Здравствуйте, дорогие читатели, с вами Антон Матвеев, дизайнер интерьеров. Сегодня хочу поговорить о том, какая задача ставится, когда нужно обновить квартиру, если потом предстоит на ней заработать: перепродать или сдавать в аренду. Поговорим о таких понятиях как Инвест дизайн и Флиппинг.
Разница между жилыми и коммерческими дизайн проектами.
Дизайн проект и ремонтные работы таких квартир уже относится к дизайну не жилых помещений, а коммерческих. Разница принципиальная и потребует в найме специалистов соответствующего сегмента.
Но в чём разница? И там и там надо сделать красивую удобную квартиру! Разница в бюджете. А если быть точнее, в том, что при работе над жилым фондом бюджет ограничен только возможностями заказчика. А в коммерческих помещениях бюджет ограничен моделью бизнеса.
Бизнес модель при сдаче или продаже квартиры.
Что такое бизнес модель? Чтобы упростить и не вдаваться в детали, опишу её как эксель таблицу, в которой есть ячейки, связанные друг с другом формулами:
Расходы - ваш бюджет на работы: проект, строительные работы, черновые материалы, чистовые материалы, мебель, инженерия, бытовая техника.
Планируемые доходы - в случае с перепродажей это наценка, которую можно добавить к стоимости квартиры после ремонта. А в случае аренды - её стоимость в месяц.
Срок выхода на окупаемость - для продажи это возможность продать её по планируемой цене, для аренды это время, когда с получаемой дополнительной от ремонта выгоды вы окупите ремонтные работы.
В последнем случае остановлюсь поподробнее. Если в текущем состоянии квартира сдается за 40 000 р/месяц. На ремонт выделяется бюджет 1 000 000р . После ремонта сдавать можно уже за 60 000 р/месяц. То окупаемость будет рассчитываться делением 1 000 000р не на 60 000 р/месяц, как хотели бы многие, а на вот эти дополнительные 20 000 р/месяц. И мы получаем 4 года и 2 месяца.
Для понимания: приемлемым сроком окупаемости в бизнесе является 2 года.
Флиппинг
Если у вас еще нет квартиры. И вы планируете покупать для перепродажи после косметического ремонта с существенной наценкой ( этот процесс и называется Флиппинг ) составляйте четкий план, учитывающий все расходы и адекватно оценивайте на какую выгоду планируете выйти.
Как оценить расходы и не выйти за них в процессе работ?
Для этого нужен дизайн проект с бюджетированием. Бюджетирование - это составление сметы на все не черновые элементы интерьера, которые делает дизайнер. Это большая таблица, включающая всё, чем наполнен интерьер с конкретными артикулами, количеством и ценником на момент её составления. По ней будет понятно сколько денег нужно будет потратить на чистовые элементы.
Как оценить черновые?
Их оценивает подрядчик по строительным работам на основании того же дизайн проекта. Более того, имея дизайн проект - его можно включить как приложение к договору на оказание строительных работ. И в этом случае строитель не будет иметь оснований для выставление дополнительных счетов, так как дал своё обязательство реализовать указанные в дизайн проекте работы в зафиксированные стоимости.
По прогнозированию выгоды от перепродажи.
С этим поможет риэлтор, а также самостоятельное исследование рынка в вашем районе в сегрегаторах объявлений о продаже квартир. По ним выгодно посмотреть и изучить разницу в ценах между обычными квартирами и квартирами, приведённых в порядке после ремонта.
Инвест дизайн и Хоумстейджинг.
Если говорить про ремонт квартир для более выгодной сдачи в аренду, то мы говорим про такой раздел проектирования как Инвест дизайн. То есть это дизайн проектирование обьектов, рассматриваемых под инвестирование. Хоумстейджинг - это мероприятия, которые на основании маркетинговых исследований, а также эмоциональных аспектов людей при выборе квартир, помогают повысить эффективность риэлторских сделок. Проще говоря, что сделать с квартирой, чтобы за неё были готовы заплатить больше.
Здесь же отмечу следующее : критически важно при найме дизайнера искать специалиста по коммерческим помещениям. Человек должен на уровне мышления быть заточен на предложении прагматичных идей. Знать, какие вопросы задать, чтобы сформировать техническое задание, проконсультировать по формированию модели или предложить бизнес аналитика, чтобы совместно сформировать понимание: имеет ли смысл лезть в бизнес или люксовый сегмент и тратиться на паркет, встроенную мебель. Окупиться ли это вообще, если да, то сколько ждать? Ведь в конечном итоге главная задача - это как можно быстрее получать выгоду, а не сделать качествнный ремонт, который уже через 5 лет придётся хоть немного, но обновлять.
Стоит ли при ремонте квартир делать полную комплектацию по мебели?
Чем больше будет потенциальных клиентов - тем лучше. И вы не сможете сразу сказать, кто будет ваш. Тот, кто хочет заехать в готовую квартиру. Тот, кто захочет заехать со своей мебелью? А если он приедет со своей кроватью, куда вы будете девать купленную? Этот момент можно оставить открытым на момент заключения договора и выделить это как доп услугу. Если вашему клиенту захочется заехать в обставленную мебель - пожалуйста . Вся мебель подобрана и закомплектована в дизайн проекте. Искать и выбирать не надо. Но делать это заранее без запроса не стоит.
В случае продажи квартиры - вряд ли вы сможете продать мебель вместе с квартирой дороже, чем купили её.
В случае сдачи в аренду помните, арендаторы чаще всего люди не аккуратные, и бережного отношения к вещам лучше не ждать. При покупке мебели, вся их стоимость должна быть учтена в таблицах в графе расходы. И помните, что раз в 5-10 лет почти вся мебель в сдаваемых квартирах требует обновления, чтобы поддерживать свой статус.
Оставлять квартиру полностью голой?
Тоже не стоит. Есть базовые вещи. Которыми должна быть закомплектована квартира: кухня, сантехника, спальное место. Да все предельно просто. Прийти, помыться, поесть и лечь спать. Эти базовые потребности нужно удовлетворить, чтобы можно было уже заехать в квартиру. А горящих клиентов, которых можно заманить, да еще и надбавить цену лучше не упускать.
На этом пока всё. Подписывайтесь, ставьте лайки. Скоро будет еще больше интересного и полезного.