В августе выдача ипотеки в России подскочила на 10–50%, обновив рекорд, отмечали в крупнейших банках страны. Потенциальные покупатели жилой недвижимости старались успеть оформить ипотеку, опасаясь роста ставок по кредитам из-за повышения ключевой ставки до 12%. 15 сентября Центральный банк РФ снова поднял ключевую ставку — до 13% годовых. Тем не менее эксперты прогнозируют, что до конца 2023 года темпы кредитования сохранятся на рекордных уровнях.
Такова ситуация в целом по стране, а какая картина складывается на рынке жилья в Абакане, мы попросили рассказать руководителя одного из агентств недвижимости, работающих в нашем городе, Веронику БАКУЛЕВУ.
— На рынке недвижимости Абакана отмечаются те же самые тенденции, что и по стране в целом: активно заключаются сделки на «первичном» рынке, на «вторичке» активность существенно снизилась по причине повышения ставок по ипотечным кредитам. Ставки на ипотеку на новостройки остались практически на прежнем уровне, поднявшись с 1 сентября в среднем на 0,3%: к примеру, ставки по семейной ипотеке были 5,6% — стали 5,9%. Однако у покупателей сохранилась возможность при подаче заявок через партнеров банков получить скидку на текущую ставку (от компаний-застройщиков, от агентств недвижимости). Так, по семейной ипотеке можно снизить ставку до 5,3%, по господдержке-2020 — до 7,4–7,6% (без скидок по данной программе ставка составляет 8–8,4%). На первый взгляд кажется — что это за снижение? Всего какие-то десятые доли. Однако учитывая стоимость квартир и сроки кредитования эти скидки позволяют существенно снизить переплату по кредиту.
— Какова средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Абакане?
— В среднем 100–105 тыс. руб. за квадратный метр. По ряду объектов можно сказать, что у нас цена «квадрата» на первичном рынке практически сравнялась с Красноярском: к примеру, в Абакане квартира стоит 6 млн руб., в Красноярске аналогичную можно приобрести за 6,5 млн руб.
Сегодня довольно много абаканцев приобретают квартиры на первичном рынке Красноярска: на перспективу для детей-студентов, впоследствии у молодого специалиста уже будет собственное жилье в городе, где он останется работать.
Также активно приобретается жилье на первичном рынке Абакана, так как на «вторичке» ставки уже превышают 14%, в будущем мы ожидаем дальнейшего повышения.
— Получается, «первичка» выгоднее, несмотря на такую высокую стоимость квадратного метра?
— Да, это так. Ставки по ипотеке на первичном рынке по льготным программам мы с вами назвали, что касается «вторички» — от 14,5%. Однако покупатели оформляют кредиты и под такой высокий процент. Дело в том, что в квартиру на «вторичке» вы можете въехать сразу и постепенно делать ремонт. «Первичка» — это голые стены, даже на минимальный, довольно скромный ремонт необходимо будет найти еще порядка миллиона рублей. Плюс не всегда дома сдаются с уже благоустроенной территорией, асфальтированием улиц, дорог и детскими площадками — все это придется подождать. Хотя в Абакане сегодня работают и застройщики, сдающие дома с уже полностью благоустроенной территорией.
На «вторичном» рынке спросом, как и ранее, пользуется недорогое жилье — можно найти двухкомнатную квартиру до 4–4,5 млн руб. На «первичке» зачастую от такой суммы лишь начинается цена на однокомнатную квартиру.
Если сравнивать соотношение сделок новостройка/»вторичка», то по своим клиентам могу сказать — будет 60/40. В прошлом году, когда также резко повышалась ключевая ставка, соотношение достигало и вовсе 80/20 в пользу новостроек, затем ситуация стабилизировалась. Люди как покупали квартиры, так и продолжают заключать сделки: кто-то приобретает жилье для проживания, кто-то инвестирует — либо с целью получения прибыли, либо пользуется возможностями льготных госпрограмм и приобретает квартиры для детей на будущее.
При помощи ипотеки чаще всего приобретается жилье недорогого сегмента, самые ликвидные, как всегда, 1–2-комнатные квартиры. Как правило, покупатели оформляют ипотеку на 20, иногда и 30 лет, чтобы «подстраховаться» и сделать ежемесячный взнос как можно более комфортным для семейного бюджета. По факту же кредиты погашаются за 7 лет, люди предпочитают закрыть ипотеку досрочно, чтобы снизить переплаты банку.
— Вы отмечали, что возможностями льготных госпрограмм часто пользуются в инвестиционных целях. Можно также выделить долю покупателей квартир для жилья и тех, кто зарабатывает на инвестициях в недвижимость?
— Как таковых инвесторов, то есть тех, кто вкладывается в недвижимость с целью заработка на перепродаже, немного — процентов 5–10 покупателей. Как мы уже отмечали, люди приобретают жилье для детей, но это тоже можно считать инвестицией — таких покупателей, наверное, более половины. Семья приобретает по льготным программам новостройку, пока дети маленькие — квартира сдается. В Абакане очень востребован рынок аренды жилья: у нас много приезжих семей, студентов, молодые семьи — пока их собственное жилье строится, семья арендует квартиру. Также можно отметить, что покупателям недвижимости из числа молодых семей часто помогают родители — с первоначальным взносом, с досрочным погашением ипотеки.
— На общероссийском уровне эксперты прогнозируют, что спрос еще больше сместится в сторону первичного и загородного жилья, где также сохраняются льготные ипотечные программы. Для Абакана это также справедливо?
— Да, сегодня нашим покупателям весьма интересен такой продукт, как ипотека на строительство дома собственными силами. Теперь не обязательно привлекать подрядную организацию, главное условие — дом нужно возвести за год, затем он переходит в залог банку.
Также востребована программа, по которой можно приобрети частный дом у застройщика (главное, чтобы он был оформлен как индивидуальный предприниматель или ООО, с соответствующими ОКВЭД на строительство и продажу домов) — ставки по ипотеке будут такими же, как при покупке квартир по льготным программам. Плюс с недавнего времени по данным программам увеличились лимиты: ранее максимальная сумма кредита составляла 6 млн рублей, теперь — 12 млн рублей. Правда, и застройщики подняли стоимость квадратного метра.
— Где, в каком районе такие дома у нас в Абакане возводятся?
— Такие дома застройщиками возводятся в поселке Расцвет, на границе с Калинино-3, в Чапаево, в Селиванихе Минусинского района. Возможно, вы видели, проезжая мимо, ряд симпатичных похожих одноэтажных коттеджей. Еще в прошлом году можно было приобрети такой дом в пределах 5,9–6 млн рублей, сейчас их цена выросла до 7 млн рублей.
Плюс по льготным госпрограммам можно теперь приобрети и таунхаусы — вы можете их увидеть на берегу Ташебы (напротив новостроек по ул. Авиаторов). Очень интересное предложение: по сути вы покупаете двухэтажную квартиру с машиноместом и маленьким огородиком. Чем еще интересно это предложение? По цене покупка такого жилья выходит дешевле, чем покупка отдельно стоящего частного дома. Но в этом случае у вас будут соседи — таунхаусы застройщик возводит на 4–6 хозяев. Стоит отметить, что это предложение востребовано именно у молодежи — молодых семей с детьми.
— Переезжают ли абаканцы в другие регионы, приобретая там недвижимость?
— Если говорить о близлежащих городах — Новосибирске, Красноярске, то люди предпочитают покупать жилье самостоятельно либо обращаются к услугам риелторов непосредственно на местах. К нам же, как правило, приходят, когда планируют покупку в более отдаленных городах: абаканцы активно переезжают в Краснодар, Москву, Санкт-Петербург, Сочи. К нам приходят за рекомендациями наших коллег, партнеров — чтобы «не обжечься» и не потерять деньги. Конечно, мы помогаем в проведении таких сделок.
Ольга КАРАЧАКОВА
ФОТО из открытых источников