Судьба играет человеком, а человек играет на трубе.
Сложилась в у меня такая ситуация, что разные взгляды на семейную жизнь с супругой привели к обоюдному решению развестись после более чем десяти лет брака. Оба взрослые, разумные люди, поэтому развод произошел, то что называется, бескровно, в июле этого года.
С бывшей женой у меня был давно оформлен брачный договор, в котором мы прописали, что у кого останется после развода, и, соответственно, выделили доли в недвижимости, поэтому продавать и делить деньги было достаточно просто.
После продажи недвижимости каждый стал покупать себе квартиру.
Бывшая жена осталась с ребенком, поэтому она смогла купить довольно большую квартиру, и я даже "отсыпал" ей немного от своей доли.
А для себя решил остановиться на однокомнатной квартире площадью 20-30 кв.м.
Иронично вышло. Когда-то я думал, что квартира площадью под 100 кв.м. для троих - это слишком расточительно, коммунальные платежи выходят большие, поэтому надо бы её продать и купить что-то поменьше. Так в итоге и случилось. Но я хотел, чтобы это произошло несколько по-другому)).
В июле-августе я отсмотрел несколько вариантов квартир, и понял, что всё-таки 20 квадратных метров - это не вариант. Даже с отдельной кухней. Обычно это - малосемейки или дома гостиничного типа, в которых обитает всякий сброд и состояние самого дома обычно очень плохое. Кладовка, если есть, то очень маленькая, и после установки всей мебели даже одному человеку будет сложно чувствовать себя комфортно. Особенно такому большому человеку как я - ростом под два метра и весом слегка за центнер)).
Сданные новостройки - это либо "студии" по 15-20 кв.м. в очень отдаленных районах города, либо огромные "однушки" по 60 кв.м за неприличные деньги поближе к центру. Что-то среднее встречается редко и все равно стоит неприличных денег. Несданные новостройки хоть и стоят дешевле, но заселения нужно ждать 1-5 лет, да еще и ремонт потом делать. В общем, новостройки - не вариант. Квартиры площадью 30-35 кв.м. обычно бывают в "хрущевках" и "брежневках".
Моя первая квартира была двухкомнатная хрущевка в оживленном районе, на верхнем этаже. Основной плюс такой квартиры был в районе и в площади - рядом было всё что нужно, а в пересчете на рубли на кв.м. жильё было недорогое. Именно в той квартире я понял, что для меня наличие лифта, и, особенно, мусоропровода - очень важный нюанс при покупке недвижимости. Еще был большой минус оживленного района - сильный шум и запыленность. В жаркие дни хотелось открыть окно, но с открытым окном в дом попадал шум от оживленной автомагистрали. Кондиционер, понятно, спасал от жары, но уровень кислорода в воздухе не повышал.
Для дальнейших просмотров я решил обратить своё внимание на "брежневки", и подключил к поискам знакомого риэлтора. И хорошо что так сделал, как впоследствии выяснилось - "хрущевки" располагались в основном в низинах, и недавно у нас был тайфун - впервые с 1992 года несколько районов с такими доступными "хрущевками" серьезно подтопило. Люди не то что в сапогах ходили, на сапах там плавали)).
Несколько первоначальных вариантов, которые мы посмотрели, были хороши, но не подходили по моим критериям к общественному транспорту - время поездки до центра было больше комфортного получаса, и остановки автобуса не были конечными.
Но затем по одному из вариантов предложили существенную скидку. Я подумал и согласился, но с условием - убрать из прихожей ужасный старый разваливающийся шкаф. На что собственник ответил, что шкаф они уберут, но тогда и холодильник заберут, они же сделали скидку. Такое отношение меня покоробило, я считаю мебель от предыдущих собственников "бонусом" для покупателя, поэтому ни платить за мебель, ни оплачивать вывоз старой мебели я не намеревался. Так свои требования и озвучил.
Пока те думали, я посмотрел еще один вариант, поближе, который казался очень хорошим, но требовал бы бОльшего ремонта в санузле. Соответственно, я попросил и тут скидку, но вместо скидки собственник сообщил что вообще снимает квартиру с продажи, так как курс доллара растет.
"Ага", - подумал я. Какое совпадение! Третий раз я покупаю квартиру и третий раз я её покупаю, когда растет курс доллара. Первый раз - в 2008-2009, второй - в 2014-2015, и сейчас - в 2023. В первые два раза первые понравившиеся мне предложения быстренько "передумывали", так как я тогда работал, и, оставив аванс, уезжал на вахту, а продавец не хотел ждать за "прежнюю цену", и отказывался от сделки.
И тут, на моё счастье, обнаруживается еще одна квартира в этом же районе, в доме, в котором я 15 лет назад, до покупки собственного жилья, снимал квартиру)). Судьбоносное совпадение)). Дом 1991 года постройки, коммуникации в целом в приличном состоянии, есть мусоропровод, лифт, и более-менее адекватные соседи.
Смотрю квартиру, и в ней всё нормально. Санузел в нормальном состоянии. Мебель, кухня - всё нормально. Да, конечно, косметический ремонт не помешал бы. Но он в 80% квартир не помешал бы)). Квартира не угловая, в отличие от квартиры со "шкафом и холодильником", так же без балкона-лоджии, но с вместительной кладовкой. Но и сама квартира минимум на 250 тысяч дороже, чем остальные просмотренные варианты, и продавцы наотрез отказываются торговаться.
Я открыл Домклик, яндекс недвижимость, местный наш Фарпост, и увидел что количество квартир, выставленных на продажу, за последний месяц значительно сократилось. Или их скупили, или побоялись и сняли с продажи из-за роста курса доллара. А те, что остались, уже на 1 млн дороже, чем в конце июля. В общем, я решил - надо брать.
Для покупки квартиры имеющихся от продажи средств немного (много) не хватало, поэтому я решил воспользоваться "подушкой безопасности", а для её пополнения тут же продал продал все облигации и бумажное золото, и часть хорошо отросших акций SBERP. Кажется, мне повезло, и я продал их довольно неплохо 14 августа по 267,1. Учитывая то, куда провалились сейчас, после подъема ключевой ставки до 12%, облигации, "по телу", с ними тоже была удачная сделка, я считаю, а бумажное золото у меня и так отросло почти в 2 раза со дня покупки. Частично продажа акций М.Видео, о которой я упоминал в одной из предыдущих статей, была "налоговым маневром" для компенсации налогов на прибыль от продажи акций Сбера.
Такую вот комбинацию провернул, в общем.
В итоге, после переезда и перевоза всей мебели и оплаты комиссий риэлторам моя "подушка безопасности" сократилась до 450 тысяч (от 600), а из портфеля пропало золото и облигации. Ну и ладно - золото все равно нужно было "на черный день", как и облигации, в целом, но планировалось в случае чего покупать на них не недвижимость, а подешевевшие акции.
К моим расходам добавились алименты, которые мы с бывшей женой установили алиментным соглашением равными 12.5 тыс в месяц, коммуналка за новую квартиру, но пропала коммуналка за старую, а там примерно 10-12 тысяч в месяц и выходило.
Финансовый план пришлось немного подкорректировать, но ничего радикально менять не пришлось. На еду, коммуналку и прочие расходы мне хватает. Хватит даже на лекарства для моей хронической болячки. Фактически расходы выросли только на размер коммунальных платежей новой квартиры, я их оцениваю в среднем не больше 5000 в месяц, хотя в бюджет заложил 6000. Скорее всего получится даже меньше, потому что у меня есть склонность оценивать расходы очень пессимистично.
Тут, конечно, есть нюанс. Многие не считают квартиру, в которой живешь сам, инвестицией, ну, потому что ты же живешь в ней сам? Но в моем случае эта квартира может быть инвестицией. Она - не единственное моё жильё. Есть еще двушка, в которой сейчас живет моя мама, и она неоднократно прямо говорила, что не то что была бы не против, а была бы рада, если бы я переехал к ней и занял одну комнату. Но мне, по вполне понятным причинам, этого не хочется в 40+ лет, хотя свою маму я очень люблю.
Но в случае финансовых сложностей, тем не менее, я могу к ней переехать, а эту квартиру сдать за 30-35 тысяч в месяц. Чистыми получится минимум 25 тысяч, или 6-7% при стоимости покупки квартиры в 4,65 млн.
Я продолжу инвестировать - по своему плану, с тем отличием что теперь все излишки буду вносить на пополнение "подушки безопасности", пока её размер не вернется к нормальному, в 600 тыс.
Кстати, многие "ранние пенсионеры", во всяком случае до СВО, утверждали, что своя недвижимость не нужна - только мешает и связывает по рукам и ногам. Мол, деньги, которые вложены в недвижимость, стоило бы инвестировать, а на полученный доход снимать квартиру какую хочешь и где хочешь.
Конечно, такая точка зрения имеет право на жизнь, спорить не буду. Возможно, такой подход актуален для молодежи (к которой я себя, увы, не могу причислять).
Моё мнение заключается в том, что по надежности собственная недвижимость как инвестиция лишь немного хуже банковского депозита. А вот аренда недвижимости - это буквально минное поле. Например, эту квартиру я покупал, когда здесь жили люди. Им буквально пришлось за 2 недели собрать вещи и куда-то переехать. Когда я сам снимал квартиру, собственники не чурались иногда без предупреждения зайти в квартиру, что-то забрать, или что-то принести. Это уж не говоря о старой-доброй уловке "сдам дешевле рынка, но сделайте мне ремонт. Сделали ремонт? Ну теперь квартира стоит дороже, платите больше". Возможно в других городах/в Москве, при стоимости аренды за 100к всё по-другому, я не знаю, но мой личный опыт против такого подхода. Даже переезд - пока ты молод, и у тебя вещи легко укладываются в пару чемоданов - это довольно просто, даже когда с квартирами не повезло и переезжать приходится часто, но когда ты уже постарше, и только твои любимые инструменты занимают целый комод, не говоря уже о вещах, для которых требуется целый шкаф, то переезд уже не настолько легкое занятие.
Ну вот, собственно, и всё, что я хотел сегодня написать. Вроде как я на "ранней пенсии", и вроде как должно быть полно времени на всякие хобби и развлечения, а приходится заниматься вот чем. Ну, думаю, в ближайший месяц я отойду от после-разводного шока, и займусь чем-нибудь веселым. На ближайшую сопку восхождение устрою, или к морю съезжу, не знаю :)