По итогам августа средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла до 137 тыс. рублей, на вторичном рынке – 97,7 тыс. рублей, подсчитали аналитики «Сбера». Это исторический рекорд, такого не было ещё никогда прежде. Причина повышения цен объясняется просто: на фоне падения курса рубля граждане спешат сохранить свои сбережения.
На то, что причиной возросшего спроса на жильё стала именно паника, указывает тот факт, что спешно оформлять сделки граждане начали одновременно с падением курса рубля, начавшимся в апреле. С того времени цены на квартиры только растут. Ажиотаж подстёгивает периодическое повышение Центробанком ключевой ставки. Так, после очередного решения об её увеличении, принятого 15 сентября, банки пережили вал заявок на выдачу ипотеки. Из-за этого, как рассказывают в «Сбере», пришлось даже набирать новых сотрудников и увеличивать время работы офисов. В результате 19 сентября был поставлен рекорд – «Сбер» и «Домклик» выдали 11,4 тыс. ипотечных кредитов почти на 52 млрд рублей.
С одной стороны, такую активность заёмщиков можно было бы только приветствовать. Однако по факту речь в данном случае не идёт об улучшении гражданами жилищных условий – они всего лишь пытаются вложить деньги хоть в сколько-нибудь ликвидный актив, при этом изрядно переплачивая. Если бы россиянин из 2019 года попал в наше время, он бы пришёл в ужас, увидев цены на жильё: по данным Росстата, за четыре годы средняя стоимость квадратного метра выросла на 86%! При этом номинальные доходы граждан увеличились всего на 38%. Таким образом, пишет ТГ-канал «Равенство. Медиа», на покупку однокомнатной квартиры среднему россиянину придётся копить 14,9 года, откладывая все свои деньги. Для сравнения: в 2019 году собирать на «однушку» пришлось бы только 12 лет. Про переезд в Москву из региона теперь и вовсе не стоит думать. На скромный однокомнатный приют в спальном районе среднему россиянину-провинциалу придётся копить 41 год.
Примечательно, что на фоне роста цен растут и объёмы строительства жилья: если в 2019 году в действие было введено 43 млн квадратных метров жилплощади, то в 2022 году – 45 млн квадратных метров, а по итогам нынешнего года этот показатель подберётся к 50 млн квадратных метров. Получается, что общее падение доходов граждан не сказывается на работе девелоперов – благодаря банкам, активно раздающим ипотечные займы, они превосходно себя чувствуют, зарабатывая миллиарды. По итогам первого полугодия общая выручка застройщиков выросла на 40% по сравнению с первыми шестью месяцами 2021 года, составив 264,9 млрд рублей. Тем не менее то и дело звучит вопрос: сколько ещё будут расти цены на квартиры и есть ли у них предел? Ведь логика подсказывает, что однажды может наступить ситуация, когда граждане просто не смогут оплачивать аппетиты застройщиков, на волне ажиотажа поднимающих стоимость объектов. Тем более что новости уже сообщают: в городах-миллионниках до половины новостроек не распроданы. Значит ли это, что скоро девелоперам ради пополнения своих бюджетов придётся устраивать распродажу и цены на жильё начнут опускаться?
Как полагает руководитель агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий, на это рассчитывать не стоит и высокая доля нераспроданного жилья вовсе не свидетельствует о больших проблемах у застройщиков. По его словам, компании намеренно сдерживают продажи. Это прежде девелоперу было выгодно распродать все квартиры на этапе котлована и вложить деньги в новый проект. Сейчас стройка ведётся на основе проектного финансирования, где деньги застройщику предоставляет банк. В договоре обычно прописан график продаж. Если застройщик быстро продаст квартиры и вернёт банку взятые на строительство деньги, то тот недополучит свою прибыль от процентов. Если же продажи идут медленно, банку это тоже невыгодно и он может повысить процентную ставку. Потому застройщики и лавируют между Сциллой и Харибдой, продавая ровно столько, сколько необходимо. Оставаться всегда в плюсе им помогает динамическое ценообразование, когда стоимость квартиры может меняться почти ежеминутно в зависимости от ситуации на рынке, курса рубля и положения дел у конкурентов. «В выигрыше остаются все, кроме потребителя, который вынужден покупать недвижимость по более высоким ценам», – резюмирует Сосницкий.