Ну, что осенняя погодка? Холодно? Да и у нас на юге подморозило, сегодня всего +26, пора утепляться!)
Ладно, я шучу, погода, как и всегда прекрасная, настроение замечательное, солнышко греет и у нас насупило второе лето, которое в Краснодаре гораздо приятнее первого. Если повезёт, то продлится оно до конца октября, а может и до ноября - посмотрим, как в этом году нас будет радовать погода)
Календарная осень у нас характеризуется не только прекрасной погодой и валом всяких фруктов и овощей, но ещё и притоком тех, кто интересуется Краснодарским краем - так уж у нас сложилось, что в сентябре спрос начинает расти и держится до самого января, где устремляется в бездну и восстанавливается только к концу февраля.
Я, конечно про загородные дома, ситуация с квартирами в этом году перевёрнутая - из за непонятных игр ЦБ спрос на новостройки и ипотеку бьёт все рекорды предыдущих лет, но об этом я расскажу в ежемесячном отчёте, который скоро выйдет, а сегодня про дома, про дома в Краснодаре!
Как всегда, заранее всё выходит вот здесь. Жмите. Не упустите важные новости!
Южные мифы о домах по три миллиона!
Сразу говорю, что моя жесткая манера изложения - многим не понравится, но от этого её суть не меняется. Правду-то тоже кто-то должен говорить? Даже на рынке недвижимости!
Стоит ли говорить, что жить на юге хотят, если не все, то многие. Ну а как не хотеть жить там, где нет зимы?
Конечно, сегодня позволить это себе может не каждый, но желающих от этого меньше не становится. Наряду с Москвой, Санкт-Петербургом, Казанью и Тюменью - в Краснодар ежегодно стремятся переехать десятки тысяч жителей других регионов, а также жителей соседних стран.
И конечно, было бы странно увидеть, что один из пяти самых популярных городов РФ - вдруг стал бы самым дешёвым! Представляете? Сюда едут, а здесь всё дешевле и дешевле, и чем больше едут, тем здесь дешевле)
Помните, как пару-тройку лет назад в комментариях писали фразу: "Да кому нужен этот Сочи по 100 000 за метр! Скоро всё за гроши отдавать будут! Ну да, вот сейчас отдают... забирай не хочу... самое дешёвое теперь там по 241 000 рублей за метр...
Ну да ладно, что я всё о Сочи, кроме Сочи тоже есть места и как говорят "знающие" комментаторы, у которых знакомый троюродной тёти обещал им дом за три миллиона?
На юге, можно купить дом за любой бюджет, главное - через знакомых!
Каждый раз представляю эту картину: вот сидит человек в Краснодаре, работать ходит, семью кормит, радуется жизни и вот звонок:
Помните тётю Инну? Она дала нам ваш телефон, сказала, что вы поможете нам подешевле дом купить!
И конечно, этот человек, который уже и не помнит ни тётю Инну, ни даже обстоятельств, при которых он дал свой телефон - бросает всё и рвётся как реактивный самолёт на поиски жилья для знакомых: тратит день, два, три, неделю, МЕСЯЦ...тратит бензин, своё время, не ходит на работу, но всё-таки находит им дом! После чего вздыхает, жмёт руку новым собственникам и уходит в закат в надежде, что его пригласят на новоселье...
Конечно, возможна и другая история, в которой он знает кого-то, кто знает кого-то кто продаёт дом и приходит к нему, старается изо всех сил помочь людям и зубами у него вырывает не реальную цену... здесь правда рождается вполне резонный вопрос:
ЗАЧЕМ ЕМУ ЭТО?
Вы правда верите в это? Правда верите?
Верите, что человек, в современном мире, а тем более на юге будет тратить дни, недели или месяцы на то, чтобы помочь и при этом совершенно бесплатно? Что застройщик, который строил дом минимум полгода вдруг отдаст его по себестоимости, или с большой скидкой, если на этот дом есть покупатель дороже? Серьёзно? То есть человек, который строит сознательно откажется от денег? Ради чего? Ради похвалы? Так похвалу он получит за сущие гроши в любом кафе, когда подарит официанту чаевые, а не за скидку в миллион или два!
Наверное и семью он будет кормить обещаниями и на заправке будут ему бензин в долг давать? Ну и, наконец, для того, чтобы знать что и где покупать - нужно этим заниматься: тратить на это время каждый день, смотреть кто и как строит, быть в курсе цен(к примеру здесь одновременно строится на данный момент более 750 многоэтажек(думаете, если этим не заниматься можно понять кто есть кто? И не забывайте:
Это юг! Если здесь вам не назвали цену за услугу - вас разденут до нитки или, как говорил один адвокат: "Защищать вас будут до последнего рубля!"
На юге - риэлторы все! Все без исключения, просто есть те, кто занимаются этим профессионально, а значит заботятся о том, что клиент посоветовал их следующему, а есть те, кто сорвал и убежал. И выбирать с каким типом риэлторов вы будете работать - безусловно вам, но сегодня немного не об этом, а о домах по три миллиона:
В Краснодаре нет домов по три миллиона!
Я Вам скажу больше, нет их и по четыре, и по пять их нет, по пять....
Вот здесь сделаю небольшое отступление: Краснодар - огромная территория, просто, чтобы у Вас было понимание на сколько это большая территория площадь только одного Прикубанского округа 474 км2 это как территория Андоры(есть такая страна), а проживает в Прикубанском округе не много, ни мало 482 000 человек и это по официальным данным, которые у нас можно смело умножать на 1,5, а некоторые считают, что на 2. Понимаете - это не весь Краснодар, а только его часть. Если же говорить о Краснодарском крае, то территория его может сравниться с Чехией. Краснодарский край больше, чем Латвия или Литва. Это почти четыре Израиля, или почти две Эстонии.
Итак, почему же дома по три миллиона в Краснодаре - это миф?
Давайте посчитаем:
Участок в Краснодаре!
Самый дешёвый участок сегодня будет стоить в районе 250 000 за сотку - это если брать не то, где жить можно, а отшиб из отшибов, при этом находящийся в черте города типа Ейского шоссе, посёлка Российского и то не самого посёлка, а брошенной окраины этого посёлка, хотя он и сам-то далёк от мечты даже самого непривередливого переселенца.
Т.е. это миллион за участок минимум. Ещё раз, вдумайтесь: любой, кто владеет участком в 4 сотки в жилом секторе может продать его как минимум за миллион, а если скинет с него 200 000 рублей, то его как говорят: "Оторвут с руками"
Т.е. мечта о том, что наивная южная бабушка сидит и не знает, сколько под ней стоит земля - это прямо размышления наивного! На юге нет таких бабушек! Наши бабушки вас разуют, а вы этого даже не заметите). Они по лицу видят сколько дней, недель и месяцев человек на юге провёл, а вы всё думаете, что здесь живут наивные)
Стоит ли говорить, что участки на обжитых улицах стоят дороже, чем те, которые находятся в чистом поле? И если за миллион участок уходит в поле, а именно в полях чаще всего строят новые дома, то это ниже минимума(в станицах городского округа или пригороде - ситуация чаще всего ещё интереснее - участки уже от 400 000 за сотку, ну на отшибах могут быть по 200 000, но ведь никто не хочет жить на отшибе? Или хочет? Все же хотят жить в цивилизации.
Коробка дома(очень образно, просто считаю по ценам рынка):
Фундамент, стены, перекрытия, кровля, окна, двери в дом с двумя комнатами приблизительно 77 метров в одном этаже из кирпича обходится приблизительно в 2 000 000 рублей - это голые стены с черновой отделкой. Если Вам его строит застройщик - смело прибавляйте 50%. И, конечно, самому строить дешевле, но сложнее, да и качество... правда "построил сам" - для умного человека вызывает больше вопросов, чем восторгов.
С чего человек решил, что может строить сам? Какая у него квалификация, он вообще понимает что такое технология СНиПы и .т.д., а если не понимает, то как он это контролирует? Как проверяет допуски, которые ему налепила бригада, которую он нашёл на сайте фейков и откуда он знает, что пропорция бетона была правильная и через год дом не треснет?
Строить должны специалисты, а специалисты - это те, кто, как минимум построил пару десятков домов, которые стоят и не разваливаются годами!
В общем, застройщик построит вам дом приблизительно за 3 000 000 рублей на участке в 4 сотки, плюс участок, который стоит миллион - некую скидку можно получить за счёт строительства из блока или каркасных технологий, но это исчисляется в 200 000 - 300 000 рублей.
Для тех, кто уверен, что кто-то будет работать бесплатно - советую перейти на начало статьи)
И вот у вас появилась кирпичная коробка с крышей, дверьми. В ней жить нельзя...совсем! А затраты уже 4 000 000 рублей на дом на юге!
Пойдём дальше...
Электроснабжение обойдётся минимум в 120 000 рублей, вода и канализация с разводками - 30 000 рублей, если повезёт, отопление с радиаторами и теплым полом и котельной в 400 000 рублей. Внутренняя отделка стен под предчистовую: грунтовка, штукатурка, шлифовка - 200 000 рублей - и это я называю очень низкие цены, которые вы, конечно можете найти на рынке, но если их покупать разрозненно.
Напомню о том, сколько в Краснодаре стоит установить обычную дверь
Итого у нас получился дом в предчистовой отделке 4,75 миллиона и это мы ещё даже не клеили обои, не говоря о мебели, у нас ещё нет ни отмостки, ни забора, нет даже септика и не подтягивали коммуникации...
Само собой, чем в лучшем месте дом находится, тем дороже под ним земля, и если это дом в центре Краснодара, то сам участок в 4 сотки под ним вместо миллиона уже стоит шесть, ну а дальше, кто на что горазд.
Я найду тот самый дом, который пытаются продать побыстрее!
100%! Уверена, что именно вам, среди постоянно ищущих риэлторов, наперегонки с инвесторами, которые прямо по станицам передвигаются с наличкой - повезёт! Ну а почему нет, вы же приехали на целую неделю, не то, что они просыпаются в пять утра и по улицам выискивать кто продаёт подешевле!)
Наивность людей поражает! Расскажу забавную ситуацию: снимаем вот этот дом в Северской:
Ну и как Вы понимаете, всё о продавце мы знаем, а продавец реально спешил! Спешил так, что 10,3 миллиона мы сразу поставили за дом, зная, что если придёт покупатель с реальными деньгами - продавец будет двигаться. И вот у нас появляется реальный покупатель, которому дом нравится, не то, чтобы сильно, но один из тех, что нравится, мы торгуемся для покупателя и продавец уступает за 9,3, но дом вдруг уходит, спрашиваю у продавца: "Кто купил?" Рассказывает, что человек с нашим видео приехал, пытался торговаться, уступили 100 000 и он забрал за 10,2. Ну что, сэкономил.
Как говорится: "Назло бабушке отморожу себе уши!"
Ну да ладно, давайте подытожим:
Почему в Краснодаре нет домов по три миллиона?
Да потому что они в себестоимости стоят гораздо дороже. Никто! Поверьте, никто не будет продавать ниже рынка, когда на рынке есть спрос! Ну никак человек не сможет построить дом сегодня, чтобы продать его за три миллиона и заработать.
И, конечно, если Вам предлагают дом за 4,5 миллиона сегодня - у дома есть проблемы: он либо стоит где-то не там, либо что-то не так с самим домом.
Хорошего дня!