Представители застройщиков уверены, что предлагаемые сейчас инициативы не выдерживают всякой критики.
В России не утихают обсуждения, что может произойти со льготной ипотекой на фоне фатального увеличения ключевой ставки. Кажется, очевидно, что ужесточения условий льготной программы «для всех» не миновать. Уже и есть первые предложения. Так, в Госдуме предложили ограничить выдачу ипотеки жителям, имеющим регистрацию в других регионах — где родился, там и пригодился, как говорится, хочешь инвестировать — инвестируй в свой регион. Второе предложение — это запретить выдачу льготного займа для граждан, уже являющихся обладателями жилья.
Если какая-то из мер будет принята, рынок ждет резкое падение спроса. Портал Всеостройке.рф опросил игроков рынка и узнал, что думают девелоперы об этих предложениях ужесточения льготной программы.
Александр Савельев, сооснователь и CEO VIRA уверен, что обе инициативы попросту нежизнеспособны.
Он уверен, что ограничение на межрегиональные сделки идет вразрез всем трендам, что активно развивались в России в последние годы.
— Подобная инициатива, думаю, что не пройдёт. Субсидируемая государством ипотека решает одновременно несколько проблем. Это и предоставление гражданам возможностей на улучшение жилищных условий, поддержание банковской сферы и сферы девелопмента, являющейся на сегодняшний день мощным драйвером развития экономики. Данная инициатива ограничивает возможности граждан для релокации, переездов, удалённой работы, в общем, она противоречит всем тем экономическим трендам, которые активно развиваются с 2020 года. Кроме этого, я не вижу причин для такой инициативы. У нас нет сегодня массовых дефолтов по ипотечным кредитам, то есть экономически данное предложение не имеет под собой никакого основания, — комментирует Савельев.
Эксперт говорит, что количество иногородних покупателей увеличивается каждый год — кто-то поступил в ВУЗ большого города, другие переезжают в поисках хорошей работы, в связи с браком или желая жить в другом климате. Причин для переезда множество — все это станет невозможным при принятии Госдумой этой инициативы. И, конечно, сильно ударит по экономике.
Второе предложение по ужесточению тоже не внушает оптимизма, говорит сооснователь VIRA.
— Данная мера ограничит не только инвесторов, но и всех тех, кто просто хочет улучшить качество своей жизни, переехав в новый дом. Сегодняшние новостройки по техническим характеристикам, планировочным решениям, внутренней инфраструктуре, безопасности сильно лучше, чем построенные даже 10 лет назад. Не говоря уже о построенных в нулевые или тем более 90-е годы. Эта инициатива сделает переезд более невыгодным. Семья, задумавшаяся об улучшении жилищных условий, должна будет продать квартиру, съехать в съёмное жилье и идти в банк для получения ипотеки с государственной субсидией. Согласитесь – очень сложно, — уверен Савельев.
Представитель застройщика считает, что вводить ограничения для инвесторов не имеет смысла.
— Понятно, что законодатели имеют цель сделать невозможным для инвесторов зарабатывать на недвижимости с использованием такого инструмента, как государственная субсидированная ипотека, но они, как правило, пользуются ею недолго. Основная часть инвесторов перепродают квартиры после сдачи недвижимости и используют деньги банка очень короткий период. Более того, многие из них не могут реализовать сегодня недвижимость, купленную до 2022 года в связи с невозможностью взять льготную ипотеку на вторичное жильё. Это уже является ограничением для инвесторов, зачем ограничивать их дополнительно? — задается резонным вопросом эксперт.
Эти или подобные ограничения могут привести к критичному падению спроса, что скажется на экономике.
— Думаю, в сегодняшней ситуации спрос может упасть процентов на 30% при принятии данных инициатив. А вот такой спад может привести к реальным проблемам национальной экономики, учитывая, что большинство новостроек строятся на деньги банков, которые нужно возвращать, а возвращать их можно только при наличии устойчивого спроса на построенную недвижимость, что данные инициативы сделают невозможным. Застройщики начнут пересматривать планы по продажам, и деньги, которые обеспечивают здоровье нашей экономики, застрянут в недостроенных квадратных метрах, — комментирует Савельев.
Другие игроки считают, что рынок на самом деле перегрет и ограничения объективно нужны, однако предлагаемые инициативы неоправданны. Об этом порталу Всеостройке.рф сообщил Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX.
— Льготная ипотека с привлекательной ставкой во время пандемии и в постпандемийный период действительно разогрела рынок новостроек и стала причиной безудержного роста цен на фоне аномально высокого спроса. В целом мы согласны с правительством, что программа должна иметь строгую целевую направленность, чтобы ограничить рост числа инвестиционных сделок. Однако ограничение в части прописки кажется нам неоправданным, — заявил Андрианов.
Представитель девелопера считает, что такие инициативы в первую очередь ущемляют интересы не инвесторов, а тех, кто приобретает жилье для себя.
— Практика показывает, что большинство клиентов с пропиской в другом регионе по факту являются жителями больших городов (Москвы или Санкт-Петербурга), где проживают долгие годы, не имея прописки и снимая жильё. Эти люди уже сделали свой выбор и приняли окончательное решение навсегда покинуть свой родной город. Отсутствие возможности воспользоваться льготными условиями ипотеки для таких клиентов не остановит миграцию, но точно усложнит решение квартирного вопроса, — уверен вице-президент GloraX.
А вот ужесточение приобретения не единственного жилья через льготный займ кажется застройщику разумным.
— Разрабатывая ограничения для программы льготной ипотеки, мы бы рекомендовали в первую очередь принимать во внимание наличие у клиента в собственности объекта недвижимости. Логично что, если у человека уже есть квартира, второй объект недвижимости, скорее всего, приобретается в инвестиционных целях. Как правило, для улучшения жилищных условий большинство клиентов продают имеющееся в собственности жильё, — говорит Андрианов.
По словам представителей застройщиков, доля региональных покупателей сегодня очень высока. Об этом говорит Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.
— Любые ограничения по ипотеке с господдержкой окажут негативное влияние на спрос, т.к. это на сегодня основной источник финансирования сделок с недвижимостью. У RBI доля иногородних покупателей в структуре ипотеки сегодня высокая, она варьируется в диапазоне 35-45%, — комментирует Петропавловская.
По ее словам, реализация инициативы об ужесточении межрегиональных сделок приведет к сложностям как для девелоперов, снизив спрос, так и для покупателей, которые по каким-либо причинам рассматривают приобретение недвижимости в иных регионах – это может быть и квартира для детей, которые приезжают учиться, или курортная недвижимость и т.д.
— С другой стороны, интересен вопрос о том, как фактически можно реализовать такую меру. Ведь в инициативе упоминается возможность и временной регистрации в регионе – ее при желании будет не так сложно оформить, — добавляет эксперт.
Кроме того, представители девелоперов заявляют, что и обсуждаемая сейчас адресная ипотека, которая, возможно, заменит собой льготную, не будет спасением для рынка. Об этом говорит Алена Полещук, коммерческий директор Time Development.
— Хуснуллин заявил, что льготную ипотеку, субсидируемую государством, могут заменить адресные меры для определенных регионов, где наиболее низкий спрос. Думаю, что толку от этой инициативы не будет. У нас сейчас предложение превышает спрос. И спрос этот держится только на льготных условиях ипотеки. Но с регионами, конечно, надо работать. Эти программы должны быть адаптированы под каждый регион отдельно. Сейчас ставка унифицированная и для Москвы, и для Санкт-Петербурга, и для других регионов, — уверена Полещук.
Она считает, что ужесточение условий льготной ипотеки приведет к логичному развитию рынка.
— Что касается мер по ужесточению льготной ипотеки, то, как мне кажется, альтернативой здесь могут стать программы рассрочек от застройщиков, которые всегда активизируются именно в такие моменты. То есть, если ужесточатся условия получения льготной ипотеки, то на рынке новостроек появится еще больше программ рассрочек, которые помогут поддержать спрос на новостройки, — резюмирует эксперт.
Решение по изменениям условий льготной ипотеки пока не принято, но, судя по тому, как активно обсуждаются сейчас различные варианты ужесточения, об этом станет известно уже на днях.