Ситуация в китайском девелоперском секторе продолжает ухудшаться: цены на жилье в августе вновь оказались в отрицательной зоне, темпы нового строительства остаются на уровнях ниже прошлогоднего, а на днях об остановке выплат по заимствованиям за рубежом объявил 25-й по объему продаж в КНР застройщик Sino-Ocean Group. Положение самого крупного китайского частного застройщика Country Garden также все еще шатко: у компании очередной дедлайн по выплате процентов по оффшорному долгу и последний день голосования кредиторов по поводу продления периода выплат по юаневым обязательствам.
Фундаментально причина кризиса на рынке недвижимости Китая заключается в перенасыщении рынка – около 90% китайского населения уже владеет собственным жильем, поэтому в последнее десятилетие рынок недвижимости КНР рос за счет спекулятивного спроса граждан, что в конечном счете привело к резкому росту заимствований застройщиков для реализации этого спроса и самым высоким в мире для местного населения цен на недвижимость в крупнейших китайских городах. Для борьбы с высокими ценами и закредитованностью застройщиков государство в 2021 году начало реализацию политики по ограничению долга застройщиков, что значительно осложнило обслуживание девелоперами прошлых обязательств, при этом постоянные и внезапные карантины на протяжении всей пандемии в Китае привели к существенному снижению спроса на недвижимость и оказали негативное влияние на выручку застройщиков.
Более половины крупнейших китайских застройщиков ограничены в привлечении дополнительного финансирования из-за превышения долговых ограничений со стороны государства. Новые дефолты со стороны частных застройщиков возможны, так как цены на недвижимость все еще не начали активно расти, а правительство ограничивается небольшими постепенными ослаблениями, способными лишь стабилизировать ситуацию на текущем уровне, но не вызвать заметный рост рынка недвижимости.
Так как сектор недвижимости производит около 20% ВВП КНР, продолжение волны банкротств и дефолтов в этом секторе чревато повышением безработицы и снижением накоплений граждан, что может привести к спаду внутреннего спроса, который, в свою очередь, на фоне слабого экспорта может стать одной из основных причин существенного замедления темпов роста ВВП Китая в среднесрочной перспективе.
Потенциально последствия кризиса рынка недвижимости в Китае могут быть аналогичны последствиям в Японии после кризиса в начале 1990-х годов, когда японское правительство не прибегло к крупному пакету стимулирования и в итоге столкнулось с «потерянными десятилетиями». Долгосрочно наиболее негативным сценарием девелоперского кризиса в КНР может стать «ловушка среднего дохода», социальная напряженность и сокращение ежегодного прироста ВВП к 0% к 2050 году, что в итоге никогда не позволит Китаю стать первой экономикой мира. Хотя вероятность такого сценария все еще мала, она растет по мере промедления властей в вопросе стимулирования экономики.