Начинаем фундаментальную тему эксклюзивного договора (далее по тексту ЭД)
Сам термин возник в России с момента появления рынка недвижимости как такового.
Как только появилось больше одного риэлтора или агентства в городе надо было как-то «привязать» клиента (как покупателя, так и продавца) к себе.
Качество сервиса у всех агентств и риэлторов тогда (да и сейчас) было плюс-минус одинаковым.
Поэтому надо было привязывать более «жестко». Очевидным решением было сделать это на юридическом уровне.
Поэтому и появился «эксклюзивный договор». Или короче. – «эксклюзив».
Что такой ЭД
Договор оказания услуг между агентством недвижимости/ частным маклером и клиентов (продавцов или покупателем), согласно которому агентство или риэлтор выступали единственным представителем клиента в покупке или продаже его недвижимости.
Соответственно, клиент не имел права работать с другими участниками рынка.
Или даже самостоятельно.
Да, да, по эксклюзивному договору клиент не мог, например, сам продавать свою квартиру. Давать своё объявление. Проводить показы самостоятельно.
Или смотреть подобранные самостоятельно квартиры.
А если он все же он покупал или продавал без агентства, то все равно должен был заплатить комиссию риэлтору.
Да, да – даже если агентство или риэлтор не приложили никаких усилий для покупки или продажи!
До недавнего прошлого, агентства и риэлторы использовали еще один прием, затрудняющий работу клиентов с другими агентами.
У клиента-продавца отбирали оригиналы документов на квартиру!
Конечно, клиент сам добровольно отдавал их, заключая эксклюзивный договор. Под опись, все такое.
Но фактически это было изъятие документов у собственников.
А в те времена без оригиналов документов что-либо сделать с недвижимостью, хоть и можно было (например, заказать дубликаты), но мало кто заморачивался с этим.
Поэтому передача на ответственное хранение документов по продаваемой квартире как гарантия эксклюзивности договора с клиентом-собственником была очень хорошим решением
Для риэлторов, конечно.
Зачем ЭД агентствам недвижимости?
Чтобы клиент не сбежал, не передумал по пустякам. И вообще не дергался.
Так как с клиента-покупателя никаких документов не получится взять, многие агентства не работали (и не работают) с покупателями квартиры в принципе.
Предпочитая ловить их в свои сети на квартиры клиентов-продавцов.
Подписывая с покупателями договора, только если они берут квартиру клиента. Получается две комиссии по одному договору. Класс же!
Нужно ли это клиентам?
Как ни странно, да. Продавать свою недвижимость через одно агентство/риэлтора намного выгоднее чем через нескольких.
Почему это так я подробно рассказывал в пятом выпуске подкаста «Риэлтор не нужен!» (доступен на любой платформе).
Если речь идет о клиенте-покупателе, то и тут один агент намного лучше, чем несколько. Просто потому, что контролировать работу одного всегда проще, чем двух, трех и так далее.
Пара интересных моментов и нюанс
Первый – чтобы работать с агентом на эксклюзивных началах, клиенту придется очень тщательно выбирать этого самого риэлтора.
А это непростая задача (и выбор по рейтингу/оценкам в интернете здесь не работает, если что!)
Второй:
как грамотно юридически расстаться с таким «эксклюзивным» агентством или риэлтором, если те не делают свою работу так, как нужно?
То же не тривиальная задача в российских условиях.
Ведь мало кто из риэлторов (агентства недвижимости уж точно) готовы менять эксклюзивные договора под каждого клиента.
А сами договора изначально, естественно, защищают интересы только одной стороны.
Не клиентов, само собой.
А еще есть один нюанс:
понятие эксклюзивного договора (как формат продажи услуги потребителю) нет в российском праве.
Что с этим можно сделать, и какая судебная практика сложилась, будем разбираться в следующих статьях.
****************
В телеграм-канале проекта есть много других статьей, наблюдений и моих (не самых положительных) позиций по вопросам рынка недвижимости, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь!