Это детальный обзор одного из готовый решений для инвестиций в СберБанке. После прочтения статьи вы найдете ответ на вопрос о том, подойдёт ли вам этот финансовый инструмент.
Статья с обзором ВСЕХ готовых решений от СберБанка тут:
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Что такое ЗПИФ?
Закрытый паевый инвестиционный фонд — это фонд, где каждый участник может получить прибыль в зависимости от вложенных средств. Долю (пай) в фонде можно приобрести только в момент выпуска ценных бумаг, а погасить — только в конце срока действия фонда. Именно поэтому фонд называется закрытым.
Здесь Сбербанк вновь прибегнул к сотрудничеству. Ведь сам СберБанк не имеет никакого отношения к ЗПИФ. Ими управляет и обслуживает ООО "Современные фонды недвижимости"
На сайте СФН есть на выбор 7 различных фондов, а вот сам СберБанк предлагет только 2 - это "Фонд Ареднный бизнес 7" и "Фонд Коммерческой недвижимости".
Рассмотрим на примере "Фонд Арендный бизнес 7"
Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.
Паи фонда гораздо доступнее, чем квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Срок инвестиций в ЗПИФ — 10 лет. Но при необходимости вы сможете продать паи на бирже или по договору купли-продажи, если ваша цена будет привлекательна для покупателя.
Сценарии доходности
Объекты инвестирования
Критерии отбора недвижимости:
- Современные здания с высоким качеством и низким износом, готовые к быстрым изменениям под потребности рынка
- С качественными долгосрочными договорами и надёжными арендаторами
- С развитой инфраструктурой и перспективами развития
Потенциальный доход может состоять из платы от арендаторов и продажи недвижимости.
Условия инвестирования:
- Минимальная сумма взноса: от 100 000 ₽
- Срок инвестирования: 10 лет
- Уровень риска: Средний
- Выплата купонов/доходов: до 4 раз в год, но их выплата не гарантирована
Комиссии:
- При покупке: 0%
- При погашении: 0%
- За управление: 1% в год
Описание комиссий на сайте СберБанка:
СберБанк говорит, что кроме 1% в год за управление ничего отдельно не списывается. Но посмотреть что входит в стоимость пая всё равно можно в документации. Вот пожалуйста:
На сайте ООО СФН написаны полные условия инвестирования здесь и сейчас и искать ВСЕ комиссии в дополнительных документах не требуется. Как это выглядит на сайте:
По какой причине на сайте СберБанка из комиссий указан только 1% за управление совершенно непонятно. Видимо, про 5% за успех и 0,5% за комиссии спецдепозитария (регистратора, аудитора) указывать не нужно?
Хотя фактически все эти комиссии (судя по описанию) уже включены в стоимость пая. Но это не значит, что их не нужно указывать.
Досрочный выход
Досрочная реализация паев на вторичном рынке возможна по договору купли-продажи или на бирже. По договору купли-продажи можно продать и целую, и дробную часть пая.
На бирже допускается продажа только целой части пая. Следовательно, часть пая продать практически невозможно. Для этого необходимо самостоятельно найти покупателя и обратиться за помощью в оформлении документов к менеджеру.
Есть ещё и такой "приятный" бонус:
Вы не сможете получить инвестиционный доход, если продадите паи до окончания текущего квартала.
Что по доходности?
Паи торгуются на Московской бирже ISIN: RU000A1034U7
Найти ИСИН на сайте Сбербанка невозможно, так как его там нет. А вот на сайте ООО "СФН" легко.
16 августа 2022 г. была произведена операция дробления инвестиционных паев. Судя по графику, паи подробили на 3 части, раз их стоимость с 300 тыс. рублей резко опустилась до 100 тыс. рублей.
Согласно Динамике стоимости, доходность пая с 2021 года по текущее время составляет +6,86% или примерно 3,43% в год.
Доходов/купонов было выплачено за 1 год на сумму 9066 рублей.
Если взять среднюю стоимость одного пая в 105 тыс. рублей, то пассивный доход с одного пая получается 9% годовых. Это с учётом того, что управляющая компания не гарантирует выплату купонов!
Это соответствует Нейтральному сценарию доходности от Сбербанка.
Единственное, что мне не ясно - это стоимость самого пая. На сайте СФН они пишут: "Расчетная стоимость инвестиционного пая на 22.09.2023 составляет 106 854,31 рублей." Однако если посмотреть стоимость пая по ИСИНУ через другие источники, то стоимость будет другой:
Фонд "Современная Коммерческая Недвижимость"
Данный фонд доступен исключительно инвесторам со статусом квалифицированного инвестора, поэтому тщательно анализировать я его не буду. Но упомянуть его стоит.
Фонд инвестирует в объекты коммерческой и жилой недвижимости. В настоящее время в состав активов фонда входят имущественные права из договора участия в долевом строительстве по жилым проектам и объекты коммерческой недвижимости. Объекты находятся в Москве и Московской области.
Минимальная сумма инвестирования: 100 000 рублей
Паи торгуются на Московской бирже: ISIN RU000A0ERGA7
Доходность по нему за 3 года: 27,11% или 9,03% в год.
Причём стоимость одного пая составляет 204,28 рублей, а не 105 000 рублей, как это было в предыдущем фонде.
Рассматривать остальные фонды на сайте ООО "Современные фонды недвижимости" нет смысла, так как они не имеют никакого отношения к СберБанку.
📊 Мои выводы
Если не отходить от темы Сбербанка, то на выбор у нас только 2 фонда на недвижимость (ЗПИФ), однако второй фонд доступен только квалифицированным инвесторам, поэтому он подойдёт не всем.
Как пассивный инструмент для диверсификации портфеля, это хороший вариант. Недвижимость является надёжным финансовым инструментом, а тем более когда процесс управления происходит под присмотром СберБанка.
Однако есть существенные минусы подобного инструмента:
- слишком высокий порог входа, а именно 100 тыс. рублей
- Сложность с продажей пая, особенно если он разделен на части. На бирже допускается продажа только целой части пая, а для продажи части пая необходимо самостоятельно найти покупателя.
Где и каким образом я должен искать потенциального покупателя на свои паи СберБанк, к сожалению, не сообщает.
Я думаю, что такое вложение подойдёт лишь тем, кто обладает большой суммой денег и готов инвестировать минимум 100 000 рублей в один инструмент.
Подпишись,
если было интересно и следи за новыми статьями по СберБанку и другим финансовым инструментам.
Мой Телеграм канал, куда я регулярно выкладываю результаты по своим финансовым инструментам и не только:
Не является инвестиционной рекомендаций!