Насколько несчастливым для рынка недвижимости может быть это число
Повышение ключевой ставки до 13% не окажет глобального влияния на рынок недвижимости, но нужно рассматривать в целом ее рост в течение последних двух месяцев на 5,5 п.п.
Сейчас на рынке новостроек наблюдается даже не повышенный, а ажиотажный спрос на покупку в пределах лимитов государственных программ поддержки. Дополнительное влияние оказывает решение о поднятии минимального ПВ до 20% с 20 сентября. На вторичном рынке до конца сентября мы также видим рост продаж, но связан он в основном с ранее одобренной ипотекой по «старой» ставке. Если по-простому, то клиенты стараются запрыгнуть в как кажется «последний вагон».
Такой всплеск в цифрах приведет к серьезному спаду продаж уже в октябре и далее до конца года. В основном, падение затронет рынок вторичной недвижимости. По сути ипотечные ставки на вторичке уже сейчас являются заградительными.
Судя по заявлениям ЦБ РФ, в ближайшие год-два ключевая ставка существенно не уменьшится. Этим текущая ситуация отличается от 2022 и 2014 годов.
Спад продаж на вторичке в среднесрочной перспективе полугода повлияет на рынок новостроек для клиентов, которые хотят улучшить жилищные условия за счет продажи своей недвижимости. Дополнительным фактором станет выход на рынок большого количества предложения от покупателей, которые приобрели новостройки в 2021- 22 годах. В том числе переуступок от клиентов, входивших в инвестиционные покупки. Этот объем будет еще больше создавать конкуренцию предложению от застройщиков.
В условиях разницы в ипотечных ставках на вторичку и новостройки в два раза, единственным инструментом будет ценовой демпинг. С точки зрения инвестиций, покупка вторички под сдачу также выглядит сомнительно при действующей ставке по вкладам на 1−2 года в 12% годовых.
По новостройкам в ближайшее время продажи будут на достаточном уровне, несмотря на определенные ужесточения. Сегодня есть большое количество программ с господдержкой, субсидированная ипотека от застройщиков и траншевые предложения.
Для тех клиентов, кто рассчитывает на использование квартиры в личных целях (проживание/аренда/для детей) на горизонте 10−20 лет ипотечные платежи выглядят достаточно привлекательно. Новые проекты и объемы выходят постоянно, выбор есть и среди ранее продаваемых проектов и на старте продаж.
Ждать падения цены на первичном рынке в ближайшей перспективе не стоит. До тех пор, пока сохраняется диспропорция на ипотечном рынке первичной и вторичной недвижимости.
В глобальном смысле ничего не поменяется. Недвижимость остается способом если не инвестиции, то максимального сохранения своих накоплений. И новостройки будут основным каналом продаж в ближайшие кварталы. Поток клиентов из регионов в столицы растет существенно, спрос на этих рынках будет всегда. Задача агента сейчас — расширять свои знания на разных рынках недвижимости и регионах, чтобы предложить максимально подходящий клиенту вариант.
Андрей Гарифуллин, заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО