В городском управлении кадастровой оценки пересчитали кадастровую стоимость 3,4 млн объектов городской недвижимости. Общая сумма выросла почти в два раза, и, как полагают эксперты, получившийся результат приведёт к росту цен. Прежде всего на товары и услуги, предлагаемые в многочисленных петербургских ТЦ. Некоторые же из них и вовсе могут быть закрыты. Почему складывается такая ситуация – разбирался spb.aif.ru.
Цена дворца
Прежде суммарная кадастровая стоимость всей недвижимости в городе, подсчитанная в 2018 году, составляла 68,9 млрд руб. При пересчёте она выросла на 78,5% – до 122,9 млрд руб. Как поясняют эксперты, на изменение повлиял общий рост цен на недвижимость – средняя стоимость квадратного метра в городе за это время также выросла почти на 80%. К тому же теперь учитывалась культурно-историческая ценность объекта. В результате, к примеру, здание Зимнего дворца подорожало с 1 млрд до 25,6 млрд рублей, а кадастровая стоимость «Лахта-Центра» почти вдвое – с 125,7 млрд до 201,9 млрд рублей.
Между тем, именно кадастровая стоимость – основа расчётов при выплате налогов на недвижимость. Поэтому уже сейчас можно прогнозировать повышение арендных ставок в торговых центрах.
«Кадастровая стоимость непосредственно влияет на постоянные издержки собственников, так как является базой для расчёта налога на имущество, кроме того, традиционно этот налоговый платёж относится к платежам арендодателя. Кадастровая стоимость по отдельным объектам увеличилась почти в два раза. Это приведёт к увеличению налоговых издержек собственников», – говорит руководитель проектов отдела оценки консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Дмитрий Цацкин.
Так, к примеру, кадастровая стоимость ТЦ «Галерея» выросла с 11,66 млрд до 22,1 млрд рублей. А значит, и сумма налога на имущество (1,5%) увеличится примерно со 150–160 млн до 300 млн. Скорее всего, владельцы этого и иных ТЦ будут вынуждены увеличивать арендную плату, а в конечном итоге дополнительные затраты лягут на плечи потребителя. Для некоторых торговых и бизнес-центров эти дополнительные траты и вовсе могут оказаться последней каплей, которая приведёт к их закрытию – из-за проблем в экономике некоторые ТЦ уже сейчас хронически убыточны, а из семи открывшихся в Петербурге за первую половину 2023 года бизнес-центров пять остаются пустыми.
Аргументы бизнеса
Впрочем, представители бизнеса пока не теряют оптимизма.
Один из руководителей петербургского агентства недвижимости «Адвекс» сообщил корреспонденту «АиФ», что сейчас «все наблюдают за развитием событий, и однозначные выводы делать пока рано».
Власти также демонстрируют готовность идти на компромиссы. К примеру, решили отказаться от повышения налогов.
«Ставку налога на имущество на 2024 год планируем оставить на уровне 2023 года (1,5%). Соответствующий проект закона уже разработан комитетом финансов», – подчеркнул вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников.
Кроме того, чиновники готовы дать возможность собственникам оспорить опубликованные результаты.
«Считаю, что собственники имеют полный набор аргументов в виде результатов операционной деятельности, которые (несмотря на присущий участникам рынка оптимизм) могут служить индикатором истинного положения дел на объекте или в сегменте. Это и динамика показателей заполняемости объекта, и посещаемости, и выручки от аренды. Все эти показатели напрямую влияют на стоимость актива», – объясняет Дмитрий Цацкин.
Что касается цен на жильё, то, по мнению большинства аналитиков, новая кадастровая оценка прямо не повлияет на уровень цен – это связано с тем, что ставка налога на имущество физических лиц гораздо ниже, чем для организаций, и повышение налога на несколько тысяч в год не имеет принципиального значения в случае с квартирами, средняя стоимость которых на вторичном рынке составляет в Петербурге от 202 тысяч за квадратный метр.