В Израиле дорогая недвижимость. Причем дорого что снять, что купить. Если вы думаете, что бешеных денег стоит квартира в Москве или Петербурге, то нет! Израиль в этом плане впереди на два корпуса. Однако если уж переезжать в страну, то стоит задуматься именно о покупке квартиры - это точно оправданная покупка. Вопрос - какую и где покупать. Давайте разбираться!
Недвижка в Израиле совершенно иная
Рынок недвижимости в Израиле отличается от российского. Например, квартира площадью 100 квадратных метров не считается большой - это самый обычный здесь метраж. В стране семья с 3 - 4 детьми - норма. А вот найти свободную однокомнатную квартиру — сложная задача.
Поэтому давайте сначала определим, что такое «квартира» в Израиле и в России? Посмотрим на столицы этих стран.
Кажется, что цены на недвижимость в Израиле — ужас-ужас. Но на самом деле, чтобы приобрести квартиру в Москве, условному Ивану Ивановичу со средней зарплатой в 73 000 руб. потребуется примерно 330 месяцев. Что же касается Земли обетованной, то, согласно недавним исследованиям, наемному работнику со средней зарплатой за квартиру в Тель-Авиве придется трудиться 347 месяцев, а с хайтековской — всего 160 месяцев. Сопоставимо, не так ли? Но есть нюанс — площадь квартиры в Израиле будет значительно больше.
Брать ли ипотеку и покупать жилье сейчас?
Поговорив с репатриантами кажется, что ответ — да. Все, кто купил квартиры раньше, сейчас в один голос говорят: не жалеем.
При этом сегодня на рынке наметился некоторый застой. Например, в июле 2023 года в Израиле было продано на 27% меньше квартир, чем годом ранее. Цены местами перестали расти, местами упали. Но как раз сейчас и стоит подумать о покупке - просто потому что цены дальше снова вернутся к росту. В Израиле нет предпосылок для длительного падения цен, увы. Тут слишком хорошая демография и слишком мало строят — за ростом населения строительная индустрия не поспевает.
О ценах: наиболее доступная недвижимость в городах Йерухам, Тверия, Эйлат, Димона, Кирьят Шмона, Бейт Шаан, Арад - в этих местах можно найти варианты до 500 тысяч шекелей (до 12 млн рублей).
В Димоне найти что-то в эту цену так вообще легко. Долгое время город не пользовался популярностью у репатриантов — тут, как говорят местные жители, депрессивная атмосфера (а еще АЭС). Правда, положение может измениться. С сентября в Димоне начала действовать программа интеграции для репатриантов: платишь 900 шекелей месяц, получаешь обустроенное жилье в районе с развитой инфраструктурой, частный вечерний ульпан.
О том, как евреям переехать сегодня на историческую родину, мы рассказываем в статье "Репатриация в Израиль".
Хотя Димона имеет славу одного из самых унылых и депрессивных городов Израиля, приток свежей крови может дать ей новый импульс развития. На данный момент в Димоне проживает чуть более 37 тысяч человек. Действует железнодорожная и главная автобусная станции, связывающие Димону с крупными городами. Программа подходит репатриантам от 18 до 41 года с высшим образованием или востребованной специальностью. Стоит ли тут брать жилье? Ну вот можно пожить - осмотреться. Вдруг понравится.
Покупать или снимать — вопрос извечный. Израиль в какой-то момент стал резко дорожать, и те, кто выбрал некогда съём, сегодня кусают локти. Позволить себе что-то сейчас куда сложнее, чем прежде (но нет ничего невозможного).
Хороший вариант для рационально мыслящих покупателей - покупка жилья в старом фонде, который пойдет под программу городского обновления — пинуй-бинуй. Старье сносят, собственников расселяют в новостройки. Застройщики при этом зарабатывают, потому что существенно увеличивается объем жилья, которое располагается на участке (что-то подобное в Москве называется “реновация”).
Машканта — это ипотека. Большинство людей покупают сегодня квартиры, используя банковскую ссуду. Чтобы ее получить, надо вложить минимум четверть стоимости квартиры первоначальным взносом. Но можно и больше (чем меньше ссуда, тем она выгоднее).
"Правило трех "М" и цены на жилье
Квартиру в Израиле эксперты советуют выбирать по "Правилу трех "М" — это миклат (бомбоубежище), маалит (лифт), мерпесет (балкон). Впрочем, правило работает, когда речь идет об идеальном жилье. Первая квартира, скорее всего, будет скромной, увы, и не соответствующей этим критериям. Надо это принять. В целом же, как и в других странах, стоимость жилья в Израиле зависит от:
- города — чем ближе к морю и центру страны, тем цены выше;
- района — в арабские районы или места жительства ортодоксов, вроде Бней-Брака или Бейтар-Илит, старожилы свежему репатрианту не советуют переселяться, хоть стоимость может быть привлекательной;
- самого объекта — заложен ли он под программу сноса и перестройки пинуй-бинуй или под ТАМА-38 (капремонт без отселения и надстройкой нескольких этажей), когда дом реконструируют и хрущевки превращают в бизнес-класс;
- первоначального взноса при ипотеке — какие условия предложит банк и какие подходят вам зависит также от конкретного города и дома.
Важно отметить — в Израиле люди стараются считать деньги и зачастую относятся к покупке недвижимости очень рационально. Многие, купив квартиру, предпочитают оставаться сами на более дешевом съемном жилье, а свою квартиру сдавать или выставить на продажу спустя несколько лет.
Одно из важных слов для любого израильтянина (особенно если речь о репатриантах) - “савланут” (терпение). Не всегда получается обзавестись квартирой мечты сразу, поэтому к заветной цели люди идут годами.
Куда поедем: города и районы
При выборе квартиры в Израиле важно учитывать много параметров, но очень важно здесь понимать, что покупая жилье, вы выбираете среду, в которой будете жить.
Увы, репатрианту не получится купить квартиру в Старом Иерусалиме. Это поле битвы не только религий. Представители разных народов и верований зачастую живут компактно, противятся экспансии на свою территорию чужаков. Город поделен на районы. В одном проживают армяне, в другом - ультраортодоксальные евреи, в третьем арабы-мусульмане. В Старом городе нельзя купить жилье в арабских кварталах, если ты не араб. Его вам просто не продадут (даже если вы найдете на это достаточно денег - а стоимость квартир в старом городе запредельная). Когда что-то выходит на продажу в Старом городе, это становится достоянием новостей. В 2016 году дом в османском стиле площадью 130 кв. метров с открытой верандой с видом на Храмовую гору и Стену Плача был выставлен за 50 миллионов шекелей (на тот момент — порядка 15 миллионов долларов).
А вот за пределами Старого города можно найти хорошие варианты, причем даже в районах с историей. Русскоязычные репатрианты, например, хвалят район Бейт ха-Керем. Говорят, что он похож на питерскую Черную Речку или Удельную. Низенькие домики, много зелени, цветов, плодовые деревья, а рядом — иерусалимский лес, Университет и его сады. Минут 15 на трамвае до центра, а оттуда 40-50 минут до Тель-Авива на поезде. Отличное место для покупки квартиры! Кстати, климат в Иерусалиме намного суше, чем в приморских городах. В Израиле это может быть важным преимуществом.
Впрочем, кому-то важнее все-таки море. Эти люди выбирают Ашдод, Ашкелон, Бат-Ям, Нетанию, Хайфу, Акко или Эйлат (который на Красном море).
«Вести Израиль» приводят список трех городов, где недвижимость наиболее доступна репатриантам. Вот усредненная стоимость квартиры в этих городах:
- Беэр-Шева — 1,097 млн шек
- Хайфа — 1,434 млн шек
- Ашкелон — 1,507 млн шек
А вот самые дорогие города следующие (приводим стоимость средней квартиры, для перевода в рубли умножаем каждую цифру на 25):
- Тель-Авив — 4,101 млн шек
- Кфар-Саба — 3,035 млн шек
- Рамат-Ган — 2,766 млн шек
- Иерусалим - 2,541 млн шек
- Бат-Ям — 2,539 млн шек
Что касается последнего города в этом списке - Бат-Яма, то это излюбленный город у русскоязычных репатриантов последние 30 - 35 лет. Когда-то Бат-Ям имел репутацию клоаки, был весьма доступен. Сейчас город застраивается высотными домами, тут шикарная набережная, совсем недавно отсюда стал ходить трамвай до Тель-Авива. Бат-Ям уже превратился в респектабельный пригород главного израильского мегаполиса (впрочем, до идеального состояния Бат-Яму еще идти и идти, морально и физически изношенных четырехэтажных домиков на сваях, построенных в 60-е годы, тут полным-полно). Стоит ли тут покупать квартиру? Русскоязычному репатрианту, очень возможно, стоит. Хватило бы денег.
При этом в условный Бней-Брак нашему брату соваться точно не стоит, ибо это религиозный мрак и уныние во всей красе. Ни кинотеатров, ни красивых кафе. Зато полным-полно ешив и синагог.
Торг - превыше всего
Израиль - такая страна, где необходимо торговаться. Когда живешь на Востоке, это первейшая заповедь. Тут торгуются за выгодный тариф на домашний Интернет, за условия обслуживания в банках, даже за условия получения кредита на квартиру (разве что в супермаркетах в Израиле не торгуются).
Час настал: покупаем жилье
Теперь приступаем к поиску своей квартиры. Что нужно делать в первую очередь?
Получается, в итоге план такой:
- Проверяем объект.
Долги, документы и записи в Табу — все должно быть в порядке. И торгуемся! Для этого у банков есть аккредитованные оценщики. Они говорят точную цену банку, и она будет учитываться при расчете кредита. Переговоры могут быть не простыми, но стоят того, ведь зачастую цены необоснованно завышены! Маклер за свою работу берет до 2% от цены сделки. Оценщик — по разному, зависит от района.
- Подписываем договор купли-продажи, регистрируем предупредительную запись в Табу, уведомляем налоговую о сделке и собираем справки из мэрии и банка
Не жадничайте и не жалейте средств на адвоката. Он проследит за правильностью оформления всех документов. Обычно адвокат берет около 0.5% от цены сделки.
- Оплачиваем первый взнос
Минимум 25% от стоимости квартиры. У репатрианта такая сумма скорее всего может появится только от продажи недвижимости в другой стране. Несмотря на санкции, россияне продолжают переводить деньги в Израиль из России через SWIFT. В настоящее время наиболее часто для этого используется Raiffeisen банк. Правда, условия вывода денег из России становятся все менее комфортными, а проверки со стороны израильских банков - всё дотошнее.
- Принимаем квартиру и подписываем акт, после этого — регистрируем права собственности
И можно въезжать!
Квартиру покупать однозначно стоит! Это не только жилье, но и отличная инвестиция. А еще израильтяне меняют недвижимость примерно раз в 10 лет.
По всем вопросам, связанным с переездом в Израиль, обращайтесь к специалистам Центра репатриации "Шалом". Мы поможем со сбором архивных данных, апостилированием документов, быстрым прохождением консульской проверки и последующей адаптацией в Израиле!