Исходные данные:
ПИКовская новостройка 33 кв.м. в Новой Москве, метро Филатов луг
Задача:
Подготовить квартиру к долгосрочной аренде.
Сдана с ремонтом от застройщика, поэтому надо было оценить, что можно оставлять, что менять и переделывать.
Результат:
Всего потрачено – 762.000 руб (вторая половина 2021 года). Детальный бюджет будет в конце статьи.
Цена долгосрочной аренды – 30-50 тыс руб в этом районе в подобных квартирах (конец 2021)
Сдано за 50.000 рублей в декабре 2021 (это самая высокая цена в районе на тот момент)
После февраля 2022 года арендаторы менялись, цены на аренду падали даже, но квартира сдавалась в течение максимум недели за 50.000 рублей. Это максимальная цена в районе за такую квартиру в принципе, при том, что квартир под аренду в этом новом районе достаточно много.
Сразу отмечу, что статью с описанием пишу в сентябре 2023, а квартира делалась осенью 2021. То есть прошло 2 года. Очень многое за это время изменилось, но зато спустя время можно увидеть, как решения ведут себя в реальной жизни, потому что я на связи с заказчиками, и получаю обратную связь в течение длительного времени.
Начали с анализа существующей отделки от застройщика, чтобы понять, что можно оставить, а что менять.
В итоге:
- внутренние двери от застройщика решили менять, совсем картонные и некачественные.
- ламинат в жилой комнате был с бумажным покрытием и уже со сколами, было понятно, что долго не прослужит, надо менять. Выбрали кварц-винил, потому что он очень износостойкий и имитирует дерево хорошо.
- керамогранит на полу прихожей, кухни, кладовки и санузла оставили, но заменили затирку на более контрастную темно-серую, полы стали выглядеть значительно лучше. Плюс отмыли сам керамогранит от следов стройки, что не сделал застройщик, поэтому на приемке полы смотрелись не очень.
- одну стену в санузле решили сделать акцентной и поменять плитку. У заказчицы с прошлого ремонта остался красивый стильный керамогранит, которого как раз хватало на одну стену, где ванная.
- натяжные потолки менять смысла не было. Максимум уплотнительные резинки, но их получилось отмыть от краски, и они стали как новые. Но на потолок надо было добавлять дополнительное освещение
- пластиковый плинтус от застройщика был белый и самый дешевый, надо было менять на более симпатичный и с кабель каналом.
К тому же надо было протянуть кабель для тв в зону спальни (почему-то застройщик сделал только ввод в квартиру, а дальше тащите по ремонту как хотите). и плинтус с кабель каналом спасал в этом плане.
- розетки и выключатели от застройщика были самые недорогие, плюс плохо установленные. Пришлось проверять все розетки на предмет качества подключения (много где было плохо подсоединено, а значит могло быть замыкание). И сами оконечные устройства выбрали новые недорогие, но симпатичные, чтобы они были акцентными элементами в дизайне.
- в санузле раковину, однозначно, надо было менять, уж очень простая. Унитаз, ванна, смесители были нормальные. Их оставили.
- пластиковую панель, которая в ванной закрывает сантехнические коммуникации сделали из мебельного щита, который покрасили в акцентный темно-серый цвет. Пластиковая панель слишком дешевила визуально.
Кухня
Кухня всегда самый дорогостоящий элемент в небольшой квартире. Считала разные варианты: Леруа, Икеа, кухни ЗОВ, какой-то еще масс-маркетовый производитель. Основной выбор встал между Икеа и Леруа, остальные были сильно дороже при прочих равных.
Выбор пал на Икеа, потому что качество фурнитуры, фасадов и решений, в целом, лучше, а цена такая же как у Леруа получалась.
Плюс в момент просчета на эти фасады в Икеа была какая-то акция (поддержка скандинавского стиля, кажется), и они стоили дешевле обычного, что нормально позволило сэкономить.
Кухонный гарнитур получился в Икеа в 138.665 рублей. Это деревяшки все, СВЧ, раковина, смеситель. Посудомойка, в итоге, тоже в Икеи купили, но чуть позже, потому что в моменте заказа кухни ее не было в наличии.
Кухня реально получилась очень функциональной даже без верхних шкафов. Под раковиной место для мусорного ведра и хранения. Угловая часть – вертушка, куда встанет множество сыпучих продуктов, баночек и скляночек. 3 выдвижных ящика: 2 верхних для приборов, нижний для кастрюль и сковородок. Плюс ящики в колонне, куда еще много чего поместиться, например, мультиварка, блендер и иная кухонная техника. И еще сверху в колонне и над холодильником ящики.
Получилась полноценная очень вместительная кухня.
Вытяжку взяли с угольными фильтрами (но возможно подключить короб). Красиво короб тянуть – это непросто, а угольной вытяжки вполне хватает.
Фартук сделали из белой плитки, которая была у заказчицы от прошлого ремонта. Плитка размером 40х80 выложили горизонтально. Достаточно, чтобы выполнить свою функцию.
Ванная
Вот тут был очень важный момент сразу! В ванной комнате перекладывали плитку на одной из стен, как раз на той, которая отдаляет ванную от кухни. Перекладывали для создания акцента, и перекладывали именно эту стену, потому что у заказчицы осталось с прошлого ремонта определенное количество, которого хватало как раз для этой стены только. Такая же геометрическая плитка как на кухне только практически черного цвета, такой темно-темно серый.
Так вот, когда сняли ПИКовскую плиту и вскрыли стену, то, во-первых, увидели, что в стене идет дренажная трубка для кондиционера как раз примерно там, где навешиваются шкафы кухни, а во-вторых, что усиления этой стены совершенно нет, а значит навесные шкафы кухни с другой стороны могут просто рухнуть когда-нибудь, причем скоро. Посмотрите сами – всего 3 вертикальных стойки, которые еще и ослаблены пропилом под дренажную трубку, и обшивка гипсокартоном. И все.
По итогу добавили вертикальных стоек, сделали схему с их расположением, промерили, как идет дренажная трубка, все зафиксировали, чтобы в будущем, если надо будет навесить верхние шкафы кухни, знать, как сверлить для крепления навесных планок, и чтобы не попасть в дренажную трубку.
Потолок в ванной покрасили в сложный серый цвет с легким сиреневатым подтоном. Хорошо работает с акцентной черной стеной и новым серым сантехническим коробом.
Хранение
В квартире есть:
- гардеробная комната
- шкаф в спальне
- зеркальный шкаф в прихожей
Для такой небольшой квартиры получилось очень вместительно и функционально. Это отмечали все на просмотрах. И арендаторы очень этому радовались, потому что с этим часто проблемы в арендных квартирах.
Все шкафы – Икеа. Но есть нюанс. На момент заказа шкафов в Икеи не было зеркальных фасадов. Из-за пандемии нарушились поставки, очень был дефицит некоторых позиций. Срок ожидания этих фасадов до полу года, и то не факт, что будут.
Тогда-то я и узнала, что в Хофф есть система Оскар, которая копирует Пакс, и у них есть в наличии зеркальные фасады, которые подойдут для каркаса Пакс. Но там был решаемый подвох с петлями и навеской. Отверстия не совпадали, пришлось помучаться мастеру.
При проектировании шкафов и гардеробной я всегда стараюсь делать оптимальный вариант по системам хранения:
- выдвижные ящики для хранения белья
- полки
- рейлинги для средних по высоте вещей
- рейлинги для длинных вещей типа платья или пальто
И обязательно отдельная зона для хранения хоз. инвентаря: пылесос, ведра, швабры, щетки и т.д. Здесь для этого выделен отдельный модуль в шкафу в гардеробной комнате. И только у него есть дверка, чтобы можно было не видеть. Сушилка и гладилка отлично помещаются в зазор между модулями шкафа и стеной. Их не видно, но удобно доставать.
Из дополнительных фишечек – решила добавить подсветку по периметру гардеробной за натяжным потолком, чтобы было ощущение легкости и более равномерной засветки пространства. Для гардеробной это важно, чтобы не было лишних теней, когда ты смотришься в зеркало.
Подоконники
В ПИКовских квартирах есть классная фишка – заниженные подоконники, и большая площадь окна. Поэтому я решила и в кухне, и в спальне сделать подоконники сидячими.
Для этого выломали старые, купили в Леруа Марлен пластиковые подоконники шириной 500 мм и длиной 3000 мм (ширина комнат меньше 3-х метров, поэтому подоконник получается цельным), купили металлические уголки для укрепления, чтобы свисающая часть подоконника не надломилась, когда на ней будут сидеть. Получилось супер: можно посидеть с чашкой кофе и поглазеть на виды из окна, есть дополнительные места сесть, когда гости пришли, можно с ноутом сесть у окна и работать с видом на природу.
Лично мне эта зона в квартире самой нравится больше всего.
Но с такими подоконниками возникнет проблема с навеской штор. Ни один стандартный карниз не имеет такого выноса, чтобы шторы не лежали на подоконнике. Пришлось придумывать на ходу: подбирала металлический уголок, покупала отдельно карнизную шину.
В квартирах для аренды на длительный срок я всегда стараюсь ставить кровать, причем шириной 160, чтобы двоим людям точно было комфортно спать. И ставлю кровать с подъёмным механизмом, потому что места для дополнительного хранения в маленьких квартирах очень важны. И эта не исключение.
Из потенциальных просчетов – длина кровати. Я чуть не попала на классическую ошибку, когда не учитывают толщину изголовья и реальные размеры кровати. В общем, на плане все было ок, кровать была отчерчена в реальных размерах. Но после сборки, когда установили получилось, что плинтус чуть толще, кровать чуть больше, везде по чуть-чуть (может при обмере где-то ошиблась, хотя такого не бывает обычно), в общем, система хранения Витшё от Икеа, которую я хотела поставить напротив не встает.
Точнее она то встает, но проход между ней и кроватью совсем узкий получается. Пришлось найти вариант более узких предметов. Это было непросто, потому что Витшё был очень бюджетный, качественный и визуально правильный. И в такой бюджет было очень непросто найти приличную замену.
Для себя на будущее отметила, что в очень стесненных комнатах можно ставить кровать с матрасом длиной не 2000 мм, а 1900 мм
Про цветовую гамму
С цветом у меня все сложно. Точнее для меня это просто, но я работаю с цветом всегда обстоятельно, особенно в бюджетных историях, особенно в инвест дизайне, потому что цвет – это самый лучший инструмент, чтобы создать нужную историю в интерьере.
Я всегда делаю живые выкрасы, иногда много, пока не найду нужный оттенок. Да, это расход денег, иногда большой, но иначе, я считаю, никак. Лучше я сейчас потрачу на несколько тысяч больше, чем по итогу получу лажу на всех стенах.
Как было здесь:
Я изначально подобрала для объекта мягкую и безопасную гамму: оттенки голубого, кофейно-коричневого и серого. Затем пошла по помещениям.
Спальня
Потолки низкие, белые (их поменять не мог, потому что уже есть натяжные), чтобы «растянуть» немного пространство вверх, заземляю низ, облегчаю верх. Низ отбиваю по линии горизонтального импоста окна. Оптимальная пропорция для данной комнаты.
Кухня
С кофейно-коричневым с первого захода оказался провал. Ни один из выкрасов не подошел, в массе не тот оттенок, не тот тон, смотрится грязно, не перекликается как надо с другими зонами, материалами и текстурами.
Пришлось сделать еще выкрас, точнее я вспомнила, что на другом объекте у меня был очень хороший оттенок кофейного, который может подойти. А я иногда храню выкрасы в рулончиках от прошлых объектов, пригодилось.
Остальные зоны:
Мне нужно было увязать все зоны через цвет между собой, плюс обязательно сделать плотным по цвету коридор, чтобы белая мебель выглядела эффектно, хотелось сделать еще нюансные откосы, а не просто белые, а еще есть уже существующие определенные поверхности, типа плитки в санузле, которые нужно тоже со всем этим увязать.
В итоге у меня получилось 4 цвета:
- Серо-голубой – низ спальни
- Голубой – верх спальни и гардеробная комната
- Серый с сиреневым подтоном - коридор, потолок санузла и откосы на кухне и в спальне
- Кофейный – кухня
Про текстиль
Посчитала вариант римской шторы на заказ для кухни в самом бюджетном салоне, не проходим, слишком дорого. Стала искать варианты рулонок, чтобы подошли по цвету еще однотонные. На удивление нашла быстро в Леруа.
В Леруа отсмотрела весь текстиль, неожиданно для себя отметила вот эти варианты: портьеры с интересным мелким плетением и зеленым тоном и тюль натуральный на ощупь с достаточно крупным плетением и полосами, которые в массе дают отсыл к природным, естественным тканям.
Купила, привезла на объект и примерила. Было очень важно посмотреть живьем, как эта ткань будет работать с цветом стен, в первую очередь, и с остальными поверхностями при том освещении, которое есть из окна и в квартире. Село отлично!
И только после примерки повезла на подшив. А так, если бы не подошло, сдала бы. В этом плане Леруа удобен.
С подушками я разошлась: накупила очень много, некоторые не были использованы для съемки, сдала, естественно, обратно. Как и часть подушек, которые не остались на объекте, а были использованы только на съемке.
Ну и три тюка декора, без которого никуда, когда снимаешь объект. И то это мало.
Постеры вначале долго выбирала на сайте, потом поняла, что надо смотреть, как будет именно в интерьере хотя бы как-то в масштабе. В фотошопе набросала примерный эскиз.
По факту для спальни хотелось бы чуть побольше, но это был максимальный размер, кажется.
ДЕТАЛИЗАЦИЯ БЮДЖЕТА (конец 2021):
Работа мастера – 84.000 руб.
Строительные материалы, расходники и мелочи – 106.240 руб.
Переделка натяжных потолков (добавление точек) – 26.400 руб.
Доделки по окнам – 5.000 руб.
Плинтусы на всю квартиру Леруа – 5.630 руб.
Светильники на кухню и в коридор, светодиодные ленты и комплектующие, точечные светильники, все из Леруа – 16.771 руб.
Розетки и выключатели ОБИ – 4053 руб.
Выкрасы и краска для стен Dulux – 27.000 руб.
Двери и их монтаж (Двери регионов) – 51405 + 14600 = 66.005 руб.
Ручки на двери ОБИ – 4.022 руб.
Кухня Икеа – 138.665 руб.
Посудомойка Икеа – 20.000 руб.
Раковина на кухню, варочная панель и духовка Леруа – 39173 руб.
Вытяжка Маунфилд – 8.280 руб.
Стол на кухню Икеа – 13.200 руб.
Барные стулья на кухню и прикроватный столик Икеа – 4097 руб.
Подвесные светильники на кухне Леруа – 5.140 руб.
Раковина, тумба под раковину, зеркало с подсветкой Леруа – 16.770 руб.
Мебельный щит для сантехнического узла ОБИ – 3.590 руб.
Кварцивинил в спальню – 10.152 руб.
Шкаф в спальне Икеа – 26.799 руб.
Кровать с подъемным механизмом Хофф и зеркальные створки для шкафа – 30.495 руб.
Столик под ТВ – Jusk – 4.000 руб.
Бра Икеа – 3.197 руб.
Люстра на потолке в спальне Леруа – 2.848 руб.
Шкаф в гардеробной Икеа – 17.350 руб.
Шкаф в коридор Икеа (без зеркальных дверок) – 10.200 руб.
Текстиль на окна, кронштейны, подшив штор, все Леруа – 12.769 руб.
Постеры Homely Art – 2.343 руб.
Рамки для постеров Леруа – 3.062 руб.
Генеральная уборка после стройки – 4.890 руб.
Коммуналка за 3 месяца (время ремонта), подключение ТВ+ интернет и чипы для домофона – 18.377 руб.
Страховка квартиры – 6.860 руб.
Фотограф – 15.000 руб.
ИТОГО: 761.878 ₽ (конец 2021 года)
Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, мои контакты в описании канала.