В судебной практике встречаются примеры хозяйственных споров по поводу незаконной постройки на земле, находящейся в общей долевой собственности. В данном материале рассмотрим такой случай.
Администрация муниципального образования (истец) обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу о признании объекта самовольной постройкой и его сносе. Ранее за обществом было зарегистрировано право собственности на часть жилых помещений в многоквартирном доме. Другие помещения в этом доме зарегистрированы на праве собственности за муниципальным образованием. Для эксплуатации этого жилого дома был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок. Позже многоквартирный дом, располагавшийся по названному адресу, был снесен, а общество приступило к строительству нового многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке. Администрация, решила, что это не завершенный строительством объект, находящийся на земельном участке, принадлежащем ей на праве общей долевой собственности, является самовольной постройкой, нарушает ее права и законные интересы. Суд первой инстанции признал за обществом право на долю в размере 79/100 в праве общей долевой собственности на названный земельный участок, поскольку с момента приобретения обществом доли в праве общей долевой собственности на квартиры, расположенные в многоквартирном доме, оно стало собственником общего имущества в этом доме, а также доли земельного участка, на котором расположен дом. Поэтому после сноса многоквартирного дома общество в силу части 6 статьи 36 Жилищного кодекса РФ сохранило долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Суд установил, что самострой расположен на земельном участке, предназначенном для жилой застройки, участок находится у общества на праве общей долевой собственности. Согласно техническому заключению основные строительные конструкции спорного объекта соответствуют градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам. Поэтому суд со ссылкой на возможность признания права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 Гражданского РФ ) и владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (статья 247 названного Кодекса), счел требование администрации о сносе постройки не подлежащим удовлетворению. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. В кассационной инстанции суд удовлетворил иск о сносе спорного строения. Постановлением Президиума ВАС РФ от 18.05.2011 N 15025/10 по делу N А28-10550/2009-313/22 постановление, вынесенное в кассации было отменено.
Судом было отмечено, что:
земельный участок, на котором возведено спорное строение, находится в общей долевой собственности и истца, и ответчика. Следовательно, при рассмотрении данного спора необходимо было руководствоваться положениями не только статьи 222 Гражданского кодекса РФ, но и статьи 247 Кодекса, согласно пункту 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Строительство спорного объекта без разрешения на такое строительство со стороны сособственника земельного участка позволяет участнику долевой собственности заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). С учетом статьи 247 Гражданского кодекса РФ один из сособственников земельного участка может требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим сособственником в силу статьи 222 Кодекса, если ее возведение одним из сособственников нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы другого сособственника либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд кассационной инстанции удовлетворил требования истца, несмотря на то, что постройка соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам. Также истцом не были представлены доказательства, свидетельствующих о нарушении прав и охраняемых интересов других лиц.
Суду кассационной инстанции следовало учесть, что нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса строящегося жилого дома, поскольку общество предпринимало меры для получения разрешения на строительство. Об этом свидетельствуют не только длительная переписка между истцом и ответчиком, представленная суду, но и имеющаяся проектно-сметная документация на данный объект, а также действия администрации: издание распоряжения "Об утверждении градостроительного плана земельного участка...", необходимого для получения разрешения на строительство, заключение с обществом соглашения, согласно которому администрация признает требования инвесторов о принятии в эксплуатацию четырех жилых домов, в том числе спорного объекта. Указанные факты говорят о том, что администрация фактически согласовала использование земельного участка для целей строительства.
Таким образом, при защите самосвольной постройки надо иметь ввиду, что:
1. При защите прав нормы о самовольной постройке необходимо применять с учетом положений ст. 247 ГК РФ.
2. Права и законные интересы участников, являющихся сособственниками земельного участка, подлежат защите законом, если строительство ведется без согласия этого собственника.
3. Сособственник земельного участка вправе требовать сноса возведенной другим сособственником самовольной постройки, если она нарушает порядок пользования общим участком, права и интересы истца либо угрожает жизни и здоровью граждан
4. Нормативный акт местного органа власти об использовании земельного участка под строительство фактически считается согласованием использования этого участка для целей строительства.
Если Вам необходима квалифицированная юридическая поддержка, обращайтесь на https://fortcomgeo.com/