Кейс: на примере истории моего клиента рассказываю, с чем вы столкнетесь при покупке недвижки на сложном рынке Сочи. Вы узнаете про все подводные камни рынка, как правильно покупать жилье (не только в Сочи), чтобы не потерять деньги и не нарваться на проблемных продавцов.
P.S. В конце статьи найдете ссылку на полезные материалы, которые пригодятся вам при покупке недвижки (не только в Сочи). Собрали 11 ошибок при покупке недвижимости, калькулятор расчета дохода с инвестиций в недвижимость и карту Сочи.
Привет! Меня зовут Светлана, я работаю риелтором в агентстве Sunset Sellers. В мае ко мне обратился покупатель: «Нужна квартира в Сочи для пассивного дохода максимум за 12-13 миллионов рублей».
Кто покупатель: молодой человек около 30 лет из Москвы на руководящей должности в крупной компании. Назовем его Александр.
Что хотел: купить ликвидную законную квартиру в Сочи, которую сможет сдавать посуточно круглый год и стабильно на этом зарабатывать.
Сначала покупатель пытался искать сам
Александр привык подходить к делу основательно, поэтому прежде чем обратиться к нам, сам исследовал рынок, смотрел предложения на Авито и Циан. Но нарвался там на сплошные фейки — квартир за 5 миллионов в Сочи рядом с морем быть не может. Плюс Сочи он знал плохо и в специфике рынка сочинской недвижки не ориентировался (а это вообще отдельная вселенная). Друзья посоветовали ему обратиться в агентство и рассмотреть недвижку в апарт-комплексе «Метрополь» в районе «Светлана». С таким запросом покупатель написал в наш Телеграм-канал.
Управленец по профессии равно пытливый покупатель?
Александр оказался пытливым, задавал много здравых и правильных вопросов, старался разобраться в каждой мелочи и учесть все риски. Человек, который на все имеет свое мнение и умеет отстаивать свои интересы. Сказывались руководящий пост и работа в продажах. И это правильный подход. Все-таки, человек не персики на базаре покупает, а недвижимость.
Какую недвижимость искали
Александр хотел:
- Только законную недвижимость по ФЗ-214. Этот закон защищает дольщиков от недостроя.
- Чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры. Специальное занижение цены в договоре грозит в дальнейшем сложностями с продажей, так как большинство хотят увидеть полную стоимость, ответственностью за уклонение от уплаты налогов, либо риски в случае банкротства продавца.
- Объект только со статусом «квартира», не апартамент. Главное отличие апарта от квартиры в том, что апарт это, по сути коммерческая недвижимость предназначенная для дохода, а квартира для жизни и по закону это нежилое помещение и получить постоянную регистрацию там нельзя, максимум временную на 5 лет. И там более высокие налоги и коммунальные платежи.
- Квартира должна быть в низине микрорайона «Светлана», вблизи Черного моря. Это популярная локация за счет развитой курортной инфраструктуры. Там престижная и дорогая недвижка.
- Уложиться в бюджет 12-13 миллионов рублей. Найти в Светлане что-то за эти деньги довольно сложно, если мы рассматриваем законную недвижимость (а мы продаем только ее). Единственный вариант был как раз АК «Метрополь», который строился по ФЗ-214.
- Квартира должна быть с хорошим ремонтом и мебелью — читай готовый бизнес под ключ.
- Покупатель не собирался сдавать жильем сам, а хотел, чтобы этим занималась управляющая компания, которой можно доверять.
Александр хотел снизить все риски при покупке недвижки и искал жилье, в котором сам мог бы жить. Вы подумаете: «Зачем? Он вроде сдавать хотел, а не жить». Инвесторы, которые покупают недвижку под сдачу, часто держат в голове идею, что могут и сами туда приезжать отдыхать или жить в будущем.
АК Метрополь
Почему бы не купить самому, зачем Александр искал риелтора?
Хотел получить комплекс услуг:
- подбор объектов с подробным анализом, почему именно они, а не другие ему подойдут,
- показ объектов
- юридическое сопровождение сделки.
Покупатель хотел найти одного агентствоа, с которым будет работать вдолгую, чтобы потом с ним же и перепродать объект или купить другой.
Как риелторы могут обмануть покупателя
В переписке покупатель отправил мне видео квартиры, которая, по моим данным, вчера уже была забронирована и стоила в районе 13 600 000 млн. рублей. А другой риелтор, который скинул Александру этот вариант, назвал цену на 400 000 рублей дороже. Видимо, агент рассчитывал таким образом дополнительно заработать. Вместе с доверием к моей экспертности и отличному знанию рынка Сочи, нечестность второго брокера стали для покупателя решающими аргументами в пользу работы только со мной.
Быстро нашли подходящий объект, но сделка сорвалась в последний момент
Через 2 недели Александр приехал в Сочи, было всего 4 часа на просмотр вариантов. За это время я показала ему 6 объектов. Покупатель почти сразу выбрал один вариант, и мы быстро подготовили документы к сделке. Но в последний момент, когда Александр уже мысленно получил ключи, а мы — закрыли сделку, продавец передумал. Просто внезапно решил, что пока активный сезон и можно заработать на аренде, продавать не будет. Нередкая, к сожалению, история для Сочи, когда продавец подвел в последний момент.
Александр вернулся в Москву, мы остались на связи. Поиски квартиры мечты продолжались.
В какой-то момент появился отличный объект ниже рынка как раз в Метрополе, но Александр долго раздумывал, и объект ушел за сутки. В Сочи думать дорого — хорошие лоты уходят быстро.
Продолжение истории читайте завтра. Мы расскажем, удалось ли Александру купить недвижимость его мечты, и чем ему пришлось поступиться, от чего отказаться. Остался ли он доволен?
А еще вы узнаете о нюансах сделки купли-продажи в Сочи, как не нарваться на сомнительных собственников и не потерять кучу денег и кучу времени. Подпишитесь на наш канал, что не пропустить следующую часть!
Подписывайтесь на нас в Телеграм. Там мы рассказываем про недвижку Сочи честно и без прикрас, скидываем интересные варианты.
Ловите ссылку на полезные материалы.