Топ-5 вопросов к «Яр Парку»: высотность, архитектура, озеленение, окупаемость и… тень «Ривьеры»
Появившиеся эскизы «Яр Парка» от компании KravtGroup, который президент РТ Рустам Минниханов в ходе инвестсовета сравнил с казанской версией Москва-Сити, оставляют целый ряд вопросов. Проект рассчитан на 300 тыс. кв. м коммерческих площадей, а вложат в него почти 29 млрд рублей к 2028 году. Из них 23 млрд — это займы. Пока компания готовит пресс-конференцию, а архбюро Сергея Скуратова призывает ее дождаться, «БИЗНЕС Online» предложил экспертам и архитекторам оценить будущий проект с точки зрения наиболее важных параметров.
Мегапроект за 29 миллиардов
Новый комплекс «Яр Парк» от KravtGroup в 2028 году полностью изменит облик правого берега Казанки. Сейчас для наблюдателя со стороны Кремля линия башен с жильем между жилым комплексом «Берег» и отелем «Ривьера» проваливается, а застройка у самой воды выровняет этот «провал».
Напомним, что проект, который представил президенту РТ Рустаму Минниханову управляющий партнер KravtGroup Валерий Кравцун (партнер дальневосточного миллиардера и совладельца «Океанрыбфлота» Игоря Евтушка), предусматривает 300 тыс. кв. м коммерческих площадей.
В состав комплекса войдет пятизвездочный гостиничный комплекс, сервисные апартаменты, бизнес-центр, здание конгресс-центра вместимостью до 5 тыс. человек. Появится и сопутствующая инфраструктура в виде торгово-развлекательного комплекса, ресторанов, паркинга, рекреационной зоны, детского сада. Проект реализовывает ООО «Кравт Яр Парк» на месте, где когда-то располагался КРК «Ривьера». Объем инвестиций — 28,7 млрд рублей. Минниханов, дав инвестпроекту зеленый свет, сравнил концепцию с Москва-Сити.
Несмотря на скудность графической информации — компания предпочла бы вообще не показывать эскизы, но они (спасибо агентству инвестиционного развития РТ) все-таки «утекли», — уже можно обсуждать, с какими вызовами пришлось столкнуться проектировщикам.
«В настоящий момент продолжается проектирование комплекса, — объяснили позицию в пресс-службе компании в ответ на запрос „БИЗНЕС Online“. — Работы ведутся в соответствии с закрепленными градостроительными параметрами и ограничениями, в том числе с учетом ограничений по охранным зонам Казанского кремля. Конечный архитектурный облик и предельные отметки будут согласованы в рамках официальной процедуры».
Над проектом работало известнейшее архитектурное бюро Sergey Skuratov Architects. «Проект пока не комментируем. Скоро будет организована презентация, где раскроются детали», — пояснили «БИЗНЕС Online» в компании Сергея Скуратова.
Тем не менее очевидно, что авторам предстояло ответить на целый ряд вызовов — как архитектурных, так и экономических. Среди них следующее:
- высотность и виды на Кремль;
- транспортная загрузка;
- благоустройство и пешая проницаемость;
- результаты архитектурного конкурса;
- окупаемость проекта.
Вместе с экспертами попытаемся разобраться в деталях.
«Я попросил, чтобы высотные здания не подавляли исторический ансамбль Кремля…»
Начнем с высотности. Соответствующий вопрос, как выяснилось, поднимался в ходе градсовета Казани, когда проект показали участникам совещания.
«Около года назад его впервые представили на градостроительном совете. Тогда у меня и некоторых других членов градсовета нашлись определенные замечания, — вспоминает заслуженный архитектор РТ и РФ Герман Бакулин. — Я предложил внимательнее рассмотреть визуальные коридоры высотных объектов с целью их объемно-пространственного влияния на главный ансамбль Кремля, чтобы высокие здания не подавляли исторический ансамбль. Как я полагаю, замечания были услышаны».
Какова же высота? Судя по эскизам, «Яр Парк» станет высотной доминантой Ново-Савиновского района. Он будет выше, чем «Ривьера» или ЖК «Берег» (85 м), и, похоже, превысит ограничения, выставленные участникам международного конкурса концепций идей для берега Казанки, который был организован в 2021 году. Тогда предел установили в 97 метров. Впрочем, помимо высотности, изменились и другие параметры — например, площадь участка под проектирование, которая тогда была 8,9 га, увеличилась почти до 12 гектаров.
Опасения Бакулина другие эксперты не разделяют, отмечая, что с появлением высоких зданий общий облик улицы Сибгата Хакима только выиграет.
«Меня высотность будущих сооружений вообще не беспокоит, она меня впечатляет. В высотности нет ничего плохого — главное, чтобы внизу, на уровне человека все было сделано грамотно и красиво, — говорит архитектор Олег Маклаков. — Новые сооружения впишутся в облик силуэта — наложения не будет, потому что с противоположной стороны улицы гипермаркет «Леруа Мерлен» и «Татнефть Арена» дают „паузу“. На их фоне новые высотки не должны смотреться „тяжело“».
Еще один важный момент, который отмечает Маклаков, — это конфигурация самих башен «Яр Парка». Они достаточно узкие, поэтому сохраняют визуальную проницаемость и «гуманны» с точки зрения видовых характеристик.
С мнениями Тухватуллиной и Маклакова солидарен архитектор-градостроитель Алексей Кузьминых. «Если смотреть со стороны Кремля, то силуэт сложится. Также этот проект поможет „уравнять“ разновысотные перспективы от ЖК Atlantis DeLuxe до ЖК Uno, где заканчивается линия Квартала. „Яр Парк“ добавит доминант, и архитектурный силуэт станет завершенным», — пояснил он в разговоре с «БИЗНЕС Online».
Рассчитаны ли дороги на увеличенный транспортный поток?
Еще один мощный вызов — это дорожно-транспортная инфраструктура. Реализация проекта существенно повысит деловую и общественную активность данной локации, точки которой связаны улицей Сибгата Хакима.
«Пропускная способность дороги в этой локации снизится. Дороги на данном участке на такой поток пока не рассчитаны, — считает Кузьминых. — Может, есть смысл подумать о реверсивных полосах как в сторону Квартала, так и в обратном направлении в часы пик. Расширение дорожного полотна тут вряд ли возможно, поскольку все сети уже проложены. Скорее речь идет об организации дорожного движения».
Есть опасения, что там будут проблемы с транспортной сетью. Требуется транспортный расчет: с его помощью выяснится, есть ли коридор возможностей или нет.
Герман Бакулин архитектор-градостроитель
На этот вызов ответ есть. В рамках первого этапа проектирования проводили оценку транспортной ситуации. «Путем компьютерного моделирования потоков транспорта уточняется схема движения транспорта на участке», — пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе KravtGroup.
Исходя из этого обычно разрабатывается и перечень необходимых мер развития существующей дорожно-транспортной сети города. Как добавляют знакомые с ситуацией собеседники нашего издания, один из ключевых вопросов — организация потоков заезда-выезда на территорию комплекса. Вполне возможно, что соответствующий вопрос будет решен строительством круговой развязки.
«Скуратов наполнил территорию зелеными пространствами»
Публика традиционно опасается, что новая застройка перекроет доступ куда бы то ни было, а тут все-таки набережная Казанки, которую, словно ожерельем, должны охватывать 12 парковых пространств. Будут ли учтены идеи французского ландшафтного архитектора Мишеля Пена о непрерывности пешеходных связей парков, да и вообще не задавит ли комплекс сам «Парк горизонтов»?
Как пояснила «БИЗНЕС Online» главный архитектор Казани Тухватуллина, в этом как раз изюминка комплекса: «Из достоинств данного проекта отметила бы, что Скуратов наполнил территорию общественными, зелеными пространствами».
Обеспечена полная пешеходная проницаемость — например, архитектурный объем, который увязывает башни в единый комплекс, поднят над землей. И ничто не мешает пешему трафику. Это преимущество проекта: в результате, например, обеспечены подходы к набережной, что также очень важно.
Ильсияр Тухватуллина главный архитектор Казани
Общая площадь озеленения прилегающей территории — 33 тыс. кв. м, но это, похоже, не все. «Мы благоустраиваем, на минуточку, 93 тысячи квадратных метров. Это не строительная часть, только благоустройство. Такой проект выведет Татарстан на другой уровень», — заявил Кравцун журналистам после презентации. В рекреационной части «Яр Парка» планируется проводить общественные и развлекательные мероприятия, которые смогут одновременно посещать до 6,4 тыс. человек. «При разработке концепции благоустройства мы следуем идеям и принципам, заложенным в стратегии развития прибрежной зоны реки Казанки, — добавляют в компании. — Мы также учитываем особенности работы с прибрежной территорией: так, в рамках создания искусственного земельного участка республикой были выполнены работы по берегоукреплению».
«У горожан появятся большое количество новых общественных пространств у воды, конференц-зал, рыбный ресторан на пирсе, марина для лодок и яхт. Это все будет общедоступным, — отметила достоинства проекта Скуратова казанский архитектор Гульнара Аскарова. — Причал будет способствовать развитию водной транспортной инфраструктуры города».
Для известного казанского архитектора Олега Маклакова проект «Яр Парк» имеет важное значение. «Я буду скучать по этой обстановке и по возможности посещать дикий пляж. С другой стороны, появятся грандиозные объекты с высоким уровнем архитектуры, — с долей юмора отметил он. — Внушительная парковая зона нивелирует масштаб всего проекта. От залива возле „Чаши“ и до самой территории бывшего КРК „Ривьера“ разбивается парк, а все строения располагаются дальше, в сторону Амирхана. Это главное преимущество — остается большая открытая природная зона».
Как «Яр Парк» изменит «Ривьеру» и саму Казань?
Ввести «Яр Парк» в эксплуатацию планируется в IV квартале 2027 года. Запускать парк частями не будут, комплекс откроют целиком в один момент. Из-за масштабности и обилия высотных зданий еще на стадии разработки проекта «Яр Парк» не только Минниханов, но и многие эксперты стали сравнивать его с Москва-Сити. Однако некоторые специалисты считают, что казанский вариант имеет преимущества перед столичным проектом.
«Этот проект лучше, чем Москва-Сити. Проект из столицы — пример не совсем удачный, потому что первые этажи там не ориентированы на жителей. Там глухие стены парковок, а вся площадь перед Москва-Сити в асфальте, отсутствует „зеленка“ и постоянно дует ветер, — говорит Кузьминых. — Тут наоборот: преимущество первым этажам, благоустройству, а бизнес это уже дополняет. Также важна связь с набережной и парком в сторону. Нельзя забывать и про многочисленные моллы, которые будут связывать весь комплекс между собой и также удовлетворять большинство человеческих потребностей».
Когда впервые увидел проект, сразу же подумал, что это «Казань-Сити». Похожая история, которая повысит инвестиционный климат и статус столицы Татарстана.
Олег Маклаков архитектор
При этом эксперты отмечают, что даже с «Яр Парком» облик Сибгата Хакима не будет завершен. К тому моменту на фоне современных строений гостиничный комплекс «Ривьера» может выглядеть морально устаревшим.
«Стилистически у них, на мой взгляд, есть несовпадения. Надо думать, что делать с „Ривьерой“… С моей точки зрения, она нуждается в реконструкции, чтобы увязать все эти объекты в единый ансамбль», — резюмирует Бакулин.
Комплекс отеля «Ривьера» входит в орбиту интересов Ак Барс Банка, где предпочли воздержаться от комментариев на тему возможных переговоров по продаже отеля «Кравт Инвесту». В компании Кравцуна также подчеркнули, что территория «Ривьеры» не входит в 11,89 га площади, отведенной под создание многофункционального комплекса и благоустройства.
Однако эксперты рынка предполагают, что после появления «Яр Парка» у «Ривьеры» могут появиться сложности, ведь рядом будет сильный конкурент. Тогда точно придется или вкладываться в реконцепцию, или уступить объект. Но, как говорится, ты сначала постройся!
Окупится ли проект? 80% инвестиций — это займы
Еще один волнующий вопрос — сможет ли такой масштабный проект окупиться для инвестора. В конце концов, плохая экономика означает, что Казань получит плохой объект, что не нужно ни владельцам, ни горожанам.
Гендиректор KravtGroup Кравцун на инвестиционном совете с президентом Татарстана Миннихановым упоминал, что бо́льшая часть средств — 22,9 млрд рублей, т. е. 80% инвестиций — заемные. Это в разы усложняет процесс окупаемости комплекса.
Чтобы оценить окупаемость такого масштабного проекта, нужно понимать и количество полезной площади — сколько квадратных метров комплекса будут продаваться и сдаваться в аренду. Эти параметры пока не названы. Гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров приводит в пример «коммерцию» в ЖК Savin House, строящихся Savin Premier и Uno. В последнем в проект заложена стоимость аренды коммерческих помещений почти в 2 тыс. рублей за «квадрат» помещения. «Думаю, что в „Яр Парке“ встретим такие же цифры, и они на самом деле уже давно никого не пугают», — комментирует эксперт.
Известен, однако, объем услуг, которые будут предоставляться в «Яр Парке», — инвестор оценивает его в 2,2 млрд в год без учета вычета налогов. Но, видимо, это не единственный источник прибыли.
«Могу сказать, что район прекрасный. Популярностью комплекс будет пользоваться», — заявляет Чикиров. Учтем еще и «отельный» голод в Казани — за три года поток туристов в столицу Татарстана вырос на 100 тысяч. А новых гостиничных номеров появилось всего 600, поэтому новенькую гостиницу от Кравцуна Казань примет с радостью, считает эксперт.
Кроме того, сможет ли KravtGroup окупить вложение — вопрос, упирающийся в общую неопределенность на рынке. «Кто не оглядывается на эти риски, идет вперед как танк, может либо очень сильно выиграть, либо просто не окупиться, — рассуждает гендиректор „РеАгентства“. — Возьмем хотя бы стоимость строительства, которая растет с каждым годом. До 2027 года, как говорится, нужно еще дожить — последняя цифра стоимости стройки может сильно отличаться от той, какую нам назвали сегодня».
«Главное — авторский надзор со стороны Скуратова»
Немаловажный момент — личность архитектора. И тут опрошенные «БИЗНЕС Online» профессионалы напомнили, что Скуратова считают архитектором международного уровня. В его портфолио — культурные, концептуальные, общественные, офисные и жилые проекты в Москве, Вашингтоне, Париже и Казани (в частности, Дворец водных видов спорта). Кроме того, он способен жестко отстаивать предложенные архитектурные решения.
Сергей Скуратов — архитектор с мировым именем. У него крутая команда с сильными инженерами и конструкторами. Я рада, что в Казани начинают проектировать такие звезды.
Гульнара Аскаров аархитектор
По мнению Аскаровой, необходимым условием качественной архитектуры является авторский надзор при реализации объекта. Только в таком случае он станет украшением города. «Тогда для Казани этот проект станет новой планкой», — резюмировала специалист.
С этим согласна и главный архитектор Казани. «Очень важно, чтобы со стороны Сергея Скуратова был авторский надзор за исполнением архитектурно-градостроительных решений. Только в случае сотрудничества архитектора, девелопера, властей города и республики Казань получит действительно качественный объект. А в опыте и таланте Сергея Скуратова сомневаться не приходится — за его плечами большое количество качественно реализованных проектов», — резюмировала Тухватуллина.
Кстати, говоря о качестве архитектуры, уместно вспомнить и результаты международного архитектурного конкурса.
В поиске концептуальных решений летом 2021 года приняли участие 188 заявителей. Были там и отсылки к «фостеровским» лондонским небоскребам, «пламенным башням» Баку и высоткам Москва-Сити, и парящее швейцарское «Кольцо Сатурна», и испанские террасы. Скуратов на правах одного из членов жюри отметил аскетичные башни архитектурного бюро Duerig AG (Цюрих, Швейцария), как бы объединенные «парящей лентой». Если присмотреться, в чем-то идея швейцарцев, похоже, «проросла» в проекте «Яр Парк» — впрочем, по условиям конкурса, это как раз и было одной из целей его проведения.