Власти предлагали Екатерине Койновой за жилье 540 000 рублей. Центр защиты прав граждан помог женщине в четыре раза увеличить выкупную стоимость.
Екатерина Койнова – собственник квартиры в двухэтажном доме на Ломоносова, 6 в поселке Белоярский Свердловской области. Но даже просто «недвижимостью» назвать эту квартиру сложно. В доме вообще нет крыши, облупился фасад и выбиты все стекла в рамах. Все это последствия сильного пожара в 2017 году.
К слову, за несколько месяцев до ЧП местные власти признали дом аварийным и подлежащим сносу. Жильцов должны были расселить до конца 2019 года. Но даже после пожара, который привел почти к полному разрушению двухэтажку, местные власти не спешили предоставить людям новое жилье. Не заставило власти ускориться и решение суда, куда обратилась прокуратура для защиты прав жителей аварийного дома. Снести все, что осталось от двухэтажки, власти решили только в 2021 году.
По закону собственники могут выбрать, что получить взамен непригодного жилья: новую квартиру или деньги. Местные власти предложили Екатерине Койновой 547 000 рублей в качестве выкупной цены. Но собственница посчитала, что чиновники пожадничали: на эти деньги не купить приличное жилье, разве что в таком же полуразрушенном доме. О цене стороны так и не договорись.
Койнова устала вести неравный бой с чиновниками и пришла за справедливостью в Центр защиты прав граждан.
– Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Но для этого нужно провести независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены по выкупу жилого помещения, – разъяснила руководитель Центра защиты прав граждан в Екатеринбурге Ольга Атемасова.
По рекомендации правозащитников Екатерина Койнова обратилась к независимому эксперту, который определил выкупную стоимость в размере 2 600 000 рублей – что в четыре раза выше, чем сумма, которую предложили чиновники!
Центр защиты прав граждан помог Койновой обратиться с исковым заявлением в суд. К заявлению приложили результаты экспертизы. А дальше были долгие судебные разбирательства, еще одна экспертиза – в этот раз судебная. И в итоге суд взыскал с администрации Белоярского городского округа 2 300 000 рублей.
– Аварийное жилье до сих пор остается больной темой для нашей страны. Даже страшно представить, что сотни тысяч граждан до сих пор вынуждены жить в полуразрушенных домах, с дырявой крышей и с плесенью на стенах и потолке. И пока люди каждый день живут в страхе, как бы крыша не рухнула им на голову, чиновники даже не чешутся! Аварийные дома не могут расселить по 10 лет и даже больше. А ведь они появились не сегодня и не вчера. Это системная проблема – неумение грамотно распределить бюджет, чтобы вовремя переселить людей в комфортное жилье. И таких историй по всей стране много. Это подтверждают многочисленные обращения в наши Центры защиты прав граждан. Мы не можем оставить людей в беде и помогаем им в борьбе за справедливость. За 8 лет активной работы наши Центры помогли жителям аварийных домов получить выкупную стоимость или новое жилье на общую сумму 413 млн 515 тысяч рублей! И мы продолжаем отстаивать права наших граждан.
Деньги или квартира? На что могут рассчитывать жители аварийного дома
У проживающего в аварийном доме по договору соцнайма и собственника – разные права при расселении аварийного дома.
Наниматель получит другое жилье
Жилое помещение взамен утраченного должно быть благоустроенным и равнозначным. Требования к жилому помещению, предоставляемому гражданам по договору социального найма, содержатся в ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору соцнайма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Жилье при временном отселении из аварийного дома в маневренном фонде должно быть из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!
Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).
Важно! Выделение пригодного жилья не может быть поставлено в зависимость от сроков сноса дома. Об этом говорится в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.12.2017 №51-КГПР17-19.
Решение властей можно оспорить в суде, если:
- сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам соцнайма, истекли;
- здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
- чиновники не предприняли мер по расселению и не предоставили жильцам благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.
Собственник имеет право на квартиру или денежную компенсацию
Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.
Если дом включен в Региональную адресную программу, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другую квартиру или денежную компенсацию. Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Выбрать деньги или квартиру, решает собственник.
Если дом не включен в Региональную адресную программу, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Но это не значит, что компенсация за потерю квартиры в аварийном доме может быть мизерной для собственника.
Расчет компенсации: что обычно предлагает муниципалитет
Чтобы определить рыночную стоимость квартиры в аварийном доме, проводят ее оценку. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости, с которым муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
Важно! Как правило, муниципалитет проводит оценку формально и занижает стоимость.
Действуют власти по такому сценарию. Сначала устанавливают среднюю рыночную цену за «квадрат» на основании нескольких похожих аналогов. Затем рассчитывают понижающий коэффициент – в зависимости от состояния жилья он будет колебаться между 10% и 50%. После чего полученную стоимость «квадрата» умножают на общую площадь жилья.
Затем к полученной сумме добавляют компенсацию за общедомовое имущество. Много добавят или мало, зависит от доли человека в этом самом имуществе. После этого к сумме прибавляют затраты на переезд и переоформление документов на новую квартиру.
Несмотря на то что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.
Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформления договора купли-продажи иного жилого помещения и так далее.
Между тем перечень параметров, влияющих на стоимость жилья, гораздо шире.
Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости
Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;
- стоимость доли на землю под домом. А если дом попадает под реновацию, появляются основания ставить вопрос о компенсации не только стоимости квартиры, но и земельного участка под ним (изъятие земельного участка для государственных нужд). При этом, если права на землю не зарегистрированы в Росреестре, вероятность получить компенсацию за участок резко снижается;
- убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилья до выселения из аварийной жилплощади;
- убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплатой риелтора, агентов по недвижимости; затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
- расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписки из ЕГРН;
- возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (наем) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).
Важно! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома (если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным).
Это значит, что в состав выкупной платы за изымаемый объект должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Эта обязанность вытекает из Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.
Формула выкупной стоимости:
РСК + ЦОИ + Уб = ВС,
где:
РСК – рыночная стоимость квартиры;
ЦОИ – цена общего имущества в доме;
Уб – убытки и упущенная выгода;
ВС – выкупная стоимость.
Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение. Собственнику направляют проект соглашения, в котором указывается та цена, за которую администрация согласна выкупить квартиру.
ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика. Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Независимую экспертизу вам придется произвести за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены по выкупу жилого помещения.
Инструкция Центра защиты прав граждан «ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении»
Что положено собственнику аварийного жилья
Как рассчитать выплатную стоимость
Как оспорить маленький размер компенсации
Автор статьи: Елена Максакова