Всем добрый вечер.
Вчера обнаружил что давно не писал, а по ощущениям казалось дней 5.
Хочу поговорить насчет недвижимости, у меня есть некоторый опыт покупки и продажи новостройки, вторички и комнаты в коммуналке. Сейчас расскажу историю своих сделок и потом некоторые выводы, которыми руководствуюсь.
1й объект 2015 год
В 2015 году мы покупаем по ДДУ квартиру студию в Мурино (Ленинградская область).
Небольшая предыстория. Мы ходили на консультацию к риэлтору и там нам пиарили ЖК Три Кита (в том же Мурино), затем мы забронировали квартиру у застройщика и должны были подписывать договор. Дом был внешне уже готов и до сдачи еще 1,5 года, казалось бы что могло пойти не так? Но в день подписания отказались, были некоторые сомнения по надежности застройщика, на тот момент были единичные случаи, а по итогу оказалось тенденция. Но чуйка как оказалось в итоге не подвела и мы выбрали другой объект - с лучшей локацией, качеством дома и надежностью застройщика. Цена вопроса 200к, тут и без расчетов понятно, что данное действие имеет положительные мат.ожидание, даже без поправки на надежность.
Итого: объект 2400к, первый взнос 700к. Платеж был около 22к/месяц
Ключи получили через 2 года, еще 1,5 года сдавали за 18к/месяц, затем продали за 3050к (конец 2018 года). Это был пробный объект, хотелось понять что такое недвижимость, процесс покупки и продажи, в общем расширить кругозор. Продали квартиру за 5 дней без риэлторов (жила девушка студента и я ей платил по 500р за каждый просмотр). После того случая с риэлтором понял, что они сами не разбираются, поэтому будем разбираться мы. Как инвестиционный он не вышел, но зато понял какое жилье больше никогда не куплю - студия! В квартире душно, соседи слева и справа, воздухообмен отсутствует, жильцам приходилось открывать дверь, чтобы проветрить. А мне хочется, чтобы людям было комфортно и приятно жить.
2й объект 2018 год
С ним получилось вообще забавно - была суббота, делать было нечего и решили поехать квартиры посмотреть. И нам настолько понравилось, что мы забронировали квартиру. Хорошо что бронь была бесплатная, так бы скорее всего отказался.
Денег было всего 200к при стоимости квартиры в 5,75 млн. Но жена была так спокойна и уверена, что меня это подкупило, хотя я переживал. Платить по 55к при зарплате в 45к тяжеловато, плюс мы тогда еще выплачивали кредит за первую квартиру (эту покупали в середине 2018, а первую в конце 2018 продали).
Потом ехали домой и думали где денег взять, пара банков отказала, но ВТБ согласился дать 500к + 100к дала теща. И с первым взносом чуть более 850к (видимо 50к успели заработать) мы пошли на сделку.
Квартиру сдали почти на год раньше, сделали ремонт и спустя менее чем год переехали в МСК. Квартира по сей день сдается 1 и тому же человеку за недорого.
3й объект 2023 год
Про него уже рассказывал, повторяться не буду. Напомню лишь, что небольшая двушка 46,1м2 обошлась в 9,5+2,5 ремонт. Тут ситуация была противоположна второй покупке - жена переживала, а я был полностью уверен в решении.
Есть небольшой момент - в СПб мы проживали в комнате в коммуналке до 2019 года, т.к. для нас главное локация, нежели сам объект. Мы не испытывали проблем с садами, дорогой до работы в отличие от тех кто в спальниках живет.
Комнату в коммуналке перед переездом в МСК мы продали, т.к. дом с деревянными перекрытиями и наша квартира горела, дом напротив (точно такой же) и чтобы не переживать решили продать.
Вот такой небольшой путь за 8 лет. За это время женился, родилось двое детей и 2 объекта недвижимости.
Вот небольшие мои принципы:
1. Локация. Люди на окраинах покупают потому что дешево, но со временем все захотят переехать в более комфортное жилье с точки зрения расположения. Поэтому на окраинах рост будет не таким высоким как в хороших локациях (ближе к центру), сугубо мое мнение.
2. Не покупать жилье в высотных домах. Тут очевидные минусы - повышенная нагрузка на социалку, запаркованные дворы, куча людей, шум, нет ощущения добрососедства (neighborhood). Плюс лично я считаю такие объекты менее интересными с инвестиционной точки зрения и ликвидности - больше квартир, больше конкуренция, меньше цена. А покупая объект где мало квартир - всегда найдется человек, которому нужна будет именно эта локация и он купит даже по завышенной цене.
3. Не покупать студии. Уже описал почему + не испытывал удовольствия от самого объекта, мне они не нравятся. Считаю это жилье не для людей. Плюс текучка людей, если сдавать (семейные с детьми в таком жить не будут)
4. Наличие зеленых зон.
5. Транспортная доступность. Не выбирать объект дальше 10 минут пешком от метро. Время наш самый ценный ресурс и тратить по 3-4 часа ради мнимой экономии глупо. Лично я переплачу в 2 раза но буду жить там где мне нравится, пусть и площадь будет в 2 раза меньше. Сейчас мы живем дальше 10 минут (если на велосипеде, то 7 минут), тут уже привязка к школе, садику и работа жены (10 минут пешком)
6. Не пользоваться услугами риэлторов. Они не разбираются, либо разбираются в вещах, которые и простому смертному доступны. Не очень понимаю за что они берут деньги, особенно в части аренды жилья.
Вот такие инвестиции вышли, а еще говорят квартиры покупать невыгодно)
Пока 34 года, есть еще пара идей что купить, но нужно много работать.