Добрый день! Мне по наследству лет 25 назад досталась небольшая доля в 1 комнатной квартире (бывшая коммуналка). Примерно 5 кв.м. Остальные доли распределены между дальними родственниками. Хотелось бы продать кому - то из них, но говорят, что сейчас сделки с такими долями не разрешаются. Подскажите, пожалуйста - как лучше всего поступить в этом случае?
Ирина Сергеевна, г. Санкт – Петербург.
Ирина Сергеевна, Вы совершенно правы. Запрет на сделки с микродолями, как и распределение незначительных долей в недвижимости между собственниками, действует с 1 сентября 2022 года, с момента принятия поправок в Жилищный Кодекс РФ, в ст. 30 (см. http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202207140081?index=1&rangeSize=1)
Если в результате сделки с жильем у нового собственника появится доля меньше 6 кв. м, то такую сделку ФКП «Росреестр» не зарегистрирует, право собственности не будет передано. Фактически такая сделка будет признана ничтожной.
Например, нельзя выделить долю меньше 6 кв. м или продать квартиру так, чтобы доля одного из новых собственников была меньше этого предусмотренного законом лимита по площади.
Такие законодательные меры были приняты не случайно. Микродоли массово использовались для оказания услуг по фиктивной регистрации (прописки). Кроме этого деление квартиры на «мелкие кусочки» давало возможность собственнику микродоли препятствовать совершению сделок, их оспариванию в суде с остальными долями, других совладельцев. Вот, например, как было в одном судебном случае , о котором мы рассказывали ранее на страницах нашего блога.
(см. https://dzen.ru/a/ZKPMEYQYF3lINuuP).
Вкратце, суть спора между родственниками (сестрами) состояла в том, что старшая сестра подала в суд на отчуждение доли младшей сестры (1\9) в квартире, так как она является незначительной (площадь около 4 кв. м) и она фактически там не проживает. Но младшая сестра отказалась от такой сделки и фактически шантажировала свою родную сестру.
К счастью, суд все же принял сторону старшей сестры. Микродоля была принудительно, т.е. по решению суда изъята, а бывшей собственнице была выплачена соответствующая денежная компенсация.
Но кроме прямого запрета на сделки с микродолями, законом предусмотрен и ряд исключений. В частности, запрет на операции с долями в жилой недвижимости, площадью менее 6 кв.м., не распространяется если:
- Квартира досталась по наследству. Например, квартиру площадью 32 кв. м унаследовали 10 родственников. Тогда каждый наследник станет владельцем 3,2 кв. м — это законно.
- Доли были зарегистрированы в качестве собственности в ходе приватизации жилья.
- Доли выделили после вложения маткапитала.
- У владельца уже была микродоля в собственности до введения запрета. т.е. до 01.09.2022 г.
В вашем случае Ирина Сергеевна, поскольку вы обладаете незначительной долей в квартире на законных основаниях, можно продать принадлежащую вам часть собственности без всяких препятствий и сделка будет зарегистрирована.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости. Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1 Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/ my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/