После экстренного заседания Центробанка 15 августа, когда ключевую ставку повысили до 12%, ухудшились условия по ипотеке. Аналитики предполагают, что средняя ставка по рыночным программам осенью может вырасти до 17–18% годовых, а по льготным — приблизиться к установленным государством максимумам.
Но есть и другие изменения на рынке, которые повлияют на условия по ипотечным кредитам. Разберем три из них подробнее.
Повышение первоначального взноса до 20%
Минфин обсуждает изменение параметров выдачи льготной ипотеки. В том числе повышение минимального размера первоначального взноса с 15% до 20%. Еще одно предложение — снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидии кредитным организациям. По мнению авторов проекта, льготная ипотека разогналась до такой степени, что ее пора «прижимать».
Введение с 1 октября надбавок
Банк России с 1 октября повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера вводится, чтобы ограничить риски заемщиков и кредитных организаций.
В ипотеке коэффициенты зависят от двух параметров: показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН) и размера первоначального взноса (ПВ). Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН выше 80%.
ЦБ опубликовал две схемы надбавок для ипотеки на первичном и вторичном рынках. Наиболее жесткие требования предусмотрены для сегмента новостроек. По кредитам с первоначальным взносом ниже 10% независимо от ПДН надбавка составит 9 против 1,5 ранее (то есть при расчете нормативов достаточности капитала каждые 100 рублей такого кредита будут «стоить» банку как 900 рублей). Для ипотеки с ПВ 10–15% коэффициент составит 2,5–6. Надбавки не применяются к кредитам с ПВ свыше 30% для заемщиков с ПДН до 70%.
По ипотеке на готовое жилье изначально надбавки затрагивали лишь кредиты с ПВ менее 15%, но с 1 октября они распространятся на более широкий спектр требований. По кредитам с ПВ ниже 10% коэффициент увеличится до 4. Таким образом, надбавки не коснутся только кредитов с первоначальным взносом от 20%, одобренных для заемщиков с ПДН ниже 50%.
Что означают эти ограничения: мнение аналитика Банки.ру
Обе меры направлены на повышение качества заемщиков, которые будут оформлять ипотеку по рыночным ипотечным программам и по этой госпрограмме.
«Это означает, что фактически с октября такие продукты для заемщиков с низким первоначальным взносом либо с высоким показателем долговой нагрузки станут недоступными или существенно подорожают, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Это, по мнению ЦБ, должно существенно замедлить выдачи такой рискованной ипотеки и охладить спрос на рынке».
Заемщики, которые попадают под новые ограничения, могут повысить шансы на получение одобрения. Один из способов — привлечь платежеспособного созаемщика с низким значением показателя долговой нагрузки.
«Следует помнить о том, что ряд банков разрешают привлекать на эту роль не только близких родственников, но и третьих лиц (например, гражданских супругов)», — отмечает Инна Солдатенкова.
Еще один вариант — подобрать более дешевую недвижимость либо увеличить первоначальный взнос, что уменьшит сумму кредита и размер платежа. Также сократить размер платежа можно за счет увеличения срока кредита, но тогда ограничением может стать возраст заемщика/созаемщика. Либо отложить покупку и оформление ипотеки, если это не срочно.
Расширение условий по IT-ипотеке
Эта мера, наоборот, открывает новые возможности для заемщиков. Теперь граждане до 36 лет ипотеку могут оформить без учета требований к уровню дохода.
«До сих пор это требование было универсальным. В городах-миллионниках для получения льготного кредита IT-специалистам необходимо было зарабатывать не менее 120 тыс. рублей в месяц. В остальных городах и населенных пунктах этот уровень составлял 70 тыс. рублей в месяц. При этом минимальная зарплата специалистов, работающих в Москве, должна составлять не менее 150 тыс. рублей в месяц», — говорится на сайте Кабмина.
На Банки.ру можно сравнить условия по разным программам ипотеки и выбрать самую подходящую для вас. Все варианты есть в каталоге. Еще можно заполнить анкету — и специальный сервис подберет варианты ипотечных кредитов с высокой вероятностью одобрения.
Программа станет более доступной для сотрудников аккредитованных Минцифры IT-компаний. До этого из молодых заемщиков на нее могли претендовать только специалисты с высоким уровнем заработной платы.
«Сейчас же льготная ипотека становится доступной еще и всем сотрудникам таких компаний, укладывающихся в возрастной ценз (до 35 лет включительно). По моему мнению, это существенно повысит спрос на IT-ипотеку, которая наряду с дальневосточной ипотекой в первом полугодии 2023 года пользовалась минимальным интересом у населения. Кроме того, это сможет перераспределить часть спроса с ипотеки с господдержкой на IT-ипотеку», — поясняет Инна Солдатенкова.