залоговой квартиры. Для определения точной стоимости вам потребуется провести оценку вашей квартиры. Например, если ваша недвижимость оценивается в 8 миллионов рублей, вы сможете получить ипотеку на сумму до 6 миллионов рублей. Но некоторые банки дадут вам только 60-70% от стоимости квартиры.
2. Кредит под залог недвижимости
Если у вас уже есть другая недвижимость в собственности, но взять ипотеку под ее залог по каким-либо причинам не получается, можно взять кредит под залог недвижимости и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса. Обычно условия таких кредитов более выгодные, чем потребительских, но при этом есть риск потерять недвижимость в случае невыплаты кредита.
3. Материнский капитал
По закону, материнский капитал можно использовать как для выплаты ипотеки, так и для первоначального взноса. Для получения ипотеки с использованием материнского капитала необходимо подать соответствующее заявление в Пенсионный фонд. Некоторые банки предлагают увеличить размер кредита на сумму первоначального взноса, который ПФР затем перечислит в банк по запросу заемщика. Важно помнить, что после погашения ипотеки необходимо выделить доли в квартире для всех детей.
4. Потребительский кредит
Можно взять потребительский кредит на любые цели и использовать его для оплаты первоначального взноса. Некоторые банки предлагают специальные кредиты для первоначального взноса вместе с ипотечным кредитом в том же банке. Однако стоит помнить, что потребительский кредит может увеличить вашу долговую нагрузку и уменьшить вероятность одобрения ипотеки, так как банки проверяют кредитную историю через Бюро кредитных историй.
5. Деньги в долг
Чтобы не портить кредитную историю и избежать бремени, связанного с погашением второго кредита, можно рассмотреть возможность взять деньги в долг у родственников или друзей, а не обращаться в кредитные организации. В таком случае не потребуется уплачивать проценты за использование средств, что снизит финансовую нагрузку по сравнению с потребительским кредитом.
6. Продажа доли
Если у вас есть доля (право собственности) в квартире, можно попробовать продать свою долю другим собственникам, и использовать эти деньги для первоначального взноса. Например, если вы с братом являетесь собственниками квартиры, вы можете предложить ему продать вам свою долю. Тогда все будут в плюсе - ваш брат получит квартиру в полную собственность, а у вас появятся деньги для покупки своей собственной отдельной квартиры.
7. Льготная ипотека
Некоторые категории граждан - например, военные и молодые семьи - имеют доступ к льготным условиям по ипотеке.
Военная ипотека предназначена для граждан РФ старше 21 лет, заключивших контракт на военную службу. Однако это не единственное условие: для получения такой ипотеки необходимо стать участником накопительно-ипотечной системы (НИС), чтобы государство ежегодно перечисляло фиксированный взнос с бюджета на специальные счета. Эти средства инвестируются, доходы добавляются к уже накопленной сумме, и через три года с момента заключения контракта могут быть использованы для приобретения жилья.
Если средств оказывается недостаточно для покупки жилья в желаемом регионе, их можно использовать в качестве первоначального взноса. После приобретения жилья выплаты от государства будут идти на погашение кредита.
Кроме того, существует программа "Молодая семья", предоставляющая субсидию в размере 30-35% от стоимости жилья. Эти средства также могут быть использованы для первоначального взноса. Для участия в программе необходимо соответствовать следующим условиям:
- Оба супруга должны состоять в официальном браке и быть моложе 35 лет.
- Семья должна иметь потребность в улучшении жилищных условий, что означает, что и у мужа, и у жены, и у ребенка нет собственного жилья. Либо оно есть, но его слишком мало - на каждого члена семьи приходится меньше квадратных метров, чем прописано в региональных нормативах.
- Семья должна иметь достаточный официальный доход для выплаты ипотеки.
Важно отметить, что не все банки предоставляют льготные ипотечные условия, поэтому рекомендуется уточнять эту информацию на официальных сайтах конкретных банков.
8. Акции банков и застройщиков
Периодически банки запускают маркетинговые кампании, в рамках которых предоставляют доступ к ипотечным и другим кредитным программам на более выгодных условиях, чем обычно. Это стратегия, которая позволяет привлекать новых клиентов и расширять клиентскую базу. Во время таких акций, в том числе, можно получить ипотеку без первоначального взноса.
Кроме того, банки время от времени проводят совместные акции с застройщиками. В таких случаях первый взнос по ипотеке оплачивается застройщиком, а не покупателем. Однако важно отметить, что с помощью такой программы можно приобрести жилье только из заранее утвержденного списка объектов, принадлежащих данному застройщику.
Да и вообще особо рассчитывать на этот вариант не стоит - такие акции проводятся нечасто, и вы можете потратить много времени на ожидание подходящей акции, так в итоге ничего не дождавшись и не решив жилищный вопрос.
Если вы когда-нибудь брали ипотеку, не имея достаточно денег для первоначального взноса - пожалуйста, поделитесь опытом в комментариях ☝️