Размер первого взноса для получателей льготной ипотеки увеличился: вместо 15% он теперь составляет 20%. Величина субсидий банкам в рамках соответствующих программ уменьшилась на 0,5%. Вероятно, это приведет к снижению спроса на рынке новостроек и несколько нивелирует дисбаланс, повысив интерес к вторичному жилью.
Правительство приняло решение повысить размер первого взноса с 15% до 20% для тех, кто оформляет ипотеку по льготным программам. Это относится, в частности, к ипотеке с господдержкой под 8% годовых, семейной, сельской и IT-ипотеке. Соответствующий документ опубликован на портале правовой информации 12 сентября, датируется он 9 сентября. Как следует из общего правила, нормативные акты приобретают законную силу через семь дней после публикации, если не указано иное.
Помимо повышения размера первоначального взноса, документ содержит еще одно важное изменение: субсидия, которую получают банки для финансирования перечисленных программ, сокращается на 0,5%.
Ранее о планах повысить первоначальный взнос по льготным ипотечным программам говорили в Минфине.
На прошлой неделе «Ведомости» писали со ссылкой на свой источник, близкий к правительству, что проблемы, связанные с популярностью льготной ипотеки, обозначились еще несколько месяцев назад. Речь идет, в частности, о несбалансированности рынка недвижимости и продолжающемся росте цен на квартиры. Изменение параметров призвано снизить риски роста цен и поспособствовать сбалансированию рынка.
Слишком разогналась
В 2023 году наблюдались высокие темпы роста ипотеки: по данным Центробанка, в период с января по июль фиксировался рост портфеля на 15% – до 15,9 триллиона рублей. С весны темпы роста выдачи новых кредитов значительно ускорились, и в июне активность в сегменте ипотеки достигла максимальных значений с начала текущего года, причем значительная доля приходилась именно на льготную ипотеку.
По оценке аналитиков, выдача ипотеки в августе должна была достичь 800 миллионов рублей – это рекордный показатель. По итогам января-августа выдачи на рынке жилищных кредитов превысили 5,1 триллиона рублей, обойдя суммарный итог всех двенадцати месяцев 2022 года.
Ситуация на рынке ипотечного кредитования уже давно вызывает беспокойство у Центробанка, и еще с прошлого года он стал предупреждать о росте рисков. Но в первую очередь регулятор обращал внимание на совместные программы банков и застройщиков, которые позволяли выдавать кредиты по экстремально низким ставкам. С декабря ЦБ три раза усиливал регуляторную нагрузку на банки в сфере ипотечного кредитования, в последний раз – в конце июля. Тогда было анонсировано повышение с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Соответствующая мера направлена против чрезмерно закредитованных заемщиков или граждан, которые не способны накопить достаточно большой первоначальный взнос. Как пояснили в ЦБ, ипотечный портфель растет, так как кредитование расширяется на высокорискованные категории клиентов, и это отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. Но новость об увеличении надбавок, как и предсказывали эксперту, способствовала ускорению кредитования.
На настораживающие тенденции в начале августа обращал внимание и президент России Владимир Путин в ходе совещания по развитию строительной отрасли, отметив, однако, что льготные программы будут продолжены.
Владимир Путин: «Есть один момент – это качество заемщиков, у некоторых заемщиков даже под 80% расходов связано с обслуживанием ипотечных кредитов, поэтому здесь нужно внимательно смотреть за этим, что мы вместе с правительством, с Банком России будем делать».
Подействует, но ненадолго
Как полагают эксперты, на которых ссылается РБК, коррективы, внесенные в льготные ипотечные программы, вряд ли окажут значительное влияние на спрос на новостройки. Однако в первые месяцы интерес к соответствующим предложениям, возможно, снизится. В долгосрочной же перспективе большого снижения ожидать не приходится. Как правило, покупатели адаптируются к изменениям, и в результате спрос вновь достигнет прежнего уровня.
К тому же, увеличение первоначального взноса с 15% до 20% едва ли будет очень критичным для покупателей. Это не слишком значительный заградительный барьер, в отличие, например, от повышения ключевой ставки ЦБ. Кредиты с господдержкой, в любом случае, будут самыми доступными на рынке для большей части клиентов.
Специалисты называют предполагаемые изменения вынужденной мерой, отмечая, что между ключевой ставкой ЦБ и условиями льготных программ возникла слишком большая разница, поэтому на бюджет возникает серьезная нагрузка, а лимиты, выделенные на их реализацию, быстро сокращаются. При увеличении первоначального взноса часть клиентов займется поисками более доступных вариантов недвижимости или вообще отложит покупку, чтобы накопить недостающую сумму. На какое-то время доступность льготных программ несколько снизится.
При этом банки отмечают, что на данном этапе на льготную ипотеку приходится около половины жилищных займов, и до конца 2023 года на фоне роста рыночных ставок она может занять до 60% в общем объеме выдач.
Не исключено, что застройщики отреагируют на вероятное ужесточение требований к заемщикам и вновь начнут предлагать различные акции, чтобы улучшить условия для покупателей. Речь идет о субсидированных ставках от застройщика, рассрочке и не только.
Специалисты также предупреждают, что рост суммы первоначального взноса может привести к увеличению сроков кредитования для уменьшения размера ежемесячного платежа.
Что с вторичкой?
На вторичный рынок, как полагают эксперты, более жесткие условия предоставления льготной ипотеки окажут положительное влияние, поскольку это поспособствует сокращению дисбаланса на рынке недвижимости.
У вторичного жилья по сравнению с новостройками есть одно весомое преимущество. Клиент может приобрести полностью готовую квартиру, в которую сразу можно заехать, не расходуя деньги на аренду временного жилья и ремонт. Последняя статья расходов в последние полтора года сильно увеличилась, и это тоже необходимо принимать во внимание.
Но, учитывая летнюю активность, нельзя исключать, что вторичный рынок осенью не ожидает спад. Для его полноценного восстановления, по оценке некоторых специалистов, требуется не ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, а стабилизация курса рубля и снижение ключевой ставки ЦБ. К слову, следующее заседание регулятора по вопросу о ключевой ставке состоится уже в пятницу, 15 сентября, и многие аналитики склонны считать, что Центробанк вновь ее повысит.
В настоящее время разница между субсидированными ставками по ипотеке на жилье в новостройках и рыночными на вторичном рынке приблизилась к двукратной. Таким образом, жилищный кредит обойдется заемщику вдвое дороже, а значит, для возвращения покупателей на вторичный рынок явно недостаточно ужесточения условий по льготным программам.