Количество кредитов на постройку домов ИЖС растет, но только за счет государственных субсидий.
В августе на Северо-Западе Сбербанк выдал почти 1000 ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство на общую сумму 4,3 млрд рублей. На 9% больше, чем в июле.
63% займов, выданных на строительство частных домов, оформлены по программе «Господдержка» (базовая ставка - 8% годовых), 29% - по «семейной» ипотеке, остальные приходятся на ипотеку для IT-специалистов и сельскую ипотеку. Кредитование ИЖС без государственного субсидирования занимает менее 1% (меньше десятка договоров).
За восемь месяцев 2023 года жители СЗФО оформили ипотеку на ИЖС на сумму 21,4 млрд рублей - в шесть раз больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В Петербурге граждане взяли более двух тысяч кредитов на сумму 11 млрд рублей. В Ленинградской области - 930 кредитов на ИЖС на 4,4 млрд рублей. Рост к прошлому году - в шесть раз.
Сопоставимые результаты у Россельхозбанка по программе сельской ипотеки. За восемь месяцев РСХБ выдал в Ленобласти 286 льготных кредитов (под 3% годовых) на общую сумму 1238 млн рублей.
Из них: на покупку готовых домов ИЖС - 210 займов (903 млн рублей), на строительство - 76 кредитов (335 млн рублей). В сентябре Минсельхоз объявил о приостановке программы сельской ипотеки.
По расчетам специалистов госкорпорации ДОМ.РФ, за год в России будет выдано около 60 тысяч кредитов на ИЖС. Это примерно 15% рынка: за год в РФ вводят 400-410 тысяч индивидуальных жилых домов.
По мнению Максима Хансона, руководителя АН Insiders, дальнейший рост ипотеки в частном домостроении замедлится, примерный «потолок» как раз и составляет 15-20%. Многие застройщики не удовлетворяют жестким требованиям банков, другие слишком ценят свободный график строительства и возможность без ущерба приостановить стройку в случае возникновения каких-то проблем.
Девелопер Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом», отмечает, что кредитование ИЖС в обозримой перспективе не будет массовым: сам объект залога (дом или участок) индивидуален, выдачу таких займов невозможно «поставить на конвейер».
Кроме того, среди покупателей частных домов, особенно в коттеджных поселках, преобладают предприниматели, владельцы небольших бизнесов. Банки относятся к таким клиентам с подозрением и требуют либо дополнительных поручительств, либо дополнительных залогов.
По словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-ой Академии недвижимости», ужесточение условий по льготным программам (увеличение первого взноса с 15% до 20%, предполагаемое увеличение льготных ставок на 1-2%) сократит количество частных инвесторов и микродевелоперов, работающих на загородном рынке.
Кроме того, льготные ипотечные программы действуют до середины 2024 года, будет ли правительство настаивать на их продлении - пока непонятно. Минфин уже заявил, что льготные программы должны составлять половину в общем объеме ипотеки на первичном рынке, а не 90%, как сейчас.