Самый главный страх всех дольщиков – банкротство застройщика. Что делать, если этот страшный сон стал явью? Подготовили инструкцию, как получить деньги или квартиру при банкротстве застройщика. И вместе с юристом Михаилом Сысенко расскажем, почему компания может обанкротиться и как максимально обезопасить себя как дольщика.
Что такое банкротство застройщика?
Банкротство – это статус, который получает компания только по решению суда. Причиной становится неспособность организации выполнять свои обязательства. У нее нет денег на то, чтобы платить работникам зарплату и компенсировать положенные отпуска, отдавать занятые средства контрагентам. То есть компания не имеет возможности рассчитаться с долгами.
Строительная компания превращается в банкрота на основании закона «О несостоятельности (банкротстве)».
! Закон о банкротстве застройщика был принят в 2002 году. Процедура банкротства регулируется главой № 7. А дела рассматриваются арбитражным судом.
Причем инициировать процедуру признания этого статуса может кто угодно, начиная от банка и налоговиков и заканчивая поставщиками стройматериалов и даже участниками долевого строительства.
Почему банкротятся застройщики?
Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве Михаил Сысенко выделяет следующие:
- нецелевое и нерациональное использование денежных средств;
- недостаточный поток инвестиций;
- нестабильность экономической ситуации (цены сильно выросли, нет денег на строительные материалы и зарплаты сотрудников. Также количество покупателей, которые могут себе позволить купить жилье, снижается).
«Именно эти факторы могут привести к неспособности застройщика в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, об оплате труда, об оплате обязательных платежей, например, налогов», – отмечает юрист.
Стройка останавливается. Застройщик пытается найти деньги, но не получается. В итоге компанию по суду признают банкротом.
Как проходит банкротство застройщика?
Процедура состоит из нескольких этапов:
1 этап. Кто-то из заинтересованных сторон – банк, налоговая, дольщик, – отправляется в арбитражный суд. То есть пишет заявление о банкротстве застройщика.
2 этап. По решению суда руководство строительной компании отстраняют от дел. Все берет в свои руки конкурсный управляющий. Он формирует перечень инвесторов, которые заняли деньги девелоперу. Этот перечень делится на тех, кто первый может претендовать на возврат долгов, а кто может подождать. Также для каждого кредитора определяются размеры возмещения.
3 этап. На этом этапе ищут, какое имущество застройщиков-банкротов можно продать. После его реализации деньги распределяют по кредиторам. Весь этот процесс занимает один год. Однако можно обратиться в суд с просьбой продлить его еще на полгода.
Но все это радикальные меры. Иногда в ходе оценки положения застройщика конкурсный управляющий находит способ вернуть ему способность платить по долгам. В этом случае он вместе с кредиторами просит суд передать дела внешнему управляющему – чтобы стройку завершить.
Еще один вариант не распродавать имущество девелопера – договориться с кредиторами, чтобы они подождали своих денег несколько лет. Обычно договариваются на 5-10 лет. В итоге, если всех все устраивает, стороны подписывают мировое соглашение.
Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился?
По словам Михаила Сысенко, уточнять эту информацию стоит еще перед покупкой квартиры – до подписания договора участия в долевом строительстве важно проанализировать возможные риски.
«В первую очередь посмотрите данные о застройщике на сайте Единой информационной системы жилищного строительства «Наш.дом.рф». Здесь через поисковую строку можно найти информацию о застройщике, собственниках компании, бухгалтерскую и аудиторскую отчетность, информацию о строящемся доме с подробными характеристиками, разрешение на строительство, проектную декларацию, фотоотчет о ходе строительства, информацию о вводе в эксплуатацию дома, планируемой дате выдачи ключей и иную информацию, которая размещается застройщиком в обязательном порядке. Когда встанет выбор, у какого застройщика приобретать новую квартиру, рекомендую обратить внимание на региональный и федеральный рейтинг застройщиков (найдете в сети Интернет)», – советует эксперт.
Все эти данные помогут вычислить, а не намечается ли банкротство строительной компании.
Стоит насторожиться, если:
- Срок разрешения на возведение дома подходит к концу.
«Если срок подходит к концу, а стройка объекта не завершена, это приведет к остановке строительства и создаст проблемы для застройщика с привлечением инвестиций», – комментирует Михаил.
- На стройке подозрительная тишина: нет техники и не суетятся рабочие. Также девелопер давно не показывает на своем сайте, в группах в соцсетях, на единой информсистеме жилищного строительства фотографии площадки, где возводят дома.
«Если вы планируете приобрести квартиру не на этапе котлована, а уже в давно строящемся доме, то можете посмотреть, что с ним. Часто застройщики показывают ход стройки в режиме реального времени, устанавливая на площадках камеры. И когда по видео- и фотоотчетам очевидно, что строительство объекта остановилось или вообще застройщик перестал выкладывать фотографии, стоит серьезно обдумать риски», – говорит Михаил Сысенко.
- На своем официальном сайте строительная компания прекратила отчитываться по финансам.
- Среди банков, которые дают ипотеку клиентам застройщика, нет известных финансовых организаций. Это говорит о том, что крупнейшие банки не доверяют именно этому девелоперу. Соглашаются с ним работать либо неизвестные финансовые компании, либо мелкие.
Если вы хотите купить квартиру у этого застройщика, но при изучении информации о нем заметили хоть одну из вышеперечисленных проблем, обратитесь напрямую в строительную компанию. Если она не может дать четкий и исчерпывающий ответ, стоит поискать квартиру у других застройщиков.
Бывает, что строительная компания уже банкрот. Узнать об этом можно несколькими способами:
- Поискать застройщика в картотеке арбитражных дел.
Если застройщик объявлен банкротом, то информация об этом попадает в картотеку.
- Посмотреть публикации газеты «Коммерсантъ».
Издание обнародует факты банкротства строительных компаний. Не обязательно искать саму газету, достаточно зайти на ее официальный сайт.
- Проверить девелопера в федеральном реестре сведений о банкротстве.
Это единый для России реестр, в который входит информация об открытых производствах по банкротству, а также, как именно обстоят сейчас дела – идут ли аукционы по продаже имущества, есть ли уже решения суда, собирались ли кредиторы и т.д.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
Дольщик может иметь одно из двух основных требований:
- чтобы строительная компания вернула ему все вложенные деньги;
- чтобы ему отдали квартиру или любое другое помещение, владельцем которого он собирался стать – например, офиса.
Эти вопросы нужно решать с конкурсным управляющим. Найти его можно на сайте газеты «Коммерсантъ».
Однако могут быть и другие, дополнительные требования:
- выплатить штраф или неустойку;
- возместить моральный вред.
Их предъявляют с помощью суда, который ведет дело о банкротстве – пишут иски. Если судья решит, что они правомерны, то попадают в список требований кредиторов.
Претендовать на неустойку можно, если только покупатель напрямую передал деньги застройщику. Стоит учесть, что если вы приобретали жилье с использованием эскроу-счетов, то неустойка вам не положена: ваши деньги строительная компания не трогала, поэтому и платить не за что.
Как вернуть деньги при банкротстве застройщика?
Итак, дольщик решил забрать свои кровные, отданные на строительство дома. Тем, кто стал участником долевого строительства после 1 июля 2019 года, получить деньги проще простого. Такие дольщики приобретали жилье уже с помощью эскроу-счетов. При банкротстве застройщика в 2023 году денежные средства просто переходят на счет покупателя, потому что их не потратили. Застройщик возводит дома за счет кредитных денег, а средства дольщиков получает уже после сдачи объекта в эксплуатацию.
Но тем дольщикам, которые купили жилье до 2019 года, а застройщик все же разорился, придется похлопотать:
Шаг 1. Нужно отказаться от участия в ДДУ.
Шаг 2. Стать членом реестра требований, которые выдвигают все кредиторы девелопера. Его создают в течение трех месяцев с момента признания застройщика банкротом. Чтобы попасть в этот реестр, пишут заявление, которое отдают конкурсному управляющему –это можно сделать через «Почту России» или по электронке.
Понадобятся такие документы (каждый — в трех экземплярах):
- паспорт. Если у будущей квартиры несколько дольщиков, то все предоставляют копии своих паспортов. Также в заявлении, которое отправится конкурсному управляющему, расписываются тоже все. В случае, когда дольщик не может решать вопросы самостоятельно, он назначает для этого представителя, который должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса. Несовершеннолетние дольщики прикладывают свидетельство о рождении;
- ДДУ. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре;
- квитанции об оплате, расписки о передаче имущества;
- решение суда, если имеется.
Тут главное, не упустить сроки: если уведомление о банкротстве пришло, то заявить о себе нужно в течение двух месяцев. Иначе есть риск не получить свои деньги, потому что опоздавшие оказываются в самом конце очереди кредитов: им достается только то, что осталось. Конкурсный управляющий определяет, имеют ли основания ваши требования. Если да, то можно идти в суд, который включит вас в реестр ожидающих свои деньги.
Как получить квартиру при банкротстве застройщика?
Деньги с годами обесцениваются. Поэтому многие дольщики хотели бы получить от разорившегося застройщика все-таки жилье. Но придется подождать какое-то время, пока стройку кто-то закончит. Недострой передадут другому девелоперу, фонду субъекта РФ или же сами дольщики его закончат, создав жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
Чтобы претендовать на квартиру, необходимо также попасть в реестр требований кредиторов. Для этого идут к конкурсному управляющему и в суд.
Иногда застройщика признают банкротом, когда новостройка уже введена в эксплуатацию. Тут может быть два исхода для дольщиков:
- Дольщик успел подписать акт приема-передачи жилья до того момента, когда застройщик превратился в банкрота. В этом случае суд без проблем признает его владельцем квадратных метров.
- Дольщик не успел подписать акт. Чтобы признали его права на квартиру, должны быть выполнены несколько условий. Например, более трети помещений в доме уже имеют владельцев или квартир хватает всем.
Кто получит выплаты первым при банкротстве застройщика?
Покупатели квартир стоят в очереди участников строительства при банкротстве застройщика далеко не самые первые. Приоритет отдается совсем другим игрокам всей этой истории разорения девелопера.
Первыми получат компенсации те, кто не давал в долг компании. К ним относятся, например:
- юристы, занимающиеся процедурой банкротства;
- конкурсный управляющий;
- сотрудники строительной компании, здоровью которых был нанесен вред во время стройки;
- сотрудники, ожидающие свои зарплаты.
И только потом идут кредиторы:
- покупатели жилья, вложившие деньги в возведение новостройки;
- банки, поставщики и так далее.
Что будет при банкротстве застройщика, если квартира в ипотеке?
Банкротство застройщика и ипотечные долги дольщика – это совершенно разные вещи. Они нигде не пересекаются, ведь не строительная компания брала в долг у финансовой организации, а вы.
Однако паниковать не нужно. Первое, что необходимо сделать – идти в банк с просьбой дать ипотечные каникулы. Впрочем, у банка имеются и другие способы снизить финансовую нагрузку:
- уменьшить тело платежа;
- срезать ставку на какой-то процент.
К тому же в случае ипотечного кредита в договор долевого участия включен пункт о залоге права требования дольщика. То есть, если застройщик разорится, вы можете требовать получения не только квартиры, но и денежной компенсации, которую передадут банку как погашение ипотечного кредита.