В России по-прежнему продолжаются выдачи ипотеки, которую ЦБ РФ считает рисковой: траншевая ипотека, ипотека с околонулевыми или низкими ставками, ипотека без первоначального взноса или без уплаты ежемесячных платежей, которые до сдачи дома в эксплуатацию за заемщика обещает погашать застройщик. В частности, такие предложения встречаются у каждого из топ-20 девелоперов по объему строящегося жилья, пишет Forbes.
К примеру, ГК «ПИК» предлагает до 15 октября «Ипотеку от 1%», в рамках которой заемщик может выбрать льготный период от одного года до пяти лет, в течение которого ставка по кредиту будет понижена. Так, в первый год выплат она составит 1%, а к пятому году повысится до 5%. После окончания льготного периода ставка вырастет до уровня льготной ипотеки с господдержкой — 7,8–8% годовых. Аналогичные предложения встречаются и у других крупных застройщиков.
При этом совместные программы ипотеки у банков и застройщиков существуют достаточно давно, однако в 2022 году они обрели значимую популярность у населения. В ЦБ же считают такие займы рисковыми как для заемщиков, так и для кредитных организаций. В частности, часто упускается из виду завышение финальной цены на квартиру на 20–30%, из-за чего заемщику, если он не сможет выплачивать ипотеку, будет трудно в последующем продать жилье без дисконта и избавиться от долга.
В результате, чтобы охладить выдачи, ЦБ принял ряд мер: с 1 мая ввел надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, с 30 мая обязал формировать повышенные резервы на ипотеку, выданную после 15 марта 2023 года, если их полная стоимость ниже рыночного уровня. Тем не менее это не помогло полностью устранить рискованные программы.
Теперь же регулятор готовится ввести стандарт ипотечного кредитования, который заблокирует существующие схемы. Стандарт будет основан на таких принципах: кэшбэк застройщика не может быть использован как первоначальный взнос, кредитор не может получать вознаграждение от застройщика за снижение ставки, а ДДУ в строительстве будет проверяться на предмет завышения стоимости залога.
Как пояснил представитель ЦБ РФ, стандарт будет утверждать специально созданный комитет по стандартам деятельности кредитных организаций. Сейчас для его деятельности разрабатывается нормативная база. Тем не менее, когда стандарт начнет действовать, в Банке России не уточнили. Однако второй волны повсеместного распространения нерыночных программ и завышения цен на квартиры в регуляторе пока не видят.
Как отмечают в банках, кредитные организации вынуждены участвовать в программах «от застройщика», чтобы конкурировать за ипотечных заемщиков. Кроме того, эти программы пользуются значимым спросом у россиян. В текущих условиях в РФ не так много вариантов для инвестиций, а на рынке труда есть дефицит кадров, который приводит к существенному росту доходов.
«Застройщики обращают внимание покупателей не столько на стоимость квартиры, сколько на платеж по ипотеке. Перечисленные регулятором схемы позволяют получить платеж по ипотеке, который воспринимается возможным покупателем как низкий и хорошо смотрится в рекламе. При этом, как правило, за кадром остается комиссия, которая необходима для получения низкой ставки и увеличивает цену квартиры», – объяснили в Совкомбанке.
По мнению экспертов, у предложенного Центробанком стандарта есть «ряд слепых зон», которыми участники схем могут воспользоваться. В частности, сложности могут возникнуть с оценкой адекватной стоимости квартиры, так как завысить ее всегда можно с помощью таких факторов, как расположение объекта, качество дома и другие подобные характеристики.
«Также понятно, что разница в ценах жилья на вторичном и первичном рынках во многом обусловлена дифференциалом между процентными ставками по рыночной и льготной ипотеке. Пока он сохраняется, попытки остановить перегрев первичного рынка будут малоэффективными», — отметили специалисты.
Кроме того, запрещая использовать различные механизмы снижения ставки, необходимо утвердить единую ставку по каждой программе, без возможности отклонений в какую-либо сторону. Сам стандарт должен четко описывать принципы самого процесса кредитования, включая условия досрочного погашения и урегулирования проблемной задолженности.
«Возможно, самый простой и эффективный вариант состоял бы не в ограничении отдельных схем, а в разрешении только стандартных ипотечных кредитов и полном запрете любых их модификаций», — добавили эксперты.