Август и сентябрь стали переломными месяцами для российской экономики, включая загородный рынок недвижимости. Страна вошла в период «дорогих денег».
Центробанк 15 августа резко - до 12% - повысил ключевую ставку (КС). А 15 сентября прибавил еще 1%. И объявил, что как минимум до конца года планирует держать КС на уровне 13-13,5%, чтобы притормозить инфляцию.
С небольшим отставанием во времени коммерческие банки подняли стоимость рыночной ипотеки - до 14-14,5%. В правительстве заговорили о сокращении льготных ипотечных программ и подняли размер первого взноса по субсидированным кредитам с 15% до 20%. Граждане, как обычно при финансовых катаклизмах и шоках, бросились «инвестировать в бетон» - покупать жилье, пока не подорожало еще больше, пока действуют ранее одобренные ипотечные заявки. Спрос на новостройки в петербургском регионе в августе вырос в полтора раза. Тем более, что инвестировать особенно и не во что: доллар подорожал еще раньше, акции российских предприятий падают, криптовалюта - актив для немногих.
Финансовый шторм зацепил и загородный рынок, но - краешком, по касательной. По оценкам риэлтора Максима Хансона, спрос ниже, чем на пике, в начале пандемии, но выше, чем в докризисные годы. Девелопер Дмитрий Зюзин уверен, что спрос на «загородку» сохранится на сложившемся уровне как минимум до конца года. Руководитель проекта КП «Оберег» Вадим Новиков напоминает, что среди покупателей загородных объектов (особенно в бизнес-классе и выше) преобладают предприниматели, а их сложно удивить колебаниями валютного курса или мерами по ограничению ипотеки.
Кредит не догма
Ипотека на загородном рынке, хотя и растет, пока охватывает не более 10% сделок.
Например, лидер жилищного кредитования Сбербанк за восемь месяцев (январь-август) выдал в Петербурге более двух тысяч кредитов на строительство ИЖС на сумму 11 млрд рублей. В Ленинградской области - 930 кредитов на ИЖС на 4,4 млрд рублей. Рост к прошлому году - в шесть раз причем 99% займов выдавались по госпрограммам (семейная ипотека, господдержка и пр.).
Однако в Ленобласти за этот же период граждане построили 13,9 тысяч новых индивидуальных домов; на вторичном рынке было заключено 13,65 сделок с домами ИЖС и с домами для постоянного проживания в садоводствах.
За этот же период Росреестр зарегистрировал 65,8 тысяч сделок с участками - в 1,3 раза больше, чем в прошлом году. Мораль проста: покупатели «загородки» до сих пор как-то обходились без ипотеки - обойдутся и дальше, даже если господдержку вовсе свернут.
Перестройка экономики на военные рельсы тоже загородной сферы пока не касается. Хотя, например, в Петербург комиссия по генплану практически остановила редевелопмент (перевод промышленных предприятий под жилую функцию): а вдруг площади понадобятся под оборонный заказ? В Ленобласти такие меры никто не предпринимает, да они и ни к чему: земли пока хватает.
Загородное пополнение
Застройщики регулярно выводят на рынок новые поселки, пополняя объем предложения.
Летом открылись продажи в КП «Саблинское предместье» (Никольское СП): 83 участка, девелопер - «Зелёная долина». Компания «ФАКТ» во Всеволожском районе начала обустройство поселков «Левада» (96 участков) и «Негород Заневский» (75 домовладений, из них 13 - в первой очереди). Фирма «Вистбалт» запустила продажи в КП Lopuhinka Village в Ломоносовском районе (75 лотов).
Maslov Group вывела на рынок КП «Павлов’SKY» в Павловске (172 участка). Компания «Петербургские просторы» начала продажи в КП «Дача у Лесколово» в Куйвози (104 участка); там же фирма «Доходные земли» начала реализацию КП «Белкино» (86 участков).
В массиве Кискелово, у ручья Палайоки, открылись продаже в коттеджном поселке «Панорамный». Девелопер проекта - УК «Северная долина», всего здесь 400 лотов. Компания Clever Grad обустраивает КП «Три ручья» на 38 домовладений в Оржицком СП (Ломоносовский район).
Еще один дебют в Ломоносовском - КП «Ягодное Club», рядом с деревней Малое Коновалово; девелопер проекта - компания «Рост Девелопмент», комбинированное предложение (готовый дом, участок или участок с подрядом), 175 лотов.
«АТС Малиновка» запускает поселок Hytte рядом со Всеволожском (25 участков) и КП Sawoda в Тосненском районе (75 участков). Фирма «СтатусПрофДевелопмент» вывела в листинги домовладения в КП Viva! Kasimovo в Агалатовском поселении, 50 лотов (участки и коттеджи).
По совокупности содеянного - около 1,5 тысяч лотов. Перечень впечатляющий, но далеко не полный. Есть еще дополнительные очереди в действующих проектах, отдельные «массивы ИЖС» в деревнях и поселках (иногда даже без общего ограждения) и т. д.
В целом: нет ни дефицита, ни избытка; рынок выглядит сбалансированным. В успешных проектах застройщики уверенно поднимают цены (например, в КП «Сосновские горки» и «Разметелево» - на 10%, в КП «Оберег» - чуть ли не на 50% с начала года). Там, где есть проблемы с продажами - проводится реконцепция или «перезапуск».
Мнения экспертов
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- В долгосрочной перспективе, если не проявятся другие серьёзные факторы влияния, меры ЦБ РФ приведут к замедлению экономики, снижению прибылей компаний, снижению объема собираемых налогов. Также произойдет сокращение объема денежной массы на рынке, а значит снижению спроса.
Часть мелких инвесторов уйдёт с загородного рынка. Часть капитала с загородного рынка оттянут банки с высокими процентными ставками по депозитам. За август-сентябрь цены на строительные материалы выросли примерно на 15%. Себестоимость строительства будет расти как за счёт роста цен на материалы (борьба с инфляцией пока не даёт заметных результатов), так и за счёт стоимости рабочей силы.
Качели рынка медленно перемещаются в сторону рынка покупателя. Но спрос на участки в локации до 30 км от КАД с готовой полной инженерной инфраструктурой сохранится, там в последнюю очередь можно ожидать замедление роста цен, а уж тем более снижение цен. Статистика продаж в наших посёлках в сентябре по-прежнему подтверждает высокий уровень спроса, несмотря на повышение цен на 10%.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- ЦБ РФ действительно намекает, что увеличение ключевой ставки - это надолго. Ипотека на вторичное жильё, подорожала ещё в августе до ~14,7 % в крупнейших банках. Доходности депозитов это касается в меньшей степени: реклама про 12% годовых не упоминает, что такие депозиты открываются в основном на 3 месяца, и только для новых вкладчиков.
Тем не менее с 2020 года цены на загородные дома выросли на 25-30%, то есть свои 10% годовых можно получить и в этом сегменте.
Льготная ипотека на «загородке» - семейная или с господдержкой - обложены кучей условий, соблюсти которые бывает сложно выполнить.
Себестоимость строительства, если верить публикациям в СМИ, в Петербурге выросла на 20%. Мы полагаем, что это все же касается отдельных позиций. Пиломатериалы не подорожали совсем. По расходам на оплату труда: мы только что (во второй декаде сентября) набирали сотрудников. За те же деньги, что платили и в конце прошлого года.
Александр Петров, управляющий партнер компании Nordhus:
- На рынке загородной недвижимости может установиться небольшое затишье, связанное с увеличением ставки ЦБ. Изменится размер первоначального взноса, до 20%, это заставит людей потратить дополнительное время на привлечение средств.
Увеличение рыночных ставок тоже повлияет на спрос, скорее всего, незначительно и проявится в виде небольшого снижения интереса на время принятия новых условий.
Цены на дома и участки будут расти, с отставанием во времени от роста стоимости материалов и комплектующих. Ситуация на рынке заставляет девелоперов действовать максимально гибко. (Цитату приводим по публикации на тг-канале «ИЖС в России»)
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Меры, предпринимаемые Центробанком, конечно, скажутся на загородном рынке, но я не думаю, что это влияние будет заметным. Загородный рынок достаточно инертен, изменения условий и какие-то меры на уровне государства отражаются на нем далеко не сразу. Продолжается активный строительный сезон.
Ипотека на загородном рынке не так популярна, как на городском, причем в высоких ценовых сегментах ее практически не используют. Возможно, часть клиентов ускорит принятие решений, но они и так уже тратят меньше времени на обдумывание, чем пару лет назад.
Частные инвесторы землей уже запаслись, об этом можно судить по регулярному выходу в продажу все новых проектов. Приобретение участков под застройку в кредит - большая редкость, нам такие случаи практически не известны.
Инфляция никуда не делась: растут цены по отдельным позициям стройматериалов, растут зарплаты в строительной отрасли. Но девелоперы приучились гибко реагировать на конъюнктуру, в том числе - изменением цены, когда это возможно и уместно.