Вопрос от подписчика:
У меня есть двухкомнатная квартира в Москве, которая находится в моей собственности. Я собираюсь переоформить ее на имя моей жены. Я хотел бы узнать, как это сделать правильно, чтобы учесть все нюансы и избежать проблем в будущем.
Очень важно знать, каким образом квартира стала вашей - на основании чего вы приобрели ее и когда это произошло - до или после заключения брака.
Так как вы не указали подробности, я расскажу о всех возможных вариантах, и вы сможете выбрать тот, который подходит к вашей конкретной ситуации. Те же самые схемы могут быть применены и для других недвижимых объектов, таких как дома или земельные участки.
Личная или совместная собственность супругов
Переоформление квартиры на жену зависит от режима собственности: является ли ваше имущество личным или совместным с супругой. Также необходимо учесть, был ли выплачен кредит банку, если вы брали жилье в ипотеку.
Если вы купили квартиру до брака, получили в дар или в наследство. Вы могли приобрести недвижимость как готовый объект, по договору участия в долевом строительстве, а также приватизировать, обменять на другое имущество, получить в дар или в наследство. Если вы приобрели квартиру до брака, не важно, на основании чего вы стали собственником, это будет ваше личное имущество. Исключение: если вы купили жилье в ипотеку до брака, но продолжили выплачивать долг банку уже после женитьбы. В этом случае вы тратите деньги из совместного бюджета, а значит, жена также участвует в покупке. Если недвижимость вам была подарена, вы ее получили в наследство или приватизировали, это будет ваше личное имущество. Даже если право собственности на жилье возникло, когда вы уже были женаты.
Если квартира приобретена в браке, ваши права на нее будут зависеть от оснований.
Весь имущественный комплекс, приобретенный супругами во время брака, является их совместной собственностью. Исключением являются личные вещи, такие как одежда и обувь, а также имущество, для которого супруги установили другой режим в брачном договоре. Например, они могли указать, что конкретная квартира принадлежит только мужу или только жене.
То есть, если во время брака вы приобрели жилье или обменяли его на другое имущество, по умолчанию оно становится совместной собственностью супругов.
Как переоформить на жену личную недвижимость
Самым простым вариантом будет дарение квартиры супруге. Для этого можно составить простой письменный договор и подать его в Росреестр вместе с заявлением о регистрации перехода права на получателя дара.
Расходы на переоформление. За регистрацию прав в Росреестре надо будет заплатить госпошлину 2000 ₽.
По закону, если недвижимость получена в дар от близкого родственника, включая супругов, она освобождается от налогообложения. Поэтому ваша жена не будет платить НДФЛ. Также и вы не должны платить налог, так как вы расстаетесь с имуществом, а не приобретаете его.
Риски. Если вы позже решите продать квартиру, вам придется дождаться минимального срока владения - три года, чтобы избежать уплаты НДФЛ. Этот срок будет отсчитываться с момента, когда ваша супруга получит право собственности. Кроме того, вы больше не сможете влиять на судьбу квартиры. Вы не сможете просто так расторгнуть договор о дарении, если передумаете. Если ваша жена решит продать, подарить или обменять квартиру на меховое манто, она сможет это сделать без вашего согласия, и вам придется принять это.
Как переписать на жену жилье, купленное в браке
В этом случае есть два варианта:
- составить нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, а после подарить жене свою долю;
- составить брачный договор, по которому квартира станет личным имуществом жены.
⚠️ И тот и другой документ надо обязательно удостоверить у нотариуса. Оба можно составить в браке — не обязательно разводиться, чтобы изменить режим собственности.
Расходы на переоформление. Для получения удостоверения в соглашении о разделе совместно нажитого имущества необходимо будет заплатить государственную пошлину в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Также требуется оплатить работы юридического и технического характера в зависимости от региона, стоимость которых составляет от 11 000 до 41 000 рублей.
Для регистрации прав каждого из вас на долю в квартире необходимо представить соглашение в Росреестр. Затем требуется составить договор о дарении и также предоставить его в Росреестр для прекращения вашего права собственности и регистрации права супруги.
Для получения удостоверения брачного договора необходимо будет заплатить государственную пошлину в размере 500 рублей, а также оплатить работы юридического и технического характера, стоимость которых варьируется от 14 000 до 53 000 рублей в зависимости от региона.
Брачный договор также необходимо представить в Росреестр для прекращения вашего права на квартиру и регистрации права супруга. Государственная пошлина составит 2000 рублей, дополнительные документы не требуются.
Преимущества брачного договора. Брачный договор - это более простой вариант. В этом случае вам нужно совершить только одно действие, а при соглашении - два: сначала разделить имущество и зарегистрировать права каждого из супругов на их долю, а потом составить договор о дарении. В брачном договоре не обязательно указывать судьбу другого имущества. Например, если у вас есть еще автомобиль, но вы не включите его в брачный договор, то машина останется вашей и вашей супруги совместной собственностью. Закон не ограничивает мужа и жену в выборе имущества - вы можете включить в договор все или только некоторые отдельные вещи. Независимо от того, оформляете ли вы брачный договор или дарение доли, минимальный срок владения не начинается заново. Срок владения имуществом, приобретенным в совместную собственность, для каждого из супругов начинается с даты регистрации права на это имущество. Переход этого имущества в единоличную собственность мужа или жены не влияет на дату начала срока владения.
Риски. Как и в случае с подарком, вы больше не будете иметь права на квартиру, которая по брачному договору принадлежит вашей жене. Впоследствии вы можете предложить супруге изменить договор и изменить режим собственности на эту недвижимость. Однако, если жена откажется, все останется без изменений, и с правовой точки зрения вы ничего не сможете сделать в этом отношении.
Как переоформить на жену ипотечное жилье и как к этому относятся банки
Ипотечное жилье является собственностью заемщиков, но на него накладывается обременение в виде залога в пользу банка-кредитора. В связи с этим, собственники не могут производить никаких действий с квартирой без согласия банка: ни продавать, ни дарить, ни совершать другие подобные операции. Пока неясно, как будет действовать запрет на регистрационные действия по требованию военкомата. Согласно закону, подобный запрет можно наложить на ипотечную квартиру только в пользу банка, например, если заемщики не выполняют свои обязательства по кредиту. Ограничения налагаются судебными приставами по решению суда. Арест или запреты в пользу кого-либо, кроме держателя залога, запрещены.
Но если хочется переписать ипотечное жилье на супругу, это возможно. Вот какие есть варианты.
Согласовать изменение числа заемщиков с банком. Чтобы внести изменения в кредитный договор, необходимо подать заявление и указать, что все изменения должны быть оформлены на жену. Это можно сделать на сайте банка или через менеджера. Банк будет рассматривать такие заявления в течение 5-30 дней. Вероятность одобрения не так велика, так как банк будет интересоваться причиной изменений, и желание избежать санкций со стороны военкомата вряд ли будет считаться весомым поводом. Однако, в случае развода супругов, вероятность одобрения изменений выше, так как такая причина понятна банку. Когда банк сменил заемщиков, необходимо передать документы из банка в Росреестр, где будут внесены изменения в ЕГРН.
Рефинансировать кредит на новых условиях. Если ваш банк отказывает в переоформлении квартиры на жену, вы можете рефинансировать ипотеку в другом банке и изменить режим собственности. Однако не все банки предоставляют такую возможность, поэтому важно заранее узнать их условия.
Есть два варианта, как сменить собственников:
- переоформить квартиру на супругу в процессе перехода в новый банк;
- рефинансировать ипотеку, а уже следом подать заявление на смену количества заемщиков и собственников.
Найти другой предмет залога. Тогда с квартиры получится снять обременение и можно будет распоряжаться ею как угодно. Но новый предмет залога должен:
- Соответствовать требованиям банка по качеству и общему состоянию, например по степени физического износа, или хотя бы не состоять в очереди на капремонт.
- Стоить не меньше ипотечной квартиры, а лучше больше.
В качестве залога может быть предложена другая недвижимость, например, автомастерская или склад, если заемщик занимается бизнесом. Однако нельзя заложить гараж, стоимостью 200 тысяч рублей, на квартиру, стоимостью 5 миллионов рублей.
Если банк согласен изменить предмет залога, обычно заключается дополнительное соглашение к кредитному договору и изменяется информация о залоге в закладной, если она была составлена.
Банки могут взимать комиссию за эту процедуру - от 10 000 до 55 000 рублей.
Получится ли переписать квартиру на жену по доверенности
Если доверенность выдана на супругу, то переоформить квартиру на ее имя невозможно, так как доверенное лицо не может совершать сделки от имени доверителя с самим собой. То есть ваша жена не может подписать договор, в котором она представляет ваши интересы и одновременно принимает квартиру в дар.
Если у вас нет возможности самостоятельно заниматься оформлением, то можно выдать доверенность на кого-то другого, кроме супруги. Даже если вы находитесь за границей, доверенность можно оформить через консульство или местного нотариуса и отправить почтой в Россию. Однако, доверенность, заверенную иностранным нотариусом, придется легализовать в РФ и нотариально перевести.
Что в итоге
🔸 Если квартира ваша личная, просто подарите ее жене.
🔸 Если квартира совместно нажитая, проще всего оформить брачный договор, в котором вы определите, что она становится личной собственностью супруги.
🔸 Даже если ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, ее можно переоформить с согласия банка.
🔸 Вы можете дать доверенность, чтобы не заниматься переоформлением самому, но она не должна быть на жену: супруга не сможет подписать договор и за вас, и за себя.
🔸 Если вдруг вам пришлют повестку, а вы не успеете зарегистрировать переход права, есть риск, что регистрацию приостановят из-за наложенных временных мер.
🔸 Как только вы передадите права на квартиру жене, вы потеряете возможность как-то ею распоряжаться. Поэтому взвесьте все за и против: переиграть, потому что вы передумали, не получится.
📋 Бесплатные Гайды 👇
💥 Гайд "Имущество супругов"
✅ Скачать 👉🏻 https://anna-i-zakon.ru/gaidimushestvo
💥 Гайд "Законный развод: как не остаться без имущества, детей и денег"
✅ Скачать 👉🏻 https://anna-i-zakon.ru/cheklistrazvod